Entscheidungsreferenz: cc • N° 97-15.419 • 1999-07-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Moissac, in einer 1985 erbauten Wohnungseigentümergemeinschaft. Bereits 1987 treten Risse an der Fassade auf. Der Verwalter (der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft) erwirkt eine einstweilige Verfügung (Eilverfahren) gegen das Bauunternehmen. Die Jahre vergehen, weitere Mängel treten auf: Durchfeuchtungen, Abdichtungsmängel. 1996 ermächtigt die Eigentümerversammlung schließlich eine Klage. Doch der Unternehmer beruft sich auf die zehnjährige Verjährung (Frist von 10 Jahren nach Abnahme der Arbeiten). Zu spät, sagt er. Wirklich?
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Wenn der Verwalter eine einstweilige Verfügung erwirkt, reicht das aus, um den „Zähler“ der Verjährung für alle Mängel anzuhalten? Die Antwort des Kassationshofs vom 7. Juli 1999 (Nr. 97-15.419) ist ein Paradebeispiel für Wohnungseigentümergemeinschaften.
Diese Entscheidung klärt einen entscheidenden Punkt: Einstweilige Verfügungen, auch aufeinanderfolgende, unterbrechen die Verjährung für die darin genannten Mängel. Und vor allem kann die Eigentümerversammlung diese Klagen nachträglich genehmigen, selbst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist, solange die Verjährung aufgrund der Unterbrechungen noch nicht eingetreten ist. Mit anderen Worten: Ein schnell handelnder Verwalter kann die Rechte der Gemeinschaft retten.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1984 nimmt eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Moissac (Tarn-et-Garonne) Bauarbeiten ab. Sehr schnell treten Mängel auf. Der Verwalter, Herr X, handelt: 1987 erwirkt er eine einstweilige Verfügung gegen den Hauptunternehmer wegen Rissen. 1989 eine weitere einstweilige Verfügung gegen einen anderen Beteiligten wegen Durchfeuchtungen. 1991 erneut eine einstweilige Verfügung wegen Abdichtungsmängeln. Jedes Mal handelt der Verwalter ohne vorherige Ermächtigung durch die Eigentümerversammlung – ein formeller Mangel.
1994 erhebt der Verwalter eine Hauptsacheklage (ordentliches Verfahren) gegen die Bauunternehmer. Die Eigentümerversammlung genehmigt 1996 alle diese Klagen rückwirkend. Die Bauunternehmer bestreiten dies: Ihrer Ansicht nach sei die Klage unzulässig, da der Verwalter 1994 keine Ermächtigung hatte, und vor allem sei die zehnjährige Verjährung (10 Jahre ab Abnahme) 1994 eingetreten, also 10 Jahre nach 1984.
Das Berufungsgericht gibt der Gemeinschaft recht. Die Bauunternehmer legen Kassation ein. Der Kassationshof weist ihre Beschwerde zurück: Er bestätigt, dass die einstweiligen Verfügungen von 1987, 1989 und 1991 die Verjährung für die aufgeführten Mängel unterbrochen haben und dass die Eigentümerversammlung von 1996 die Klagen wirksam genehmigt hat. Somit war die Klage von 1994 zulässig, da die Verjährungsfrist aufgrund der aufeinanderfolgenden Unterbrechungen noch nicht abgelaufen war.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei rechtliche Säulen: einerseits Artikel 2244 des Code civil (in seiner damaligen Fassung), der bestimmt, dass eine gerichtliche Ladung, auch im Eilverfahren, die Verjährung unterbricht. Andererseits die Regel, dass der Verwalter ohne Ermächtigung der Eigentümerversammlung nicht klagen kann, diese Ermächtigung aber nachträglich (rückwirkend) erteilt werden kann, sofern die Klage innerhalb der Verjährungsfrist erhoben wurde.
Kurz gesagt, die Richter befanden, dass jede einstweilige Verfügung den Zähler der zehnjährigen Verjährung für die darin beschriebenen Mängel „angehalten“ hat. So begann nach der Verfügung von 1987 die 10-Jahres-Frist für die Risse von neuem. Dann 1989 eine erneute Unterbrechung für die Durchfeuchtungen usw. Ergebnis: 1994 war die Frist noch nicht abgelaufen, da die letzte Unterbrechung 1991 stattfand, weniger als 10 Jahre zuvor.
Die Bauunternehmer argumentierten, der Verwalter habe ohne Mandat der Eigentümerversammlung keine Befugnis zur Klage gehabt. Der Kassationshof entgegnet: Das spielt keine Rolle, da die Versammlung später genehmigt hat. Mit anderen Worten, die Klage des Verwalters war durch eine nachträgliche Genehmigung „rettbar“. Achtung jedoch: Diese Genehmigung kann eine Klage nicht decken, die zum Zeitpunkt des Versammlungsbeschlusses bereits verjährt wäre. Hier war die Verjährung jedoch aufgrund der Unterbrechungen noch nicht eingetreten.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung ist seit einem berühmten Urteil von 1993 (Civ. 3e, 10. März 1993) ständige Rechtsprechung. Der Kassationshof schützt die Eigentümer vor dem Ausschluss (Verlust des Klagerechts), wenn der Verwalter in Eile gehandelt hat, auch ohne Ermächtigung.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Wohnungseigentümer: Diese Entscheidung ist ein Rettungsanker. Wenn Ihr Verwalter ohne Abwarten der Eigentümerversammlung einstweilige Verfügungen gegen Bauunternehmer wegen Mängeln erwirkt hat, geraten Sie nicht in Panik: Die Versammlung kann später genehmigen, selbst nach 10 Jahren, solange die Verfügungen die Verjährung unterbrochen haben. Konkretes Beispiel: In Castelsarrasin entdeckte eine Gemeinschaft mit 30 Einheiten 2018 Durchfeuchtungen in den Tiefgaragen. Der Verwalter hatte 2010 eine einstweilige Verfügung wegen Rissen erwirkt, jedoch ohne Ermächtigung. 2022 genehmigt die Versammlung die Hauptsacheklage. Dank dieser Rechtsprechung ist die Klage zulässig, da die Verfügung von 2010 die Verjährung unterbrochen hat.
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, können Mängel an Gemeinschaftsteilen den Mietwert beeinträchtigen. Diese Entscheidung ermöglicht es Ihnen, darauf zu vertrauen, dass der Verwalter im Notfall ohne Abwarten der Versammlung handelt. Prüfen Sie jedoch, ob der Verwalter die Mängel in der Verfügung genau benennt: Eine zu vage Verfügung würde nicht alle Mängel abdecken.
Für den Mieter: Sie sind nicht direkt betroffen, können aber Mängel melden
