Loss of chance of capital gain: the rigorous proof required by the Court of Cassation

C’est le préjudice qui consiste à avoir été privé d’une possibilité réaliste de réaliser un gain plus important lors de la revente d’un bien, en raison d’un fait fautif (retard imputable à un tiers, dissimulation d’un défaut, etc.). Pour être indemnisable, cette chance doit être certaine et actuelle, non simplement éventuelle.

Il faut produire des éléments objectifs : expertises immobilières comparant le marché à la date où vous auriez dû vendre et à la date réelle, historique des prix de quartier, attestations d’agents immobiliers, offres d’achat refusées, etc. Un simple retard de vente ne suffit pas si le prix final est supérieur au prix initialement envisagé.

La jurisprudence du 9 février 2010 est claire : la réalisation d’une plus-value significative lors de la revente fait obstacle à l’indemnisation d’une prétendue perte de chance, sauf à prouver que cette plus-value est inférieure à celle que vous auriez légitimement obtenue sans la faute. Le simple fait de vendre plus cher que le prix d’achat n’efface pas toute indemnisation, mais vous devez démontrer un manque à gagner spécifique.

L’action en responsabilité pour faute (article 1240 du Code civil) se prescrit par 5 ans à compter de la date à laquelle vous avez connu ou auriez dû connaître le dommage. Si le fondement est un vice caché, le délai est de 2 ans à compter de la découverte du vice. Ne tardez pas à rassembler vos preuves !

La perte de jouissance (privation de l’usage du bien) est indemnisable même si vous êtes un investisseur qui comptait le louer. Il faut alors justifier de la perte de loyers par des simulations locatives, des mandats de gestion, ou des baux résiliés. La Cour de cassation exige que cette perte soit définitive ; si vous vendez le bien et que le prix de vente intègre finalement un dédommagement indirect, votre préjudice peut être contesté.