参考判决： cc • N° 74-13.820 • 1976-03-02 • 查看判决 →
想象一下场景，在耶尔（Hyères）一处宁静的海滨住宅区。您下班回家，希望能享受片刻安宁。但一跨过门槛，同样的喧嚣便扑面而来：高声交谈、笑声、不停敲击的打字机声。这不是一个孤立的邻居，而是一家位于底层的商业公司，似乎无视社区生活的基本规则。
您已通知物业，发送了挂号信，但无济于事。您心中的问题很简单：我是否有权要求停止这种行为，并为这数月甚至数年的滋扰获得赔偿？答案在于法国最高法院（Cour de cassation）1976年3月2日的一项判决，该判决对类似纠纷作出了有利于受害公寓所有人的裁决。
这个近五十年前的案件至今仍具有现实意义。它确立了一项基本原则：当公寓共有规章或合同约束各方时，公寓所有人可以依据合同提起诉讼，无需证明噪音超过正常的邻里不便。这对受害者来说大大节省了时间和举证成本。让我们深入分析这项判决，看看它如何保护您，无论您是在耶尔、圣拉斐尔（Saint-Raphaël）还是其他地方。
事实：每天都会发生的故事
X先生在耶尔一栋大楼中拥有一套公寓。底层有一家公司经营商业场所。很快，噪音滋扰出现：交谈声、说话声、打字机声，每天重复，甚至持续到晚上。X先生向物业投诉，但该公司未采取任何措施减少噪音。经过数年的耐心和无效努力，X先生决定起诉该公司，要求损害赔偿（赔偿所受损失的金钱）。
土伦（Toulon）大审法院（tribunal de grande instance）以及随后艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院（cour d'appel）均支持他的诉求：判决该公司支付1500法郎（约合现在的2300欧元）作为享乐权受损的赔偿。该公司向最高法院提起上诉，主张法官本应审查噪音是否超过正常的邻里不便（这是基于民法典第1240条（article 1240 du Code civil）的侵权责任的通常条件）。
但最高法院驳回了上诉。它认为上诉法院有权依据该公司的合同违约行为作出判决：该公司根据公寓共有规章或租赁合同负有不干扰其他公寓所有人享乐权的义务。因此，无需核实滋扰是否超过正常的邻里不便。案件最终以X先生胜诉告终。
法院的推理——详细解析
这项判决完美地说明了两种责任的区别：合同责任（当一方不履行其承诺时）和侵权责任（当没有合同关系而造成损害时）。在本案中，该公司对公寓共有体负有合同义务，可能源于公寓共有规章或租赁合同，即不得造成异常滋扰。在收到投诉后未能消除噪音，它违反了这一义务。
法官的推理很简单：由于该公司未能履行其合同义务，它必须赔偿由此造成的损害。噪音是否超过正常的邻里不便这一问题无关紧要，因为义务的来源并非关于邻里滋扰的一般法律，而是约束各方的具体合同。这是对先前判例的确认：可以同时依据两种责任基础，但选择合同基础则无需证明滋扰的异常性。
在实践中，这改变了一切。受害的公寓所有人不再需要证明噪音相对于正常邻里关系而言是“过度的”。他只需证明该公司违反了公寓共有规章或租赁合同中的条款，例如禁止噪音活动的条款。这种举证责任（证明事实的责任）要轻得多。最高法院由此为公寓楼内滋扰的受害者开辟了一条更便捷的途径，同时并未质疑关于邻里滋扰的普通法。
这对您的实际影响
如果您是圣拉斐尔的出租公寓所有人，而您的租户抱怨来自楼下商铺的噪音，您现在可以有效地采取行动。您无需等待数年收集噪音超过正常水平的证据。只需证明公寓共有规章禁止噪音滋扰，且该商户未遵守该条款。法官即可判给您损害赔偿（例如，六个月滋扰的1500欧元），而无需昂贵的声学鉴定。
对于租户来说，这更加简单：您的租赁合同包含安宁享乐条款。如果邻居（即使是所有人）对您造成滋扰，您可以依据租赁合同对该邻居提起诉讼，或要求您的出租人保障您的安宁。实际上，如果您数月遭受打字机声或交谈声的困扰，您可以要求减租或索赔，金额可达受影响期间月租金的10%至20%。
最后，对于公寓所有人而言，这项判决为您提供了对抗物业或有过错的公寓所有人的有力工具。不要等到情况变得无法忍受：一旦出现首次滋扰，立即通过带回执的挂号信向责任人发出正式催告（mise en demeure，要求停止滋扰的正式信函）。如果情况未改善，您可以向土伦司法法院（tribunal judiciaire de Toulon，对公寓共有纠纷有管辖权）提起诉讼，并依据合同基础要求损害赔偿。时间上，一审判决大约需要6至12个月，赔偿金额根据滋扰的持续时间和强度可达数千欧元。
避免此类纠纷的四条建议
- 在购买或租赁前查阅公寓共有规章：检查关于允许的活动和噪音滋扰的条款。如果规章禁止噪音商业活动，您从一开始就受到保护。
- 保留所有滋扰的书面记录：记录噪音日志（日期、时间、持续时间、噪音类型），在合法情况下用手机录音，并保存与物业或邻居的往来信件。这些证据至关重要。
- 在首次出现迹象时即发送正式催告：向责任人发送带回执的挂号信，援引被违反的合同条款，并要求在八天内停止滋扰。这使纠纷正式化。
- 在诉讼前寻求调解：土伦法院提供免费或低成本的调解。调解员可以帮助达成友好协议，避免律师费和诉讼时间。
深入探讨：相关判例与演变
在1976年判决之前，最高法院在1971年2月4日的判决（第69-13.456号）中已确认，只要滋扰超过正常不便，邻里滋扰的责任人应承担责任，无需证明过错。但1976年判决的特殊性在于允许依据合同基础提起诉讼，从而免除了这一条件。此后，判例确认了这一途径：例如，在2000年6月15日的判决（第98-16.327号）中，最高法院裁定出租人负有提供体面住房的合同义务，其中包括防止过度噪音滋扰。
因此，当前的趋势是对住户（无论是所有人还是租户）加强保护。当滋扰持续且责任人已被正式催告时，法院毫不犹豫地判给实质性损害赔偿。如果您面临类似情况，不妨同时援引合同基础（公寓共有规章、租赁合同）和侵权基础（异常邻里滋扰），以最大化您的胜诉机会。
行动前清单
- 我是否已明确合同来源？重新阅读您的公寓共有规章或租赁合同，找到禁止滋扰或要求安宁享乐的条款。
- 我是否有足够证据？噪音日志、录音、证人证言、往来信件。证据越多，案件越有力。
- 我是否已发送正式催告？否则，法官可能认为您未给责任人解决问题的机会。
- 诉讼时效是多久？对于合同诉讼，您有5年时间，从知道滋扰之日起计算。不要拖延。
- 我是否需要咨询律师？如果滋扰持续数月且涉及金额较大（超过5000欧元），建议咨询房地产法律专业律师以最大化胜诉机会。
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