参考判决： cc • N° 15-26.226 • 2016-11-24 • 查看判决 →
设想一下：您刚刚在Parentis-en-Born购买了一块土地，希望在那里建造梦想中的房屋。房地产经纪人向您展示了售出几个月后颁发的建筑许可证。但几个月后，该许可证被行政法院撤销。您发现该土地位于洪水区，无法再建设。您想撤销买卖、要求损害赔偿。但法律阻止了您。为什么？因为根据法国最高法院（Cour de cassation）的观点，重要的是买卖之日的状况，而非之后发生的情况。
这一2016年11月24日的判决（第15-26.226号）对任何建设用地买受人都至关重要。它确立了一条明确规则：售出后取得的建筑许可证被追溯性撤销，对买受人可能犯下的错误判断没有任何影响。换句话说，如果您在签署公证文书时，根据地方城市规划计划（PLU）土地是可建设的，那么之后若后续的建筑许可证被撤销，您不能抱怨。那么，如何保护自己？本文为您详细解释。
作为一名专门从事不动产法的律师，我经常看到买受人面对这类情况束手无策。在达克斯（Dax）和Parentis-en-Born，洪水区的土地很多，风险预防计划（PPR）可能改变局面。这项判决提醒人们在购买前必须极其谨慎。让我们一同分析事实、法官的推理，尤其是这对您实际意味着什么。
事实：一个每天都会发生的故事
某自然人M. X在Parentis-en-Born购买了一块建设用地。在公证文书中，注明地块位于洪水区并受风险预防计划（PPR）覆盖。然而，在买卖之日，根据PLU该土地是可建设的。购买后不久，M. X获得了建筑许可证。但该许可证随后被行政机关撤回，随后被行政法官撤销。理由：土地位于洪水区，PPR禁止任何建设。
M. X随后向卖方主张权利。他提出两项理由：首先，关于土地实质性品质的错误（《法国民法典》第1110条）——他以为自己购买的是可建设用地，但实际上并非如此。其次，隐蔽瑕疵担保（《法国民法典》第1641条）——卖方向他隐瞒了土地不可建设的事实。他请求宣告买卖无效并获得损害赔偿。
上诉法院驳回了他的请求。M. X向最高法院提起上诉。但最高法院驳回了他的上诉。最高法院认为，错误必须在合同成立之时进行评估，即签署买卖文书之日。而当时，土地是可建设的。之后获得的建筑许可证被撤销这一事实不改变任何情况：该撤销对错误判断的评估没有追溯效力。土地在买卖之日是可建设的，就此打住。
法院的推理——解析
最高法院的推理围绕两个关键点：错误和隐蔽瑕疵担保。
关于错误（《法国民法典》第1110条）：错误只有在其涉及出售物的实质性品质且在买卖时存在时，才构成无效原因。本案中，买受人声称对土地的可建设性产生了错误。但最高法院认定，在买卖之日，根据PLU土地是可建设的。因此错误并不存在。之后取得的建筑许可证被撤销无关紧要：该追溯性撤销并不改变买卖时土地的法律状况。简言之，不能说自己对在签署时真实存在的事实产生了错误。
关于隐蔽瑕疵担保（《法国民法典》第1641条）：要援引该条款，瑕疵（此处为不可建设性）必须在买卖时存在且为隐蔽状态。然而，最高法院指出，公证文书明确注明土地位于洪水区并受PPR覆盖。因此买受人已被告知该风险。此外，买卖时土地是可建设的。因此不存在隐蔽瑕疵。之后建筑许可证被撤销并不创造原本不存在的瑕疵。但请注意：如果卖方故意隐瞒了禁止建设的PPR的存在，结果可能会不同。但本案并非如此。
这项判决确认了既定的判例：买卖的效力以签署之日为准，而非之后。它也提醒买受人必须在购买前自行了解情况，特别是关于自然风险。在我的执业中，我遇到过一些买受人未查阅PLU或PPR就购买，结果陷入困境的案件。这项判决本会驳回他们的请求。
