vefa-modalita-di-calcolo-e-ricorsi-a-marsiglia">Penali di ritardo in VEFA: modalità di calcolo e ricorsi a Marsiglia
L'acquisto di un immobile su piano (VEFA) è un impegno importante. Quando il promotore accusa un ritardo nella consegna, l'acquirente può pretendere delle penali di ritardo. A Marsiglia, come altrove, il loro calcolo obbedisce a regole precise. Questo articolo vi illumina sui vostri diritti e sulla procedura da seguire.
Il principio delle penali di ritardo
In VEFA, il contratto di prenotazione fissa una data di consegna prevista. Se il promotore non rispetta questo termine, è tenuto a versare delle penali di ritardo all'acquirente. Questo meccanismo è previsto dall'articolo L. 261-11-1 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione, che dispone che il venditore deve versare un'indennità forfettaria per ogni mese di ritardo, calcolata sulla base di una percentuale del prezzo dell'alloggio.
Il tasso di questa indennità è generalmente fissato nel contratto di prenotazione. In mancanza, la legge prevede un tasso minimo dello 0,75% del prezzo dell'alloggio per mese di ritardo. Questa percentuale è applicata sul prezzo totale del bene, esclusi i costi di atto e gli accessori.
Il punto di partenza del calcolo
Il punto di partenza delle penali è una questione cruciale. In linea di principio, il ritardo decorre dalla data di consegna prevista nel contratto. Tuttavia, se il promotore ha notificato un nuovo termine (mediante atto aggiuntivo), è questa nuova data che fa fede. Attenzione: un semplice rinvio verbale non basta; deve essere formalizzato per iscritto.
A Marsiglia, alcuni promotori tentano di ritardare il punto di partenza invocando maltempo o vincoli tecnici. Ma queste circostanze sono prese in considerazione solo se sono previste nel contratto e giustificate. In caso di controversia, il giudice valuta sovranamente i fatti.
La durata del ritardo e l'importo dovuto
Le penali decorrono fino alla data di consegna effettiva, cioè quando il bene è consegnato all'acquirente con le chiavi. Se il bene è consegnato con riserve, il ritardo può essere prorogato fino alla rimozione delle riserve, se queste rendono l'alloggio inidoneo all'abitazione.
L'importo totale delle penali è limitato al 5% del prezzo dell'alloggio, conformemente all'articolo R. 261-1 dello stesso codice. Superato questo limite, l'acquirente può richiedere danni e interessi supplementari se prova un pregiudizio distinto (ad esempio, spese di ricollocamento).
Esempio di calcolo a Marsiglia
Prendiamo un appartamento acquistato a 300.000 € a Marsiglia. Il promotore ha accumulato 4 mesi di ritardo. Se il contratto prevede il tasso legale dello 0,75% al mese, il calcolo è il seguente: 300.000 € × 0,75% = 2.250 € al mese. Per 4 mesi, il totale ammonta a 9.000 €. Questo importo è inferiore al limite del 5% (15.000 €), quindi l'acquirente può richiederlo integralmente.
È essenziale conservare tutta la corrispondenza con il promotore al fine di documentare il ritardo.
Come ottenere il pagamento delle penali?
In primo luogo, inviate una messa in mora al promotore tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In essa dettagliate il calcolo delle penali e il termine per il pagamento. Spesso, questo passo è sufficiente per sbloccare la situazione.
Se il promotore rifiuta, potete adire il tribunale giudiziario competente (a Marsiglia, il tribunale giudiziario di Marsiglia). Si raccomanda di farsi assistere da un avvocato specializzato in diritto immobiliare per massimizzare le vostre possibilità.
Il ruolo dell'avvocato a Marsiglia
Un avvocato può verificare la validità del contratto, calcolare precisamente le penali, negoziare con il promotore e, se necessario, intraprendere un'azione legale. A Marsiglia, il Maître Cécile Zakine, avvocato presso il foro di Grasse e dottore in diritto, interviene in questo tipo di contenzioso. La sua esperienza in VEFA è un vantaggio per difendere i vostri interessi.
Non esitate a consultare il suo sito per maggiori informazioni: https://www.cecile-zakine.fr.
Consiglio azionabile
Non appena constatate un ritardo, inviate una messa in mora al promotore, poi consultate un avvocato specializzato per far valere i vostri diritti. Agire rapidamente vi permette di preservare i vostri interessi e ottenere un'indennità giusta.
