无面积标注的销售承诺无效：2018年11月22日最高法院判决

想象一下：您在杜埃附近的马尔谢讷签署了一份公寓销售初步协议。公证人给您一份文件，您未仔细检查就签了字。几个月后，您发现标注的面积不正确——或者更糟，初步协议中根本没有标注面积。该怎么办？每年都有数百名买方提出这个问题，却不知道答案就在2018年11月22日最高法院（Cour de cassation）的一项判决中。

因为1965年7月10日法律（Carrez法）要求任何共有产权部分的销售承诺都必须标注私有部分的面积。如果没有，买方可以要求撤销该承诺。但注意：有些卖方试图事后通过签署测量证书来弥补。这足够吗？最高法院回答说不够，并且在本判决中明确说明。

这一决定是对买方的保护。它提醒说，撤销权只有在签署正式销售公证书时才消灭，而不是通过简单的补充文件。对于所有在未检查面积的情况下签署初步协议的人，特别是在索曼或马尔谢讷等房地产交易频繁的城市，这是一个值得深思的教训。

事实：每天都会发生的故事

2013年12月，买方签署了一份初步协议，购买马尔谢讷的共有产权部分。问题在于：该初步协议没有按照Carrez法的要求标注这些部分的面积。卖方曾请测量师出具了一份测量证书，但该证书既未附于初步协议，也没有注明日期。买方只是签了字，并注明“已获悉”，旁边是卖方代表。

几个月后，买方改变主意，以缺少面积为由要求撤销初步协议。卖方反对：他们认为，签署测量证书即构成弥补。他们说，该证书与初步协议构成了“不可分割的整体”。杜埃上诉法院（cour d'appel de Douai）在2017年支持了卖方观点，驳回了撤销请求。但买方并未止步：他们向最高法院提起上诉。

在最高法院面前，问题很简单：在初步协议之后签署的、未附于协议且未注明日期的测量证书能否弥补面积缺失？最高司法法院（Haute Juridiction）给出了否定回答。它撤销了上诉法院的判决，认为上诉法院没有证明买方有弥补的意愿。简而言之，在单独文件上的签字不足以覆盖初始缺陷。

法院的推理——详细解读

本案的法律基础是1965年7月10日法律（Carrez法）第46条，该条规定任何共有产权部分的销售承诺必须标注私有部分的面积。否则，买方可以要求撤销该承诺。但这一权利并非永久：当正式销售公证书签署时，该权利即消灭（称为“失效”），前提是该公证书标注了面积。

在本案中，上诉法院认为买方签署测量证书即构成约定弥补，使初步协议有效。其依据是该证书与初步协议构成不可分割的整体。但最高法院不同意。它提醒说，只有签署正式公证书才能导致撤销权失效。简单的补充文件，即使已签署，也不足够，特别是如果它没有被正式纳入初步协议（附入、在文件中提及补充文件）。

最高法院强调一点：必须证明弥补的意愿。但在本案中，该证书没有注明日期，且没有任何证据表明买方意图覆盖面积缺失。结论是，初步协议的撤销得以维持。这是对先前判例的确认：对买方的保护得到加强，卖方不能仅凭“草草”弥补了事。

对您的实际影响

对于买方，这一决定是好消息：如果您签署的初步协议没有标注面积，您可以在签署正式公证书之前要求撤销。即使卖方事后让您签署测量证书也是如此。例如：您在索曼购买一个部分。初步协议未提及面积。卖方向您出示一份测量证书，您签了字，但没有日期也没有与初步协议关联。您仍然可以提起撤销诉讼。注意，提起诉讼的期限为初步协议签署后5年（一般法期限），但最好在正式公证书之前行动。

对于卖方，教训很清楚：不要忽视在初步协议中标注面积。如果忘记了，通过补充文件弥补时必须谨慎：在初步协议中明确说明补充文件是其组成部分，注明日期，双方签字。否则，您可能面临销售被撤销的风险，并承担所有费用（公证费、中介费等）。

对于公证人（notaires）和房地产中介（agents immobiliers），这一决定提醒了起草预售合同的重要性。一份起草不当的初步协议可能导致多年的诉讼。在马尔谢讷及其他地方，谨慎是关键：检查面积是否已标注，如果使用测量证书，应附入初步协议并注明日期。

避免此类纠纷的四点建议

• 要求初步协议中标注面积：在签署前，检查各部分的面积是否已根据1965年法律第46条标注。如果没有，不要签署，除非要求书面、注明日期的弥补，并纳入初步协议。
• 切勿签署未注明日期的文件：未注明日期的测量证书是脆弱的证据。要求注明日期，并保留副本。
• 聘请独立测量师：如果您是卖方，在签署初步协议前请专业人士测量部分，并将证书附入文件。这可以避免后续争议。
• 行动前咨询律师：如果您是买方，且初步协议未标注面积，不要匆忙行事。咨询专门从事房地产法的律师，比如Zakine律师，可以避免错误。有时，协商降价比要求撤销更具策略性。

深入探讨：相关判例与演变

本判决属于一系列保护买方的决定。早在2016年，最高法院就判定，即使正式公证书也未标注面积，买方仍可在签署后援引初步协议中面积缺失的问题（Civ. 3e, 2016年10月20日，编号15-20.034）。在本案中，法院更进一步：它明确通过补充文件进行弥补仅在严格条件下才有效。

然而，2017年的一项判决（Civ. 3e, 2017年3月9日，编号16-10.836）似乎更为灵活，接受了通过书信往来进行弥补。但2018年的判决回到了更严格的立场。因此，法院的趋势是明确的：买方保护优先，任何弥补都必须正式。未来，可以预见法官对弥补意愿的证明要求将更加严格。

行动前核对清单

如果您是买方，且初步协议未标注面积：

1. 检查是否签署了测量证书。如果它未附入初步协议且未注明日期，您可以采取行动。
2. 咨询律师评估提起撤销诉讼的可行性。期限为5年，但最好尽快行动。
3. 收集证据：初步协议、证书、与卖方的通信。
4. 如果您更愿意保留物业，协商降价以反映面积差异。

如果您是卖方：

1. 确保初步协议标注了面积。如果没有，通过正式附录进行弥补，注明日期并由双方签字。
2. 不要依赖事后签署的、与初步协议无关的测量证书。
3. 如有疑问，在签署前向公证人或律师寻求建议。

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