Entscheidungsreferenz: cc • N° 71-11.379 • 1972-06-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich folgende Szene vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Mandelieu-la-Napoule gekauft, mit Meerblick und, als Sahnehäubchen, Zugang zum gemeinschaftlichen Pool und Garten. Der Kaufvertrag erwähnt es ausdrücklich: „Der Erwerber genießt die dem Miteigentumsanteil zugeordneten Gemeinschaftsflächen, nämlich Aufzug, Treppenhaus, Pool und Garten“. Sie unterschreiben, hocherfreut. Einige Monate später teilt Ihnen der Verwalter mit, dass Sie keinerlei Rechte am Pool haben: Dieser sei den Eigentümern eines anderen Gebäudes vorbehalten. Wie kann das sein?
Dieses Szenario, häufiger als man denkt, veranschaulicht eine grundlegende Frage im Wohnungseigentumsrecht: Was bestimmt den Umfang Ihrer Rechte an Gemeinschaftsflächen? Der notariell beurkundete Kaufvertrag oder die Teilungserklärung, dieses oft in einer Schublade vergessene Dokument? Die Antwort, die der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 27. Juni 1972 gab, ist eindeutig: Nur die Teilungserklärung ist maßgeblich. Die Angaben im Kaufvertrag sind ohne Einfluss.
Diese Entscheidung, obwohl über 50 Jahre alt, ist nach wie vor aktuell und sollte jedem Erwerber oder Eigentümer bekannt sein. Denn sie kann Ihre Rechte umstürzen, manchmal zu Ihrem Nachteil im Vergleich zu dem, was Sie zu erwerben glaubten. Lassen Sie uns dies gemeinsam anhand konkreter Beispiele aus dem Bezirk Grasse, in dem ich täglich praktiziere, analysieren.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 1972 entschied der Kassationsgerichtshof einen Rechtsstreit, der zwischen beliebigen Wohnungseigentümern hätte entstehen können. Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Mandelieu, hatte seine Immobilie auf der Grundlage eines Kaufvertrags erworben, der die Gemeinschaftsflächen auflistete, die er nutzen durfte: Aufzug, Treppenhaus und andere Räume. Der Vertrag präzisierte sogar, dass diese Flächen „dem streitgegenständlichen Miteigentumsanteil zugeordnet“ seien. Aber die Teilungserklärung sagte etwas ganz anderes. Sie reservierte bestimmte Gemeinschaftsflächen – insbesondere den Aufzug – für andere Miteigentumsanteile und schloss Herrn X von deren Nutzung aus.
Herr X, der meinte, der Kaufvertrag sei maßgeblich, focht diese Einschränkung vor Gericht an. Er argumentierte, der Verkäufer habe ihm diese Rechte versprochen und der Notar habe den Vertrag beurkundet. Doch das Berufungsgericht und später der Kassationsgerichtshof gaben ihm nicht recht. Die Argumentation ist unerbittlich: Im Wohnungseigentumsrecht ist die Teilungserklärung das Gründungsdokument. Sie definiert die Verteilung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und gilt für alle Wohnungseigentümer, unabhängig von den Angaben in den einzelnen Kaufverträgen.
Wendung: Der Fall zog sich über mehrere Jahre hin, zwischen erstinstanzlichem Verfahren und Berufung. Am Ende hatte Herr X kein Recht am Aufzug, obwohl sein Kaufvertrag dies erwähnte. Wie ich in meiner Kanzlei in Grasse oft sage: Ein Kaufvertrag kann keine Rechte schaffen, die die Teilungserklärung nicht gewährt. Das ist eine Lektion, die ihr Gewicht in Gold wert ist – oder besser gesagt, ihr Gewicht in Quadratmetern.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich in seinem Urteil auf die grundlegenden Prinzipien des Wohnungseigentumsrechts, die sich aus dem Gesetz vom 10. Juli 1965 (das die Rechtsstellung des Wohnungseigentums an Gebäuden regelt) ergeben. Er stellt klar, dass die Teilungserklärung ein vertragliches Dokument ist, das die Bestimmung von Gemeinschafts- und Sondereigentum festlegt. Und sie gilt gegenüber allen Wohnungseigentümern, auch wenn sie diese nicht persönlich unterzeichnet haben: Sie treten ihr durch den Erwerb des Eigentums bei.
Kurz gesagt, der Kaufvertrag ist ein Vertrag zwischen Verkäufer und Erwerber: Er kann Fehler oder übertriebene Versprechungen enthalten. Aber er kann die Teilungserklärung, die eine gemeinschaftliche Urkunde ist, nicht ändern. Mit anderen Worten: Wenn die Teilungserklärung besagt, dass der Aufzug den Miteigentumsanteilen A und B vorbehalten ist und Ihr Anteil C ist, kann der Kaufvertrag Ihnen kein entgegenstehendes Recht einräumen. Die Richter wiesen daher das Argument von Herrn X zurück, der sich auf die Angaben in seinem Vertrag stützte.
Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass der Kaufvertrag nichtig oder wertlos ist. Er kann die Haftung des Verkäufers begründen (Artikel 1240 des Code civil, der zum Schadensersatz verpflichtet, wenn durch sein Verschulden ein Schaden verursacht wurde), wenn er gelogen oder eine Information verschwiegen hat. Aber das verschafft Ihnen keinen Zugang zum Pool: Sie können nur Schadensersatz verlangen. Was nur wenige wissen, ist, dass auch der Notar haftbar gemacht werden kann, wenn er die Übereinstimmung des Vertrags mit der Teilungserklärung nicht geprüft hat. Dies ist jedoch Gegenstand eines anderen Verfahrens.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Erwerber in Antibes einen Aufpreis für einen „privaten“ Parkplatz gezahlt hatten, obwohl die Teilungserklärung diesen als Gemeinschaftseigentum einstufte.
