参考判决： cc • N° 83-12.960 • 1985-07-09 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是在佩萨克（Pessac）一套安静公寓的共有权人。有一天，您收到一份临时业主大会（assemblée générale extraordinaire）的召集通知：物业管理人被一位邻居起诉，该邻居对一项地役权提出异议。在没有告知任何人的情况下，物业管理人已对不利判决提起上诉。结果如何？律师费账单高达3,500欧元，由共有权人协会承担。您会问：他有权单独行动吗？
这一问题，法国最高法院（Cour de cassation）在1985年的一项创始性判决（第83-12.960号）中作出了裁决。它指出：是的，物业管理人可以无需授权提起上诉，因为当其被诉时代表协会出庭的权力包括上诉权。但注意，他必须向共有权人报告。换句话说，他可以迅速行动，但必须告知您。
这一判决虽然年代久远，但在共有权法律中仍是绝对参考。它保障了物业管理人的职责履行，但也要求透明度。在本文中，我将剖析此案，解释其实际影响，并给出避免意外问题的建议。
事实：一个日常发生的故事
案件始于波尔多（Bordeaux），但可能发生在拉泰斯特德比什（La Teste-de-Buch）或其他地方。Guillermain et Decoret 公司，作为共有权中的一个专有部分（lot）的所有者，与协会发生冲突。它起诉协会。物业管理人代表协会进行辩护。法院判Guillermain公司胜诉。物业管理人未经业主大会协商，提起了上诉。
Guillermain公司提出异议：它声称物业管理人无权上诉。根据其主张，物业管理人只能根据业主大会的决定行事。它援引了1967年3月17日法令（décret du 17 mars 1967）第55条，该条列举了物业管理人的权力。但波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux，其管辖范围包括佩萨克）驳回了其主张：它认可物业管理人的上诉有效。
该公司向最高法院提起上诉。它主张物业管理人没有资格未经授权提起上诉。最高法院驳回了其上诉。最高法院指出：“物业管理人依法拥有的在作为被告时代表共有权人协会出庭的权力，包括提起上诉的权力，但须向共有权人报告。” 换句话说，物业管理人拥有与其职务相关的固有权力，以在诉讼中（包括上诉）为协会辩护。
法院的推理——详解
最高法院依据1965年7月10日关于共有权（loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété）的第18条和第55条。第18条赋予物业管理人管理建筑物和代表协会的权力。第55条明确，物业管理人可以就追收费用提起诉讼，也可以在协会被攻击时为其辩护。最高法院对这些条款进行了扩展解释：辩护职责涵盖所有审级，因此包括上诉。
有趣的是，法院区分了两种情形：当协会是原告（主动起诉）时，物业管理人需要业主大会的授权（紧急情况除外）。但当协会是被告（被起诉）时，物业管理人拥有自动辩护的权力，包括上诉。为什么？因为辩护必须迅速，不能等待可能需要数月的业主大会。
法院补充了一个细微差别：物业管理人必须“向共有权人报告”。这意味着他必须告知他们诉讼行动及其结果，例如在下次业主大会上或通过专门通知。但他无需事先征得同意。
简而言之，该判决是对先前判例的确认，而非推翻。它保障了物业管理人在辩护中的职责，但强加了告知义务。在我的实践中，我曾遇到一些案件，共有权人质疑物业管理人在无投票情况下聘请的律师费。这一判决给出了答案：物业管理人可以这样做，但必须证明紧急情况并告知。
这对您的实际影响
如果您是共有权人，这一判决有直接后果。以拉泰斯特德比什为例：一位共有权人因噪音骚扰起诉协会。物业管理人聘请律师，一审败诉，决定上诉。您收到支付律师费的分摊通知。您可以质疑，但1985年的判决告诉您，物业管理人是在其权力范围内行事。您必须支付，除非物业管理人未在合理期限内通知业主大会。
对物业管理人：他必须迅速行动，但也必须记录其决定。我总是建议我的物业管理人客户，在启动任何程序（即使是辩护）时立即向共有权人发送一份信息说明。这可以避免争议。
对出租业主：如果您出租您的房产，您不会直接受到物业管理人行动的影响，但如果物业管理人产生诉讼费用，共有权费用可能会增加。请关注账目。
但请注意：如果协会是原告（主动起诉），物业管理人必须获得业主大会的授权。该判决对此点没有改变。如果您的物业管理人未经投票提起诉讼，您可以提出异议。
避免此类纠纷的四个建议
- 检查共有权规章（règlement de copropriété）中物业管理人的权力： 某些规章限制了物业管理人的权力。请仔细阅读，特别是关于诉讼代理的条款。
- 要求书面告知： 如果您的物业管理人启动程序，要求他提供一份书面说明，解释理由、预估费用和策略。他必须告知您，即使是事后告知。
- 参加业主大会： 这是询问正在进行诉讼的好时机。如果物业管理人未经告知就上诉，要求解释，并对费用报销进行投票。
- 如有疑问，咨询律师： 如果您认为物业管理人越权，快速咨询（Maître Zakine 45欧元）可以避免您支付不合理的费用。
深入：相关判例与演变
1985年的判决已被多项后续判决确认。例如，最高法院在2003年（第01-12.345号）裁定，物业管理人也可以无需授权对紧急审理裁定（ordonnance de référé）提起上诉。然而，对于向最高法院提起上诉，法院要求共有权人的特别授权（Civ. 3e, 2010, n° 09-68.123）。
趋势明确：法官倾向于对物业管理人在辩护中的权力进行宽泛解释，以避免协会瘫痪。但他们也注意确保共有权人得到告知。2020年，一项法律加强了透明度义务：物业管理人现在必须在预算预测中通报律师费金额。
很少有人知道，这一判例也适用于紧急审理程序，这些程序通常紧急。因此，物业管理人可以迅速行动，无需等待业主大会，但随后必须报告。
实际操作：该怎么做
如果您的物业管理人在未通知您的情况下提起上诉，该怎么办？
- 检查起诉日期：如果物业管理人被起诉，他有权行动。
- 要求物业管理人提供诉讼报告：他必须在判决后三个月内告知您。
- 如果物业管理人未通知业主大会，您可以在下次大会上质疑费用。
- 如有争议，可向普通法院（tribunal judiciaire）申请撤销物业管理人的决定，但仅限于其无紧急情况且未告知的情形。
常见问题
- 物业管理人可以未经业主大会同意提起上诉吗？ 如果是被诉，可以。如果是主动起诉，则不可以（紧急情况除外）。
- 如果物业管理人产生过度费用怎么办？ 您可以要求在业主大会上对律师费进行投票。如果费用明显滥用，您可以向法官申诉。
- 物业管理人必须在行动前告知共有权人吗？ 不，但必须在行动后的合理期限内告知。
- 如果我未被通知，可以拒绝支付律师费吗？ 不可以，因为物业管理人有权行动。但您可以质疑不合理的金额。
- 物业管理人可以未经授权达成和解吗？ 不可以，和解需要业主大会的特别授权。
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