参考判决： cc • N° 08-15.055 • 2009-06-17 • 查看判决 →
想象一下，您在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）拥有一块4500平方米的土地，并希望出售。现行的地方城市规划（PLU）将其归类为可建设用地。您找到了买家，在公证人处签署了公证书，几个月后，您得知行政法院（tribunal administratif）撤销了PLU的修订。您的土地是否自动恢复为可建设用地？最重要的是，如何评估其价值？
这种情况并非理论上的：它在我们地区经常发生，那里的城市规划文件不断变化。在圣文森特德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）和蒙德马桑（Mont-de-Marsan）之间，我见过业主因为未能预见这些情况逆转而损失数万欧元。
法国最高法院（Cour de cassation）在2009年6月17日的判决中，为这个棘手问题提供了明确的答案。但这对于您作为业主、购买者或房地产专业人士来说，究竟意味着什么？
事实：一个每天都会发生的故事
杜邦先生（M. Dupont）在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）拥有一块土地，决定在2000年1月将其4451平方米的地块出售给马丁夫人（Mme Martin）。当时，有效的土地占用规划（POS）——PLU的前身——允许在该面积上建设。因此，双方签署了销售契约，确信该土地是可建设的。
但在此期间，市镇修订了其POS。这项修订在销售前通过，现在要求可建设用地的最小面积为10000平方米。因此，杜邦先生的地块，面积为4451平方米，在交易时理论上变得不可建设。
马丁夫人在购买后发现了这一情况。她认为为一个根据修订后的POS不再可建设的土地支付了过高的价格。因此，她起诉杜邦先生，要求因损害（支付价格与财产实际价值之间的重大失衡）而降低价格。
转折点发生在行政法院（tribunal administratif）撤销了POS的修订。结果：先前更有利的规划重新适用。因此，马丁夫人的土地恢复了其可建设状态。但这对于评估销售时的损害是否有所改变？这正是法官们需要裁决的问题。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation），作为司法系统的最高法院，将以极高的精确度分析此案。法官们首先回顾了一个基本原则：行政行为的撤销，如POS的修订，具有追溯效力。换句话说，就好像这项修订从未存在过。
在我们的案例中，这意味着先前更有利的POS自其通过之日起重新适用。因此，马丁夫人的土地“追溯性地”成为可建设用地。但请注意：这种追溯性并不改变合同签订时的情况。
法官的推理基于《民法典》（Code civil）第1240条（要求赔偿因其过错造成的损害）和损害理论。要确定是否存在损害，必须站在合同签订时的立场。很少有人知道：重要的是该特定日期的实际法律状况，而不是之后发生的事情。
因此，法院解释说，即使修订后的POS的撤销具有恢复先前规划效力的效果，这种追溯性“对损害没有影响，损害应在合同签订之日评估”。简而言之，要知道马丁夫人是否支付过高，我们必须看土地在她购买之日是否可建设——而不是在修订后的POS被撤销之后。
这项判决确认了一贯的判例：法官拒绝考虑合同后的事件来评估损害。这是一个坚定的立场，保护了房地产交易的安全性。那么，面对这些城市规划的不确定性，应如何应对？
这对您意味着什么——具体而言
如果您是出售方业主，这项判决保护了您。想象一下，您在圣文森特德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）以150,000欧元出售一块土地，认为根据现行PLU它是可建设的。如果后续的修订使其变得不可建设，然后该修订被撤销，购买者将无法因损害向您要求降低价格。土地的价值应在销售之日评估。
如果您是购买者，您必须特别警惕。在购买前，不仅要检查当前的PLU，还要检查正在进行的修订项目。在我的实践中，我遇到过一些案例，购买者支付了200,000欧元购买一块土地，几个月后，由于PLU的修订，该土地变得不可建设。即使该修订后来被撤销，您也无法要求降低价格。
对于房地产专业人士（房地产经纪人、开发商），这项判决加强了信息披露的义务。您必须告知客户与城市规划文件变化相关的风险。今天以120,000欧元出售的土地，如果PLU改变，明天可能只值40,000欧元——而这种贬值无法追溯性地得到补偿。
共管物业业主也受到影响。如果您的建筑位于可能被重新分类的区域，这可能会影响您份额的价值。在可建设区域价值180,000欧元的公寓，如果该区域变得不可建设，其价值可能下降30%。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统性地查阅PLU及其历史：在任何交易前，向市政厅的城市规划部门不仅索取现行PLU，还要索取正在审查中的修改项目。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan），该部门可以免费提供这些信息。
- 插入城市规划中止条件条款：在您的销售协议中，规定一项条款，使销售取决于土地可建设性的维持。如果在最终签署前PLU发生变化，您可以无罚金地撤回。
- 获取操作性城市规划证书：该文件有效期为18个月，保证适用于您土地的规划规则。它花费约100欧元，但可以避免昂贵的纠纷。
- 在签署前咨询专业律师：一小时的咨询（约150欧元）可以避免持续数年、花费数千欧元的诉讼程序。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的管辖范围内，审判期限可能长达18个月。
深化：相关判例及演变
这项2009年的判决符合一贯的判例。早在1995年，法国最高法院（Cour de cassation）就已判决“损害应在合同签订之日评估”（Cass. 3e civ., 1995年3月15日, n° 93-15.789）。这一坚定立场保护了交易的法律安全性。
更近的是，2018年，法院在一起涉及地方城市规划（PLU）的类似案件中确认了这一原则（Cass. 3e civ., 2018年7月5日, n° 17-19.316）。法官拒绝考虑后续PLU的撤销来评估销售时的损害。
法院的趋势是明确的：他们优先考虑合同的稳定性。一旦销售完成，后续的城市规划风险不能质疑约定的价格。这对未来意味着什么？专业人士将需要在前期核查中更加警惕。
在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的管辖范围内，我观察到法院严格适用这一判例。最近，蒙德马桑司法法院（tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan）驳回了一名购买者的请求，该购买者援引后续PLU的撤销要求降低价格。
需要记住的关键点
- 损害始终在合同签订之日评估：无论之后发生什么，重要的是签署时的情况。
- PLU的撤销具有追溯效力：如果修订被撤销，先前规划重新适用，就好像它从未停止过一样。
- 但这种追溯性不改变合同：您不能修改先前完成的销售价格。
- 前期警惕至关重要：在购买或出售前，始终检查正在进行的城市规划项目。
- 通过适当的条款保护自己：协议中的一个简单条款可以避免许多麻烦。
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