参考判决： cc • N° 23-11.700 • 2024-07-11 • 查看判决 →
想象一下：您在Biscarrosse出售您的公寓。公证人通知您，业主工会已就未付的物业费对售价提出异议。为了完成交易，您同意公证人支付所要求的金额。但您认为金额过高或不合理。在收到售价后，您还能提出异议吗？法国最高法院在2024年7月11日的判决（n° 23-11.700）中回答“是”：公证人支付款项，在卖方未提出司法争议的情况下，不构成对债务的承认。这一判决让卖方业主放心。
但这对于您在Dax的业主身份、在Mont-de-Marsan的共有产权身份或Landes海岸的买家身份具体意味着什么？意义重大。该判决澄清了共有产权出售中常见的灰色地带：在异议压力下的付款并不剥夺您的权利。解读如下。
首先，法律如何规定？1965年7月10日法律第20条允许业主工会就未付物业费对出售价款提出异议。公证人随后冻结部分价款。如果卖方未在法庭上提出异议，则支付款项。此前，有人认为这种支付等同于承认债务。法国最高法院终结了这一不确定性。
事实：日常发生的故事
X先生，Dax公寓的业主，于2020年出售其房产。业主工会要求其支付8,500欧元的未付物业费。工会依据1965年法律第20条向公证人提出异议。为了促成交易，X先生同意公证人将这笔款项支付给工会。但他质疑金额：他认为某些物业费已过时效（太久远）或未得到合理证明。他向法院起诉工会，要求退款。
一审法院部分支持了他的诉求：将债务减少至3,200欧元。但工会提起上诉。Bordeaux上诉法院在2022年12月13日的判决中撤销了一审判决：认为X先生在未对异议提出司法争议的情况下让公证人付款，即构成对债务的承认。他不能再反悔。X先生向最高法院提起上诉。
在最高法院面前，问题很明确：公证人因异议而付款，而卖方未提出司法争议，是否构成对债务的承认？最高法院于2024年7月11日回答“不”。它撤销了上诉法院的判决，并将案件发回另一上诉法院重审。
法院的推理——详解
最高法院依据1965年7月10日第65-557号法律第20条第一款，该条规定业主工会可以对售价提出异议以收回未付物业费。但这种异议既不是诉讼请求，也不是判决。换言之，它不是解决争议的司法裁决。由此产生的付款只是为确保追回款项的临时（临时）措施。
因此，公证人的付款不能视为卖方对债务的承认。承认债务要求明确且无歧义的意愿。然而，为了解除交易而在异议压力下接受付款，并非自愿承认。这是实际需要。
最高法院明确，只有卖方事先提出司法争议（例如，为质疑异议而向法院提起诉讼）才能阻止将付款视为承认。但在无争议的情况下，付款并不意味着承认债务。卖方保留事后质疑物业费金额的权利。
这一推理确认了对债务人（欠款人）的保护趋势，使其免受异议程序的侵害。它避免了卖方陷入无法避免的困境，即不付款就无法完成交易。
这对您的实际影响
如果您是共有产权中的卖方业主：您可以接受工会通过异议索要的物业费付款，而不会失去在交易后质疑金额的权利。例如，如果工会在Biscarrosse索要12,000欧元的物业费，但您认为其中5,000欧元已过时效（超过5年），您可以允许公证人付款，然后起诉工会要求退款。但请注意：您必须迅速行动，在诉讼时效内（通常为5年）。
如果您是买家：异议确保未付物业费从售价中扣除。您无需担心在购买后仍需支付。但请确认工会是否已正式提出异议；否则，您可能需要对出售前的物业费承担连带责任（与卖方共同负责）。
如果您是非卖方共有产权人：该判决不直接影响您的权利。但它提醒工会必须准确证明所索要的物业费。过于贪婪的工会可能被迫退款。
在我的实践中，我遇到过一些案例，卖方在异议压力下支付了有争议的物业费，之后不敢采取行动。该判决给了他们救命稻草：他们可以追回不当支付的款项。
避免此类纠纷的四条建议
- 1. 在出售前要求详细的物业费明细。在签署预合同之前，要求工会提供详细的个人物业费清单，包括到期金额。检查日期、催款和可能的罚款。例如在Dax，管理公司可能收取过高的追讨费用。
- 2. 在15天内书面质疑异议。如果工会提出异议，立即写信质疑金额。保留副本。这表明您不同意，并可避免被视为承认（即使该判决表示仅付款不足以构成承认）。
- 3. 不要无保留地同意付款。在交易时，要求公证人在文件中注明付款是“保留所有权利”或“不承认债务”。这能加强您的立场。
- 4. 一旦金额有争议，立即咨询律师。如果索要的物业费超过2,000欧元，咨询律师可避免您损失大笔资金。在Biscarrosse，律师费通常低于争议金额。
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深入探讨：相关判例与演变
该判决属于保护性系列：最高法院此前（Civ. 3e, 2021年6月10日, n° 20-15.230）已判决，如果卖方事后质疑，公证人因异议付款不构成承认债务。2024年的判决更进一步：即使没有事先质疑，付款也不构成承认。
然而，先前的判决（Civ. 3e, 2016年1月13日, n° 14-27.893）似乎暗示相反，认为未质疑异议的卖方被视为接受债务。2024年的判决因此隐含地推翻了先例：它澄清异议不是诉讼请求，因此沉默不构成承认。
这对未来的意义：工会必须更精确地提供明细，不能再依赖卖方的被动来确认有争议的物业费。卖方现在有了法律武器来追回多付的款项。
常见问题
1. 签署出售合同后，我还能质疑物业费吗？
是的，根据该判决，公证人付款不妨碍您在出售后质疑物业费金额。您必须在付款后5年内向法院起诉。
2. 如果工会拒绝退款，我该怎么办？
您需要向司法法院起诉工会（常规程序）。如果金额超过10,000欧元，必须聘请律师；低于此金额，您可以向地方法官申诉。
3. 质疑的时效是多久？
诉讼时效为自实际付款之日起5年（《法国民法典》第2224条）。对于出售前的物业费，起算点为异议之日。
4. 买家会因前业主的未付物业费而被追索吗？
如果工会已提出异议，物业费从售价中扣除。否则，买家在出售后一年内可能承担连带责任（1965年法律第20条）。
5. 质疑物业费的程序费用是多少？
律师费不一：简单咨询150-250欧元；完整程序1,500-3,000欧元。但如果胜诉，工会可能被责令支付您的费用。
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