这对您实际意味着什么
无论您是买受人、卖方还是不动产专业人士，这项判决都具有直接的实践后果。
对买受人： 您不能指望售出后获得的建筑许可证被撤销来推翻您的购买。若要获得保护，必须在签署前核实土地的可建设性。查阅PLU、PPR，并毫不犹豫地申请城市规划证书（certificat d'urbanisme）。如果土地在买卖之日是可建设的，您就受约束。例如：在达克斯，如果PPR有条件地允许，洪水区的土地可能仍可建设。如果您购买后许可证被拒，您不能撤销买卖。但如果卖方就PPR对您撒谎，那么您可以采取行动。
对卖方： 这项判决保护了您。只要您是善意的，并通过风险状况报告和公证文书告知买受人已知风险，您就不必担心在售出后建筑许可证被撤销时赔偿买受人。这保障了交易安全，尤其是在Parentis-en-Born等风险区域。
对专业人士（房地产经纪人、公证人）： 您必须加倍谨慎。在文书中系统性地注明风险。如果买受人坚持在知情情况下购买，请让其书面确认。已签署知情确认的买受人无法反悔。
对承租人或共有人： 这项判决主要涉及土地买卖，但可类推适用于其他财产。例如，如果您租赁的房产在签署租赁合同后发现不卫生，若房屋状况检查已提到问题，则不能援引隐蔽瑕疵。因此请关注诊断报告。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买前查阅PLU和PPR： 不要仅依赖卖方或经纪人的说法。前往市政厅或在线查阅文件。核实土地是否可建设以及条件（洪水区、黏土收缩膨胀风险等）。
- 获取城市规划证书： 此官方文件由市政厅颁发，说明土地是否可以建设及条件。它对行政当局有18个月的约束力。在签署任何初步协议前申请。
- 在初步协议中列入解除条件： 例如，以取得建筑许可证或符合PLU为条件的解除条件。如果条件未满足，买卖可被撤销且您不承担费用。
- 要求所有强制性诊断报告： 自然和技术风险状况报告（ERNT）是强制性的，必须附于文书后。核实其是否注明洪水区、PPR等。如果卖方未提供，您可以要求降价或撤销买卖。
深入探讨：相关判例及发展
这项判决符合最高法院的既定判例。例如，在2013年2月13日的判决（第11-28.493号）中，最高法院已裁定售出后建筑许可证被撤销不构成隐蔽瑕疵，因为许可证在买卖时并不存在。同样，在2015年7月9日的判决（第14-20.791号）中，最高法院重申对可建设性的错误判断应以买卖之日为准，而非许可证颁发之日。
趋势是明确的：法院保护不动产交易的法律安全性。他们不希望售出后发生的事件影响交易。这意味着买受人必须格外谨慎，不能指望事后司法保护。未来，除非立法者介入以更好地保护风险区域的买受人，否则这一判例可能持续。但目前，意思自治原则占主导：买卖时约定的内容具有终局性。
行动前检查清单
- 签署初步协议前：
- 查阅市镇PLU（市政厅或在线免费）。
- 在Géorisques网站上核实PPR（风险预防计划）。
- 申请城市规划证书（期限：1个月）。
- 由专业人士进行ERNT诊断。
- 签署初步协议时：
- 列入以取得建筑许可证或符合PLU为条件的解除条件。
- 确保风险状况报告已附上并签署。
- 如果售出后建筑许可证被撤销：
- 核实卖方是否隐瞒了某些信息（例如，针对许可证的未决诉讼）。
- 如果是，咨询律师以提起合同责任诉讼（时效：5年）。
- 如果否，遗憾的是您无法对卖方采取行动。您可以尝试在行政法院质疑撤销许可证的决定。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的首次咨询（45欧元）可避免数月的诉讼——通常更值。预约 →
