Décision de référence : cc • N° 17-23.366 • 2018-11-22 • Consulter la décision →
Imaginez : vous signez un compromis de vente pour un appartement à Marchiennes, près de Douai. Le notaire vous remet un document, vous le signez sans trop vérifier. Quelques mois plus tard, vous découvrez que la superficie mentionnée n'est pas la bonne — ou pire, qu'elle n'est même pas indiquée dans le compromis. Que faire ? Cette question, des centaines d'acquéreurs se la posent chaque année, sans savoir que la réponse tient dans un arrêt de la Cour de cassation du 22 novembre 2018.
Car oui, la loi du 10 juillet 1965 (loi Carrez) impose que toute promesse de vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative. Si ce n'est pas le cas, l'acquéreur peut demander la nullité de la promesse. Mais attention : certains vendeurs tentent de régulariser a posteriori en faisant signer un certificat de mesurage. Est-ce suffisant ? La Cour de cassation répond non, et elle le dit clairement dans cet arrêt.
Cette décision est un garde-fou pour les acquéreurs. Elle rappelle que le droit à la nullité ne s'éteint que par la signature de l'acte authentique de vente, pas par un simple additif. Une leçon à méditer pour tous ceux qui signent un compromis sans vérifier la superficie, surtout dans des villes comme Somain ou Marchiennes où les transactions immobilières sont nombreuses.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En décembre 2013, des acquéreurs signent un compromis de vente pour acheter des lots de copropriété à Marchiennes. Le problème ? Ce compromis ne mentionne pas la superficie des lots, comme l'exige la loi Carrez. Les vendeurs, de leur côté, avaient fait établir un certificat de mesurage par un géomètre, mais ce certificat n'était ni annexé au compromis ni daté. Les acquéreurs l'avaient simplement signé, avec la mention « pris connaissance », à côté du représentant des vendeurs.
Quelques mois plus tard, les acquéreurs changent d'avis et demandent la nullité du compromis, invoquant l'absence de superficie. Les vendeurs résistent : selon eux, la signature du certificat de mesurage valait régularisation. Le certificat, disent-ils, formait avec le compromis un « ensemble indissociable ». La cour d'appel de Douai leur donne raison en 2017, rejetant la demande de nullité. Mais les acquéreurs ne s'arrêtent pas là : ils se pourvoient en cassation.
Devant la Cour de cassation, la question est simple : un certificat de mesurage signé après le compromis, sans être annexé ni daté, peut-il régulariser l'absence de superficie ? La Haute Juridiction répond par la négative. Elle casse l'arrêt de la cour d'appel, estimant que celle-ci n'a pas caractérisé la volonté des acquéreurs de régulariser. En clair, une signature sur un document séparé ne suffit pas à couvrir le vice initial.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le fondement légal de cette affaire est l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (loi Carrez), qui dispose que toute promesse de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative. À défaut, l'acquéreur peut demander la nullité de la promesse. Mais ce droit n'est pas éternel : il s'éteint (on parle de « déchéance ») lorsque l'acte authentique de vente est signé, à condition que cet acte mentionne la superficie.
Dans cette affaire, la cour d'appel avait estimé que la signature du certificat de mesurage par les acquéreurs valait régularisation conventionnelle, rendant le compromis valable. Elle s'appuyait sur le fait que le certificat et le compromis formaient un tout indissociable. Mais la Cour de cassation ne l'entend pas ainsi. Elle rappelle que seule la signature de l'acte authentique peut déchoir le droit à la nullité. Un simple additif, même signé, ne suffit pas, surtout s'il n'est pas intégré au compromis de manière formelle (annexion, mention de l'additif dans l'acte).
La Cour insiste sur un point : la volonté de régulariser doit être caractérisée. Or, en l'espèce, le certificat n'était pas daté, et rien ne prouvait que les acquéreurs avaient entendu couvrir l'absence de superficie. En conclusion, la nullité du compromis est maintenue. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure : la protection de l'acquéreur est renforcée, et les vendeurs ne peuvent pas se contenter d'une régularisation « à la va-vite ».
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les acquéreurs, cette décision est une bonne nouvelle : si le compromis que vous signez ne mentionne pas la superficie, vous pouvez demander sa nullité jusqu'à la signature de l'acte authentique. Et ce, même si le vendeur vous fait signer un certificat de mesurage après coup. Exemple : vous achetez un lot à Somain. Le compromis ne dit rien sur la superficie. Le vendeur vous présente un certificat de mesurage que vous signez, mais sans date ni lien avec le compromis. Vous pouvez encore agir en nullité. Attention, le délai pour agir est de 5 ans à compter de la signature du compromis (délai de droit commun), mais il est prudent d'agir avant l'acte authentique.
Pour les vendeurs, la leçon est claire : ne négligez pas la mention de la superficie dans le compromis. Si vous l'avez oubliée, une régularisation par additif doit être faite avec soin : mention expresse dans le compromis que l'additif en fait partie intégrante, date, signature des deux parties. Sinon, vous risquez de voir la vente annulée, avec tous les frais à votre charge (frais de notaire, d'agence, etc.).
Pour les notaires et agents immobiliers, cette décision rappelle l'importance de la rédaction des avant-contrats. Un compromis mal rédigé peut entraîner des années de procédure. À