Referenzentscheidung: cc • N° 14-17.518 • 2015-10-28 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Tarnos oder Saint-Paul-lès-Dax. Sie schließen einen Mietvertrag mit einem Mieter, der eine Kaution hinterlegt. Einige Jahre später wird der Mietvertrag aufgrund eines Formfehlers für nichtig erklärt. Sie müssen die Kaution zurückzahlen. Aber Sie erleiden doch einen Schaden, oder? Der Kassationsgerichtshof antwortet: Nein, nicht unbedingt. Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung vom 28. Oktober 2015 analysieren, die klärt, was ein ersatzfähiger Schaden ist und was lediglich eine Rückabwicklung darstellt.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines gemischt genutzten Gebäudes (Wohnen und Gewerbe) in Tarnos, vermietet ein Lokal an eine Gesellschaft zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit. Der Mietvertrag sieht eine Kaution von 5.000 € vor. Problem: Das Lokal war ursprünglich zu Wohnzwecken bestimmt. Für die Umwidmung eines Wohnlokals in ein Geschäftslokal schreibt das Gesetz jedoch einen notariellen Akt vor (Artikel L. 631-7 des Code de la construction et de l'habitation). Diese Umwidmung wurde nicht vorgenommen. Einige Jahre später verklagt der Mieter den Vermieter auf Nichtigkeit des Mietvertrags wegen dieses Mangels. Das Gericht erklärt den Mietvertrag für nichtig und ordnet die Rückzahlung der Kaution an. Herr X wendet sich daraufhin an den Notar, der den Kaufvertrag für das Gebäude (nicht den Mietvertrag) beurkundet hat, und macht geltend, dieser sei verantwortlich, ihn nicht über die Pflicht zur Umwidmung informiert zu haben. Der Notar wird in erster Instanz verurteilt, den Vermieter in Höhe der Kaution freizustellen. Das Berufungsgericht hebt dies jedoch auf: Der Notar müsse nicht einstehen. Warum? Weil der Schaden von Herrn X nicht in der Rückzahlung der Kaution bestehe, sondern darin, dass er während des Zeitraums keine Mieteinnahmen erzielt habe oder Kosten habe aufwenden müssen. Die Rückzahlung sei lediglich eine Rückabwicklung. Der Kassationsgerichtshof bestätigt dies im Jahr 2015.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Das oberste Gericht wendet hier die Grundsätze der deliktischen Haftung an (Artikel 1240 des Code civil, der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz“). Für eine Entschädigung sind drei Elemente erforderlich: ein Verschulden, ein Schaden und ein Kausalzusammenhang. Im vorliegenden Fall mag der Notar ein Verschulden begangen haben (keine Beratung zur Umwidmung), aber der vom Vermieter geltend gemachte Schaden – die Rückzahlung der Kaution – ist kein solcher. Mit anderen Worten: Die Kaution ist lediglich ein Betrag, den der Vermieter für den Mieter verwahrt hat. Ihre Rückzahlung macht ihn nicht ärmer: Er gibt zurück, was ihm nicht gehörte. Der wahre Schaden wären beispielsweise ausgebliebene Mietzahlungen oder Renovierungskosten, aber der Vermieter hat diese Beträge nicht gefordert. Das Gericht stellt klar, dass der Notar nur subsidiärer Garant für die Rückzahlung gegenüber dem Mieter ist (bei Zahlungsunfähigkeit des Vermieters), nicht gegenüber dem Vermieter selbst. Ist die Entscheidung neu? Nein, sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Rückzahlung eines geschuldeten Betrags stellt keinen ersatzfähigen Schaden dar. Wenig bekannt ist, dass diese Logik auch für Bürgschaften, Mietkautionen bei Wohnraummiete usw. gilt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Vermieter sind: Sie können vom Notar nicht den Betrag der Kaution verlangen, den Sie nach Nichtigkeit des Mietvertrags zurückzahlen müssen. Sie können jedoch Schadensersatz für entgangene Mieteinnahmen (wenn der Mieter nicht gezahlt hat) oder Renovierungskosten fordern. Beispielsweise hat ein Eigentümer in Saint-Paul-lès-Dax aufgrund einer Mietvertragsnichtigkeit über zwei Jahre 12.000 € Mieteinnahmen verloren: Er konnte diese vom Notar verlangen, nicht jedoch die Kaution. Wenn Sie Mieter sind: Sie erhalten Ihre Kaution zurück, ohne einen Schaden nachweisen zu müssen. Wenn Sie Notar sind: Sie müssen bei Umwidmungspflichten wachsam sein, haften aber nicht gegenüber dem Vermieter für die Kaution. Wenn Sie ein Geschäftslokal erwerben: Prüfen Sie, ob die baurechtlichen Genehmigungen vorliegen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer diese Formalität vernachlässigt hatten und mit einem nichtigen Mietvertrag und jahrelangen Verfahren konfrontiert waren.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Prüfen Sie den rechtlichen Status des Lokals vor Abschluss eines Geschäftsmietvertrags. Konsultieren Sie die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Eigentumstitel, um festzustellen, ob das Lokal zu Wohn- oder gemischten Zwecken bestimmt ist. In Tarnos sind viele Lokale im Stadtzentrum ehemalige Wohnungen.
- Lassen Sie bei Bedarf eine Umwidmung durch notariellen Akt vornehmen. Artikel L. 631-7 des Code de la construction et de l'habitation schreibt dies für Gemeinden mit mehr als 200.000 Einwohnern (Paris, Lyon, Bordeaux …) sowie in einigen angespannten Gebieten vor. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde.
- Bewahren Sie alle Nachweise Ihres tatsächlichen Schadens auf. Im Falle der Nichtigkeit verbleibt die Kaution nicht bei Ihnen. Um Schadensersatz zu erhalten, weisen Sie Ihre Mietausfälle, Renovierungskosten oder die entgangene Chance einer Neuvermietung nach.
- Ziehen Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzu.
