Décision de référence : cc • N° 94-14.987 • 1996-05-15 • Consulter la décision →
En 1990, des crédit-preneurs assignent la société Natiobail en nullité de leurs contrats de crédit-bail, conclus en 1983 et 1985. Le motif : l’absence de mention du prix de levée d’option, pourtant exigée par l’article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966. La cour d’appel de Paris les déboute en raison de la prescription. La Cour de cassation confirme le 15 mai 1996 (pourvoi n° 94-14.987) : l’action en nullité, qui est relative, se prescrit par cinq ans à compter de la signature de l’acte, pas de la découverte du vice. Cette solution, sous l’empire de l’ancien article 1304 du Code civil, garantit la sécurité juridique des opérations de crédit-bail.
Les faits de l’espèce
En 1983 et 1985, la société Natiobail consent plusieurs contrats de crédit-bail immobilier à des preneurs. Ces contrats sous seing privé leur permettent d’utiliser des locaux commerciaux en échange de loyers, avec une option d’achat en fin de contrat. Or, la loi du 2 juillet 1966 exige que le contrat mentionne le prix de levée d’option – à défaut, la nullité est encourue. Ici, ce prix n’est pas stipulé. Les preneurs, s’estimant lésés, assignent Natiobail en nullité, mais tardivement : sept ans après la signature pour certains contrats. La cour d’appel rejette leur demande au motif que la nullité relative est prescrite. Les preneurs forment un pourvoi, arguant que le délai aurait dû courir à compter de la découverte de l’omission.
Le raisonnement de la Cour de cassation
La Cour rappelle la distinction entre nullité absolue et nullité relative. La nullité édictée par la loi de 1966 protège le crédit-preneur en l’informant du prix de rachat : elle est donc relative. Sous l’ancien article 1304 du Code civil, applicable à l’époque, le délai de prescription de cinq ans court à compter de la conclusion de l’acte, sauf vice du consentement (violence, erreur, dol) où il court de leur découverte. En l’espèce, l’absence de mention du prix est apparente dans le contrat lui-même ; le preneur pouvait la constater dès la signature. Aucun dol n’est caractérisé. Dès lors, la prescription était acquise. La Cour rejette le pourvoi et confirme l’arrêt d’appel : la nullité ne peut plus être invoquée après l’expiration du délai de cinq ans à compter de la signature.
Portée concrète pour les contrats de crédit-bail
Cette décision illustre une règle constante : pour les nullités relatives non liées à un vice du consentement, le point de départ du délai de cinq ans est la date de l’acte. Le crédit-preneur doit donc être vigilant dès la conclusion. Passé ce délai, il ne pourra plus remettre en cause le contrat, même s’il découvre ultérieurement une irrégularité. Dans l’affaire jugée, les preneurs ayant agi en 1990 pour des contrats de 1983 étaient irrecevables. Le bailleur, quant à lui, bénéficie d’une sécurité : l’action en nullité ne pourra plus être exercée après cinq ans. Toutefois, si un dol est établi (manœuvres pour dissimuler l’absence de mention), le délai pourrait courir de sa découverte. Il est donc essentiel de faire relire tout contrat dès sa signature par un professionnel.
Quatre conseils pratiques
- Vérifiez immédiatement le contrat : à la signature, contrôlez la présence de toutes les mentions obligatoires, en particulier le prix de levée d’option. En cas d’absence, agissez sans attendre.
- Conservez précieusement les documents : contrat, avenants, correspondances, justificatifs de paiement. Ils vous permettront de prouver la date de conclusion et le contenu exact du contrat en cas de litige.
- Agissez rapidement : si vous constatez une irrégularité, n’attendez pas la fin du contrat ou une renégociation pour consulter un avocat. Le délai de cinq ans est bref.
- Négociez le prix dès le départ : pour éviter toute contestation future, insistez pour que le prix de levée d’option soit fixé de manière claire et précise dans le contrat initial.
