Entscheidungsreferenz: cc • N° 23-11.700 • 2024-07-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihre Wohnung in Biscarrosse. Der Notar teilt Ihnen mit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen ausstehender Nebenkosten Widerspruch gegen den Verkaufspreis eingelegt hat. Damit der Verkauf zustande kommt, stimmen Sie zu, dass der Notar den geforderten Betrag auszahlt. Aber Sie halten die Summe für überhöht oder ungerechtfertigt. Können Sie die Forderung noch anfechten, nachdem Sie den Verkaufspreis erhalten haben? Der Kassationsgerichtshof bejaht dies in einem Urteil vom 11. Juli 2024 (Nr. 23-11.700): Die Zahlung durch den Notar, ohne dass der Verkäufer gerichtlich vorgegangen ist, stellt kein Anerkenntnis (Schuldanerkenntnis) dar. Eine Entscheidung, die verkaufende Eigentümer beruhigt.
Doch was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer in Dax, Wohnungseigentümer in Mont-de-Marsan oder Käufer an der Küste der Landes? Sehr viel. Dieses Urteil klärt eine häufige Grauzone bei Verkäufen von Wohnungseigentum: Eine unter dem Druck eines Widerspruchs erfolgte Zahlung nimmt Ihnen nicht Ihre Rechte. Analyse.
Beginnen wir mit den Grundlagen: Was sagt das Gesetz? Artikel 20 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 erlaubt der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Auszahlung des Verkaufspreises einer Einheit zu sperren, um ausstehende Nebenkosten einzutreiben. Der Notar blockiert dann einen Teil des Preises. Wenn der Verkäufer nicht gerichtlich vorgeht, wird die Zahlung geleistet. Bisher gingen einige davon aus, dass diese Zahlung ein Schuldanerkenntnis darstellt. Der Kassationsgerichtshof räumt mit dieser Unsicherheit auf.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Dax, verkauft seine Immobilie im Jahr 2020. Die Wohnungseigentümergemeinschaft fordert von ihm 8.500 € an ausstehenden Nebenkosten. Sie legt beim Notar gestützt auf Artikel 20 des Gesetzes von 1965 Widerspruch ein. Um den Verkauf zu ermöglichen, stimmt Herr X zu, dass der Notar diesen Betrag an die Gemeinschaft auszahlt. Er bestreitet jedoch die Höhe: Seiner Ansicht nach sind einige Nebenkosten verjährt (zu alt) oder nicht gerechtfertigt. Er verklagt die Gemeinschaft auf Rückzahlung.
Das erstinstanzliche Gericht gibt ihm teilweise recht: Es reduziert die Schuld auf 3.200 €. Die Gemeinschaft legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Bordeaux hebt in seinem Urteil vom 13. Dezember 2022 die Entscheidung auf: Es ist der Ansicht, dass Herr X durch die Zahlung ohne gerichtliche Anfechtung des Widerspruchs die Schuld anerkannt habe. Er könne nicht mehr darauf zurückkommen. Herr X legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof ist die Frage klar: Stellt die Zahlung durch den Notar infolge eines Widerspruchs, ohne dass der Verkäufer gerichtlich vorgegangen ist, ein Anerkenntnis der Schuld dar? Der Gerichtshof verneint dies am 11. Juli 2024. Er hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an ein anderes Berufungsgericht.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 20 I des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965, der vorsieht, dass die Gemeinschaft die Auszahlung des Verkaufspreises sperren kann, um ausstehende Nebenkosten einzutreiben. Dieser Widerspruch ist jedoch weder eine gerichtliche Klage noch ein Urteil. Mit anderen Worten: Es handelt sich nicht um eine gerichtliche Entscheidung, die den Streit beilegt. Die daraus resultierende Zahlung ist eine bloße Sicherungsmaßnahme (vorläufig) zur Sicherstellung der Beitreibung.
Folglich kann die Zahlung durch den Notar kein Anerkenntnis des Verkäufers darstellen. Ein Anerkenntnis setzt einen eindeutigen Willen (klar und unzweideutig) voraus, das Recht des anderen anzuerkennen. Die Zahlung zur Freigabe des Verkaufs unter dem Druck des Widerspruchs ist jedoch keine freiwillige Anerkennung. Sie ist eine praktische Notwendigkeit.
Der Gerichtshof stellt klar, dass nur eine vorherige gerichtliche Anfechtung durch den Verkäufer (z. B. eine Klage gegen den Widerspruch) verhindern könnte, dass die Zahlung als Anerkenntnis gewertet wird. Fehlt eine solche Anfechtung, führt die Zahlung nicht zu einem Schuldanerkenntnis. Der Verkäufer behält das Recht, die Höhe der Nebenkosten später anzufechten.
Diese Begründung bestätigt einen schützenden Trend zugunsten von Schuldnern (Personen, die Geld schulden) im Zusammenhang mit Widerspruchsverfahren. Sie verhindert, dass der Verkäufer durch ein Verfahren in eine Falle gerät, das er nicht vermeiden kann, ohne den Verkauf zu blockieren.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als Eigentümer eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verkaufen: Sie können die Zahlung der von der Gemeinschaft geforderten Nebenkosten per Widerspruch akzeptieren, ohne das Recht zu verlieren, die Höhe nach dem Verkauf anzufechten. Wenn die Gemeinschaft beispielsweise in Biscarrosse 12.000 € Nebenkosten fordert, Sie aber der Meinung sind, dass 5.000 € verjährt sind (älter als 5 Jahre), können Sie den Notar zahlen lassen und anschließend die Gemeinschaft auf Rückzahlung verklagen. Achtung: Sie müssen jedoch schnell handeln, innerhalb der Verjährungsfristen (in der Regel 5 Jahre).
Wenn Sie Käufer sind: Der Widerspruch stellt sicher, dass ausstehende Nebenkosten aus dem Verkaufspreis beglichen werden. Sie müssen nicht befürchten, nach dem Kauf in Anspruch genommen zu werden. Prüfen Sie jedoch, ob die Gemeinschaft tatsächlich Widerspruch eingelegt hat; andernfalls könnten Sie gesamtschuldnerisch (mit dem Verkäufer) für die vor dem Verkauf fälligen Nebenkosten haften.
