Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 05-15.139 • 2007-09-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Moissac, in der Nähe von Montauban, gekauft. Der Notar hat Ihnen bestätigt, dass alles in Ordnung sei. Doch einige Monate später entdecken Sie, dass der Voreigentümer einen Rechtsstreit mit der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte. Ergebnis: Sie werden zur Zahlung ausstehender Nebenkosten verurteilt. Sie denken dann: „Ich werde mich gegen den Notar wenden, um Schadensersatz zu erhalten.“ Aber wie viel können Sie tatsächlich fordern?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 19. September 2007 (Nr. 05-15.139) entschieden. Die Antwort ist weniger eindeutig, als es scheint: Der Schaden aus dem Verlust einer Chance, eine vollstreckbare Verurteilung zu vermeiden, wird nur im Hinblick auf die Wahrscheinlichkeit einer günstigeren Entscheidung bewertet. Mit anderen Worten: Sie können nicht den Betrag der Verurteilung fordern, sondern nur einen Bruchteil, der der verlorenen Chance auf ein besseres Ergebnis entspricht.
Diese Entscheidung, die in einer Sache mit einer Gesellschaft und ihrem Geschäftsführer ergangen ist, hat konkrete Auswirkungen für jeden Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann. Sie setzt eine strikte Grenze für die Entschädigung: Sie werden niemals den gesamten Verlust ersetzt bekommen, sondern nur die Wahrscheinlichkeit, diesen Verlust vermieden zu haben. Ein Prinzip, das in vielen Immobilienstreitigkeiten die Lage verändert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt mit einer gewöhnlichen Bürgschaftsoperation. Eine Gesellschaft (nennen wir sie „Gesellschaft X“) hatte ein Darlehen aufgenommen, das durch die Bürgschaft ihres Geschäftsführers, Herrn Y, gesichert war. Doch die Bank hatte dem Geschäftsführer erlaubt, diese Bürgschaft ohne Einhaltung der gesetzlichen Formen zu übernehmen. Die Gesellschaft wird zur Rückzahlung des Darlehens verurteilt, und der Geschäftsführer wird als Bürge in Anspruch genommen.
Vor den Gerichten versucht die Gesellschaft X, sich zu verteidigen, indem sie die Haftung der Bank geltend macht. Sie ist der Ansicht, dass der Geschäftsführer die Bürgschaft niemals übernommen hätte, wenn die Bank ihn ordnungsgemäß über die Risiken informiert hätte, und die Gesellschaft nicht verurteilt worden wäre. Kurz gesagt, die Gesellschaft fordert von der Bank den gesamten Betrag der Verurteilung, mehrere hunderttausend Euro, wegen des Verlusts der Chance, diese Verurteilung zu vermeiden.
Das Berufungsgericht Paris gibt ihr dem Grunde nach recht: Die Bank habe einen Fehler begangen, indem sie ihre Informationspflichten nicht erfüllt habe. Hinsichtlich der Höhe der Entschädigung entscheiden die Richter jedoch, dass der Schaden auf den „Verlust der Chance“ auf ein günstigeres Ergebnis zu beschränken sei. Die Gesellschaft legt Revision ein und argumentiert, dass der Verlust der Chance nach der Wahrscheinlichkeit zu bewerten sei, die Verurteilung zu vermeiden, und nicht nach der Wahrscheinlichkeit einer günstigeren Entscheidung.
Der Kassationsgerichtshof weist diese Argumentation zurück. Er stellt klar, dass der Schaden aus dem Verlust einer Chance nur im Hinblick auf die Wahrscheinlichkeit einer günstigeren Entscheidung zu bewerten ist, nicht auf die Wahrscheinlichkeit, jede Verurteilung zu vermeiden. Mit anderen Worten: Es kommt nicht auf die Chance an, vollständig freigestellt zu werden, sondern auf die Chance, ein weniger ungünstiges Urteil zu erhalten.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man zunächst das Rechtskonzept des „Verlusts einer Chance“ erfassen. Im französischen Recht (Artikel 1240 des Code civil, der verpflichtet, den durch ein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen) ist, wenn jemand einen Fehler begeht, der einer anderen Person die Chance auf einen Vorteil oder die Vermeidung eines Schadens nimmt, diese verlorene Chance ersatzfähig. Aber Achtung: Nur die Chance selbst ist ersatzfähig, nicht das endgültige Ergebnis.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Wenn ein Anwalt versäumt, das Gericht fristgerecht anzurufen, verliert der Mandant die Chance, Recht zu bekommen. Selbst wenn seine Akte ausgezeichnet war, hat er nur Anspruch auf eine Entschädigung proportional zu seinen Erfolgsaussichten, nicht auf den gesamten Schaden. Genau das hat der Kassationsgerichtshof in diesem Urteil klargestellt.
Die Schwierigkeit in diesem Fall bestand darin, dass die Gesellschaft eine Entschädigung für den Verlust der Chance verlangte, die Verurteilung zu „vermeiden“, d.h. überhaupt nicht verurteilt zu werden. Das Gericht befand, dass diese Formulierung zu weit gefasst sei: Maßgeblich ist die Wahrscheinlichkeit, eine günstigere Entscheidung als die letztlich ergangene zu erhalten. Wenn die Gesellschaft beispielsweise eine fünfzigprozentige Chance auf eine geringere Verurteilung gehabt hätte, wäre die Entschädigung auf 50 % der Differenz zwischen der tatsächlichen Verurteilung und derjenigen, die sie hätte erhalten können, begrenzt.
Der Kassationsgerichtshof hat damit das Urteil des Berufungsgerichts Paris aufgehoben, das nicht konkret geprüft hatte, wie hoch die Wahrscheinlichkeit für die Gesellschaft war, eine günstigere Entscheidung zu erhalten. Die Tatsachengerichte müssen nun diese Wahrscheinlichkeit anhand der Aktenlage (Stärke der Argumente, Rechtsprechung usw.) bewerten. Dies ist eine Abkehr von einer früheren Praxis, bei der einige Gerichte den Verlust der Chance, den Schaden zu vermeiden, pauschaler entschädigten.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Montauban hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen. Angenommen, Sie haben die Verwaltung Ihrer Immobilie einer Immobilienagentur anvertraut, die vergisst, eine Mietausfallversicherung abzuschließen. Ihr Mieter zahlt nicht mehr und Sie verlieren 12.000 € Mieteinnahmen. Sie verklagen die Agentur wegen Pflichtverletzung. Nach diesem Urteil können Sie nicht die gesamten 12.000 € fordern, sondern nur den Teil, der der Wahrscheinlichkeit entspricht, dass die Versicherung Ihre Mieten tatsächlich gedeckt hätte. Wenn diese Wahrscheinlichkeit
