Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-11.019 • 2015-01-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Beaucourt im Territoire de Belfort. Sie beschließen, sie zu verkaufen. Ihr Mieter, der seit Jahren dort wohnt, teilt Ihnen mit, dass er kaufen möchte. Sie unterbreiten ihm ein Kaufangebot gemäß dem Gesetz vom 6. Juli 1989. Er nimmt an, aber etwas spät. Zu spät? Die Frage, die jeden Eigentümer quält, ist: Ist diese verspätete Annahme gültig? Und wenn ich doch lieber an jemand anderen verkaufen möchte, kann ich dann zurücktreten?
Die Antwort hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 15. Januar 2015 (Nr. 14-11.019) gegeben. Und sie ist von seltener Klarheit: Nur der Vermieter kann die Nichtigkeit der verspäteten Annahme geltend machen. Mit anderen Worten: Wenn der Eigentümer sich nicht über die Verspätung beschwert, ist die Annahme vollkommen gültig. Der Notar, der den Kaufvertrag nach Ablauf der Frist beurkundet, begeht kein Verschulden gegenüber anderen potenziellen Käufern, die durch die Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters rechtmäßig ausgeschlossen wurden.
Diese Entscheidung, die in einem Fall aus Amiens ergangen ist, hat konkrete Auswirkungen für alle Akteure der Immobilienbranche: Eigentümer, Mieter, Notare und ausgeschlossene Käufer. Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 2009 unterzeichnete ein Eigentümer, Herr B..., einen gegenseitigen Kaufvorvertrag mit Käufern, den Eheleuten Y. Das Gebäude war jedoch vermietet. Dem Mieter wurde, wie gesetzlich vorgesehen, ein Kaufangebot unterbreitet. Er nahm an, jedoch nach der gesetzlichen Frist von zwei Monaten. Der Eigentümer, anstatt die Verspätung geltend zu machen, entschied sich, an seinen Mieter zu verkaufen. Die ausgeschlossenen Käufer, unzufrieden, wandten sich gegen den mit dem Verkauf beauftragten Notar. Sie warfen ihm vor, sie nicht über die Risiken informiert zu haben: Ihrer Ansicht nach war die verspätete Annahme nichtig, und der Notar hätte sie informieren müssen, damit sie den Verkauf anfechten könnten.
Der Sachverhalt spielt in Beaucourt, einer Gemeinde im Territoire de Belfort. Die Eheleute Y hatten zwar eine Verlängerung des Kaufvorvertrags bis zum 30. November 2009 beantragt. Aber der Eigentümer hatte sich bereits entschieden, an den Mieter zu verkaufen. Der Notar, der den Verkauf nach Fristablauf beurkundete, wurde auf berufliche Haftung verklagt. Das Berufungsgericht Amiens und anschließend der Kassationsgerichtshof wiesen die Klage der ausgeschlossenen Käufer ab.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 15, II, Absatz 5 des Gesetzes vom 6. Juli 1989. Diese Vorschrift sieht vor, dass die Annahme des Kaufangebots durch den Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Erhalt des Angebots erfolgen muss. Nach Ablauf dieser Frist ist die Annahme nichtig. Das Gericht stellt jedoch klar, dass diese Nichtigkeit relativ ist: Sie kann nur von der Person geltend gemacht werden, die sie schützt, nämlich dem Vermieter. Warum? Weil diese Frist im Interesse des Eigentümers festgelegt wurde, um ihm zu ermöglichen, nicht unbegrenzt an sein Angebot gebunden zu sein. Wenn der Eigentümer sich nicht über die Verspätung beschwert, ist die Annahme daher vollkommen gültig.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die verspätete Annahme akzeptiert und an den Mieter verkauft. Die ausgeschlossenen Käufer konnten sich daher nicht auf diese relative Nichtigkeit berufen. Der Notar, der den Verkauf nach Fristablauf beurkundet hatte, hatte keine Beratungspflicht gegenüber den Käufern verletzt: Diese waren durch die tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters rechtmäßig ausgeschlossen worden. Das Gericht wies die Revision der Eheleute Y ab.
Dieses Urteil bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die relative Nichtigkeit kann nur von der geschützten Partei geltend gemacht werden. Es erinnert auch daran, dass der Notar nicht verpflichtet ist, die ausgeschlossenen Käufer über die Risiken der Nichtigkeit zu informieren, sobald der Vermieter die verspätete Annahme bestätigt hat.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Sie haben die Macht zu entscheiden, ob eine verspätete Annahme Ihres Mieters gültig ist oder nicht. Wenn Sie an Ihren Mieter verkaufen möchten, können Sie die Zweimonatsfrist ignorieren. Wenn Sie lieber an einen anderen Käufer verkaufen möchten, können Sie die Nichtigkeit geltend machen und den Verkauf an den Mieter ablehnen. Achtung: Ihre Entscheidung muss klar und eindeutig sein. Wenn Sie eine unangemessene Zeit verstreichen lassen, könnte Ihnen unterstellt werden, auf die Geltendmachung der Nichtigkeit verzichtet zu haben.
Für Mieter: Wenn Sie das Kaufangebot nach der gesetzlichen Frist annehmen, ist Ihre Annahme nicht zwangsläufig nichtig. Alles hängt von der Reaktion Ihres Vermieters ab. Wenn er nichts sagt und den Verkauf fortsetzt, ist dieser gültig. Wenn Ihr Vermieter jedoch die Verspätung geltend macht, können Sie den Verkauf nicht verlangen.
Für ausgeschlossene Käufer: Diese Entscheidung ist für Sie nachteilig. Wenn der Eigentümer nach einer verspäteten Annahme an seinen Mieter verkauft, können Sie den Notar nicht wegen mangelnder Beratung verklagen. Sie können auch nicht die Aufhebung des Verkaufs verlangen. Ihre einzige Möglichkeit ist, im Vorfeld zu prüfen, ob der Mieter sein Vorkaufsrecht fristgerecht ausgeübt hat. Wenn Sie Zweifel haben, fordern Sie vom Verkäufer den Nachweis der Einhaltung der Fristen.
Zahlenbeispiel: In Belfort verkauft ein Eigentümer eine Wohnung für 150.000 €. Der Mieter nimmt das Angebot drei Wochen nach Fristablauf an. Der Eigentümer, der schnell verkaufen will, ignoriert dies. Die ausgeschlossenen Käufer, die einen Vorvertrag über 160.000 € unterzeichnet hatten, können nichts tun. Sie verlieren die Differenz von 10.000 €.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Lassen Sie das Kaufangebot durch einen Gerichtsvollzieher zustellen, um den Fristbeginn nachweisen zu können.
- Dokumentieren Sie die Annahme des Mieters und das Datum des Eingangs.
- Reagieren Sie schriftlich auf eine verspätete Annahme, entweder mit Annahme oder Ablehnung unter Berufung auf die Nichtigkeit.
- Informieren Sie potenzielle Käufer über das bestehende Vorkaufsrecht des Mieters und die laufenden Fristen, um spätere Haftungsansprüche zu vermeiden.
