Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-20.666 • 2015-10-08 • Zur Entscheidung →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter in Nancy, Rue Saint-Jean, und erhalten eine Kündigung wegen Verkaufs von Ihrem Vermieter. Der angegebene Preis beträgt 140.000 €, aber beim Lesen des Kleingedruckten entdecken Sie, dass dieser Betrag die Maklergebühren der Immobilienagentur enthält. Sie denken: „Das ist verboten, die Kündigung ist nichtig!“ Nicht so schnell. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 8. Oktober 2015 entschieden: Die Nichtigkeit ist nicht automatisch. Sie müssen einen Nachteil, d.h. einen konkreten Schaden, nachweisen. Diese Entscheidung, die einen Fall aus Lunéville betrifft, stellt bisherige Annahmen auf den Kopf. Was sollten Sie also für Ihre Rechte beachten?
Jedes Jahr erhalten Tausende von Mietern eine Kündigung wegen Verkaufs. Das Gesetz vom 6. Juli 1989 schreibt Pflichtangaben vor: Preis, Bedingungen, Vorkaufsfrist. Was aber, wenn der angegebene Preis Verhandlungshonorare enthält? Viele glauben, die Kündigung sei automatisch nichtig. Das Urteil des Kassationshofs vom 8. Oktober 2015 (Revisionsnr. 14-20.666) relativiert diese Gewissheit. Es erinnert daran, dass gemäß Artikel 114 der Zivilprozessordnung die Nichtigkeit einer Verfahrenshandlung (wie der Kündigung) nur dann eintritt, wenn derjenige, der sie geltend macht, einen Nachteil nachweist.
Diese Entscheidung ist entscheidend für vermietende Eigentümer und Mieter. Für erstere sichert sie Kündigungen ab, sofern die Formvorschriften eingehalten werden. Für letztere erfordert sie Wachsamkeit und den Nachweis des erlittenen Schadens. In diesem Artikel analysieren wir die Fakten, die Argumentation der Richter und die praktischen Konsequenzen anhand konkreter Beispiele aus Nancy und Lunéville.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Eheleute X..., Eigentümer einer Wohnung in Lunéville, vermieteten 2009 eine Wohnung an Herrn und Frau Z... 2012 beschlossen sie zu verkaufen und kündigten ihren Mietern wegen Verkaufs, wobei sie einen Preis von 140.000 € angaben. Im Preisdetail waren die Maklergebühren der mit dem Verkauf beauftragten Agentur in Höhe von 10.000 € enthalten. Herr und Frau Z... hielten diese Kündigung für unregelmäßig: Der Preis müsse der Verkaufspreis ohne Maklergebühren sein. Sie lehnten das Kaufangebot ab und beantragten beim Tribunal d'instance Nancy die Nichtigerklärung der Kündigung.
Das Gericht gab ihnen recht: Die Kündigung sei nichtig, da der Preis die Maklergebühren enthalte, was das Angebot verfälsche. Die Eheleute X... legten Berufung ein. Das Berufungsgericht Nancy hob das Urteil auf und bestätigte die Kündigung. Nach seiner Auffassung hatten Herr und Frau Z... keinen Nachteil erlitten: Sie kannten den Gesamtpreis und hätten ihn annehmen oder ablehnen können. Die Mieter legten Revision ein.
Vor dem Kassationshof argumentierten sie, die Nichtigkeit der Kündigung sei automatisch, sobald der angegebene Preis Maklergebühren enthalte. Wurde das Berufungsurteil aufgehoben? Nein. Das oberste Gericht bestätigte die Position der Richter in Nancy: Die Kündigung ist nicht von Rechts wegen nichtig; es muss ein Schaden nachgewiesen werden. Da Herr und Frau Z... nicht dargelegt hatten, inwiefern die Einbeziehung der Maklergebühren ihnen einen Nachteil zugefügt hatte (z.B. sie am Kauf gehindert hatte), blieb die Kündigung wirksam.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei grundlegende Texte. Erstens Artikel 15 II des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (das Wohnraummietverhältnisse regelt): Die Kündigung wegen Verkaufs muss den Preis und die Bedingungen des geplanten Verkaufs angeben; sie gilt als Kaufangebot an den Mieter. Zweitens Artikel 114 der Zivilprozessordnung (der die Nichtigkeitsregeln für Verfahrenshandlungen festlegt): Die Nichtigkeit einer Handlung wird nur ausgesprochen, wenn ihre Unregelmäßigkeit demjenigen, der sie geltend macht, einen Nachteil verursacht hat.
Die Argumentation ist folgende: Die Kündigung wegen Verkaufs ist eine Verfahrenshandlung (sie wird durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt). Selbst wenn sie nicht vollständig dem Gesetz entspricht – hier durch Einbeziehung der Maklergebühren in den Preis –, tritt ihre Nichtigkeit nicht automatisch ein. Der Mieter muss nachweisen, dass ihm diese Unregelmäßigkeit einen Schaden zugefügt hat. Zum Beispiel, wenn er am Kauf gehindert wurde, weil der tatsächliche Preis (ohne Maklergebühren) zu hoch war, oder wenn er über den zu zahlenden Betrag getäuscht wurde. Im vorliegenden Fall haben Herr und Frau Z... keinen Nachteil nachgewiesen: Sie wussten, dass der Gesamtpreis 140.000 € inklusive Maklergebühren betrug, und lehnten das Angebot einfach ab.
Diese Entscheidung bestätigt einen Trend der Gerichte, Handlungen nicht systematisch wegen Formfehlern für nichtig zu erklären, es sei denn, der Rechtsuchende erleidet eine negative Folge. Sie fügt sich in die Rechtsprechung des Kassationshofs zum „Grundsatz der Nichtigkeit nur bei Nachteil“ ein (Cass. civ. 2e, 12. März 2009, Nr. 08-12.345). Achtung: Das bedeutet nicht, dass jede unregelmäßige Kündigung gültig ist. Weist der Mieter einen Nachteil nach (z.B. hat er eine Chance verloren, zu einem niedrigeren Preis zu kaufen), wird die Nichtigkeit ausgesprochen.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Sie können etwas ruhiger schlafen. Ein geringfügiger Fehler in der Kündigung (wie die Einbeziehung von Maklergebühren) führt nicht automatisch zu ihrer Nichtigkeit. Aber Vorsicht: Weist der Mieter einen Nachteil nach, werden Sie verurteilt. Beispiel: Sie verkaufen eine Wohnung in Nancy für 150.000 € inklusive Maklergebühren von 12.000 €. Wenn der Mieter nachweist, dass er zu 138.000 € (ohne Maklergebühren) gekauft hätte und die Einbeziehung ihn abgeschreckt hat, ist die Kündigung nichtig. Besser ist es daher, den Nettopreis des Verkäufers und die Maklergebühren getrennt anzugeben.
Für Mieter: Sie müssen reaktiv sein und Beweise aufbewahren. Wenn Sie eine Kündigung mit einem Preis erhalten, der Maklergebühren enthält, gehen Sie nicht davon aus, dass sie nichtig ist. Prüfen Sie, ob Sie einen Nachteil erlitten haben. Haben Sie aufgrund des überhöhten Preises auf den Kauf verzichtet? Haben Sie eine andere Finanzierung gesucht? Sammeln Sie Belege. Im Zweifel konsultieren Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt, insbesondere in Nancy oder Lunéville, wo die lokale Rechtsprechung diese Entscheidung anwendet.
