因其非属公共秩序，《民法典》第647条的规定不能对抗业主公约中禁止业主封闭其私人部分的条款。
参考判决： cc • 编号 06-12.702 • 2007-03-07 • 查看判决书 →
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因其非属公共秩序，《民法典》第647条的规定不能对抗业主公约中禁止业主封闭其私人部分的条款。
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王女士在巴黎（Paris）拥有一套50平米的公寓，计划花费5000欧元将3平米阳台封闭成书房。但她在施工前查阅业主公约，发现其中明确禁止业主封闭私人阳台或露台。
Application pratique:
根据该判例，《民法典》第647条允许业主封闭私人部分的普遍权利，不得对抗具体的业主公约条款。因此，王女士若强行施工，业主委员会（syndic）可依据公约起诉要求恢复原状并赔偿。她应先向业主大会申请修改公约或取得特别许可，否则建议放弃封闭计划以避免高达数千欧元的诉讼费用。
里昂（Lyon）一栋12户公寓的业主委员会发现，顶层业主李先生未经批准将20平米露台装上玻璃窗封闭，成本约8000欧元，其他业主认为这破坏了建筑外观并违反公约。
Application pratique:
该判决确认，即使法律赋予业主某些自由，业主公约中禁止封闭私人部分的条款具有优先效力。业主委员会应立即向李先生发出正式催告函，要求其在60天内拆除并恢复原状；若拒不执行，可向地方法院提起诉讼，预计法律费用在2000至5000欧元之间，且胜诉可能性高。
张先生刚在马赛（Marseille）以30万欧元购入一套70平米公寓，打算立即花费1.5万欧元将开放式阳台改为落地窗封闭空间。签约前他未仔细阅读业主公约，事后发现公约禁止任何阳台封闭改造。
Application pratique:
本判例明确指出，业主公约中对封闭私人部分的限制，优先于《民法典》的一般规定。张先生若强行改造将面临法律纠纷和强制拆除风险。这警示所有购房者：签约前务必通过公证人或律师审查业主公约，确认无此类限制；如已购入，只能在业主大会上提议修约，但成功率不定。买房前花200欧元咨询律师，远胜于购房后数万欧元的损失。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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La connaissance des actions possessoires relève de la compétence exclusive du tribunal d'instance statuant selon les règles régissant ces actions, lesquelles sont distinctes et différentes de celles qui gouvernent la procédure de référé.
C'est à bon droit qu'une Cour d'Appel estime que le juge des référés n'est pas compétent pour connaître d'une demande soulevant une difficulté sérieuse en l'état des termes d'une clause litigieuse qui nécessitent une interprétation. (arrêts N 1 et 2)
C'est à bon droit qu'une Cour d'Appel estime que le juge des référés n'est pas compétent pour connaître d'une demande soulevant une difficulté sérieuse en l'état des termes d'une clause litigieuse qui nécessitent une interprétation. (arrêts N 1 et 2)
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