Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-15.511 • 2010-09-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Thionville, Sie sterben, und Ihr Mieter zahlt die Mieten weiter … aber an die falsche Person. Der mit Ihrem Nachlass beauftragte Notar erhält die Beträge. Die Erben hingegen sehen nie einen Cent. Wer muss zahlen? Der Mieter, der doch gezahlt hat, was er schuldete? Oder der Notar? Diese scheinbar banale Frage führte zu einem wichtigen Urteil des Kassationshofs vom 29. September 2010 (Nr. 09-15.511).
Was viele nicht wissen: Eine Zahlung an einen Dritten ist nur dann befreiend, wenn dieser Dritte befugt war, für den Gläubiger zu empfangen. Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht Rennes lediglich festgestellt, dass der Mieter an den Notar gezahlt hatte, ohne zu prüfen, ob dieser eine ausdrückliche oder stillschweigende Vollmacht der Erben besaß. Der Kassationshof rügte diese zu oberflächliche Vorgehensweise.
Also, Mieter oder Eigentümer: Wie können Sie sicher sein, dass Ihre Zahlung befreiend ist? Und wenn Sie Erbe sind, wie können Sie die ausstehenden Mieten zurückfordern? Analyse einer Entscheidung, die an eine goldene Regel erinnert: Eine falsch geleitete Zahlung kann teuer werden.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Im Juli 1994 mietete die Gesellschaft May Top Iso Bretagne (May Top) gewerblich ein Lokal, das einer Erbengemeinschaft gehörte: Frau Marie-Louise Y..., ihrer Tochter Patricia und anderen. Einige Jahre später verstarb der Vermieter. Der Nachlass wurde eröffnet, und ein Notar mit der Abwicklung beauftragt. Die Gesellschaft May Top nutzte die Räume weiter und zahlte gutgläubig die Mieten an diesen Notar. Soweit nichts Ungewöhnliches.
Nur: Die Erben des Vermieters sahen keinen Cent. Unzufrieden verklagten sie die Gesellschaft May Top auf Kündigung des Mietvertrags wegen Nichtzahlung der Mieten. Durch Urteil vom 12. März 2003, bestätigt durch Urteil vom 16. Juni 2004, sprach das Gericht die Kündigung aus. Die Mieterin wurde zur Räumung und zur Zahlung der rückständigen Mieten an die Erben verurteilt – obwohl sie diese bereits an den Notar gezahlt hatte.
Die Gesellschaft May Top legte Kassation ein. Sie argumentierte, die Zahlung an den Notar sei befreiend gewesen, da dieser der Anscheinsbevollmächtigte der Erben gewesen sei. Das Berufungsgericht Rennes hatte dieses Argument im angefochtenen Urteil zurückgewiesen, jedoch ohne zu prüfen, ob der Notar tatsächlich die Vollmacht zum Mietinkasso erhalten hatte. Der Kassationshof gab ihr insoweit recht: Es hätte das Bestehen einer Vollmacht, auch einer stillschweigenden, untersucht werden müssen. Er hob das Urteil auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts Rennes zurück.
Dieses Szenario ist, wie Sie erkennen, häufig. In Saint-Avold wie anderswo: Wie viele Mieter zahlen nach dem Tod des Eigentümers weiter an den Notar, ohne zu prüfen, ob dieser zum Inkasso berechtigt ist? Und wie viele Erben werden geschädigt?
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof stützt sich auf den allgemeinen Grundsatz der befreienden Zahlung, kodifiziert in Artikel 1342-3 des Code civil (ehemals Artikel 1239). Danach muss die Zahlung an den Gläubiger oder an jemanden erfolgen, der befugt ist, für ihn zu empfangen. Andernfalls wird der Schuldner nicht befreit und kann gezwungen werden, ein zweites Mal zu zahlen.
Im vorliegenden Fall hatte der Mieter (May Top) an den Notar gezahlt. Ein Notar hat jedoch in einer Erbschaft nicht automatisch die Befugnis, Mieten für die Erben zu empfangen. Diese Befugnis muss ihm entweder ausdrücklich (durch schriftliche Vollmacht) oder stillschweigend (durch Handlungen, die den Mieter glauben lassen, er sei berechtigt) erteilt worden sein. Das Berufungsgericht Rennes hatte lediglich die Zahlung an den Notar festgestellt, ohne zu fragen, ob dieser der Bevollmächtigte der Erben war. Dies ist eine unzureichende Begründung, die mit der Kassation geahndet wird.
Der Kassationshof sagt nicht, ob die Zahlung gültig ist oder nicht. Er sagt nur, dass die Tatsachenrichter das Bestehen einer Befugnis prüfen müssen. Hatte der Notar eine Vollmacht, ist die Zahlung befreiend; andernfalls muss der Mieter erneut zahlen. Die Beweislast liegt beim Mieter, der nachweisen muss, dass der Notar berechtigt war.
Diese Entscheidung ist weder eine Kehrtwende noch eine Weiterentwicklung: Sie wendet einen ständigen Grundsatz an. Aber sie erinnert eindringlich daran, dass sich Richter nicht mit einem Anschein begnügen dürfen: Sie müssen die Tatsachen analysieren. Für Praktiker ist dies eine nützliche Erinnerung: Die tatsächliche Vollmacht ist der Schlüssel.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Mieter sind (gewerblich, Wohnraum oder sogar landwirtschaftlich), müssen Sie wachsam sein. Der Tod Ihres Vermieters beendet den Mietvertrag nicht, ändert aber die Ansprechpartner. Geben Sie sich nicht damit zufrieden, an den Notar zu zahlen, nur weil sein Name auf der Todesanzeige steht. Verlangen Sie einen Nachweis seiner Befugnis: eine Bestätigung der Erben, eine ausdrückliche Vollmacht oder zumindest eine schriftliche Vereinbarung. Andernfalls riskieren Sie, doppelt zu zahlen. Beispiel: In Thionville, eine gewerbliche Miete von 2.500 € pro Monat über zwei Jahre, das sind 60.000 €, die Sie den Erben zurückzahlen müssen, zuzüglich Verfahrenskosten.
Wenn Sie Erbe sind, haben Sie ein Interesse daran, die Mieten zurückzuerhalten. Aber Achtung: Hat der Mieter an einen Notar gezahlt, der Ihre Vollmacht hatte, können Sie keine zweite Zahlung verlangen. Überprüfen Sie daher schnell, ob der Notar zum Inkasso berechtigt war. Im Zweifel informieren Sie den Mieter per Einschreiben über die Identität des allein berechtigten Ansprechpartners (Sie selbst oder ein benannter Bevollmächtigter).
Wenn Sie Notar oder Verwalter sind, betrifft Sie diese Entscheidung ebenfalls. Sie müssen sicherstellen, dass Sie eine schriftliche Vollmacht besitzen, bevor Sie Zahlungen entgegennehmen. Andernfalls haften Sie möglicherweise gegenüber den Erben.
