Prescription biennale du loyer commercial : quand un mémoire tardif ne suffit pas

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Beaumont-de-Lomagne, loué à une agence de voyages depuis 1996. Le bail arrive à échéance en 2006. Vous donnez congé, mais sans préciser le nouveau loyer que vous souhaitez. Puis, trois ans plus tard, vous adressez un mémoire en fixation du loyer à votre locataire. Trop tard, vous dit la Cour de cassation. Pourquoi ? Parce que la prescription biennale (délai de deux ans pour agir) a couru dès la date d'effet du nouveau bail, et votre demande tardive n'a pas interrompu ce délai. Cette décision, rendue le 9 juillet 2014 (n° 13-15.643), est un véritable coup de semonce pour les bailleurs négligents. Alors, comment éviter ce piège ? Suivez le guide.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En juin 1996, un bail commercial est signé entre un propriétaire et la société Havas Tourisme (devenue Thomas Cook) pour des locaux situés à Beaumont-de-Lomagne. Le bail prévoit un loyer de 15 000 € par an. Le 28 juin 2006, le bailleur délivre un congé (acte par lequel il met fin au bail) avec offre de renouvellement, mais sans indiquer le prix qu'il souhaite. Le congé prend effet le 28 juin 2008, date à laquelle le bail expire. Le locataire reste dans les lieux, mais aucun accord n'intervient sur le nouveau loyer. Le 7 octobre 2009, soit plus d'un an après l'effet du nouveau bail, le bailleur signifie un mémoire en fixation du loyer (acte par lequel il saisit le juge des loyers commerciaux). Le locataire soulève alors la prescription biennale : l'action en fixation du loyer devait être intentée dans les deux ans suivant la date d'effet du nouveau bail, soit avant le 28 juin 2010. Le bailleur argue que son mémoire a interrompu la prescription, mais la cour d'appel et la Cour de cassation lui donnent tort. Pourquoi ? Parce que le mémoire, qui ne fait que demander la fixation du loyer sans avoir indiqué de prix dans le congé, n'est pas une demande interruptive de prescription au sens de l'article 2244 du Code civil (qui énumère les actes interruptifs).

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-57 du Code de commerce (disposition relative aux baux commerciaux), qui prévoit que l'action en fixation du loyer doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la date d'effet du nouveau bail. Ce délai est une prescription extinctive : passé ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer une augmentation de loyer. Le bailleur avait pourtant tenté de se prévaloir de l'article 2244 du Code civil (qui liste les actes interruptifs de prescription : citation en justice, saisie, etc.), en soutenant que son mémoire en fixation du loyer constituait un acte interruptif. Mais la Cour rappelle que le mémoire n'est interruptif que s'il est précédé d'un congé ou d'une réponse mentionnant le prix sollicité. Or, ici, le congé ne précisait aucun prix. Dès lors, le mémoire, bien que signifié dans le délai de deux ans (octobre 2009), n'a pas interrompu la prescription, car il n'était pas l'accessoire d'une demande de prix antérieure. En clair, le bailleur aurait dû soit indiquer un prix dans le congé, soit, à défaut, agir en fixation dans les deux ans suivant la date d'effet du nouveau bail, sans attendre. La solution est sévère mais logique : elle évite que les bailleurs puissent indéfiniment reporter la fixation du loyer. Cette décision confirme une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 18 mai 2011, n° 10-17.690) et n'innove pas, mais elle rappelle avec force les règles de procédure.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur, cette décision est un avertissement : si vous donnez congé sans indiquer le nouveau prix, vous devez impérativement saisir le juge des loyers commerciaux dans les deux ans suivant la date d'effet du nouveau bail. Un simple mémoire ultérieur ne suffit pas. Exemple chiffré : à Caussade, un bailleur donne congé le 1er janvier 2024 pour un bail expirant le 31 décembre 2024. Il ne mentionne pas le nouveau loyer. Le nouveau bail prend effet le 1er janvier 2025. Pour éviter la prescription, il doit agir avant le 1er janvier 2027. S'il envoie un mémoire en mars 2027, l'action sera prescrite. Pour un locataire, cette décision est protectrice : si le bailleur tarde, vous pouvez opposer la prescription et conserver le loyer ancien. Pour un acquéreur du local, vérifiez les délais : si le bailleur précédent a laissé passer le délai, vous ne pourrez pas réclamer un loyer plus élevé. Enfin, pour un professionnel de l'immobilier, rappelez à vos clients bailleurs l'importance de fixer le prix dès le congé.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Indiquez le prix dans le congé ou la réponse à la demande de renouvellement. C'est le geste le plus simple : mentionnez clairement le loyer souhaité. Cela interrompt la prescription et évite toute contestation.
• Agissez vite après l'échéance du bail. Dès que le nouveau bail prend effet (ou au plus tard à la date d'effet du congé), engagez la procédure de fixation si aucun accord n'est trouvé. Ne dépassez pas deux ans.
• Faites signifier un mémoire en fixation dans les deux ans. Si vous avez omis le prix dans le congé, le mémoire doit être délivré avant l'expiration du délai biennal. Mais attention : il n'interrompt la prescription que s'il est accompagné d'un congé avec prix, ou s'il est précédé d'un tel congé. En pratique, mieux vaut ne pas compter sur l'effet interruptif du mémoire seul.
• Consultez un avocat spécialisé dès le premier signe de désaccord. Un professionnel vous aidera à respecter les formes et délais. À Beaumont-de-Lomagne ou Caussade, n'hésitez pas à prendre conseil.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, en 2011 (Civ. 3e, 18 mai 2011, n° 10-17.690), la Cour de cassation avait jugé que le mémoire en fixation n'interrompt la prescription que s'il fait suite à un congé ou une réponse indiquant le prix. Plus récemment, un arrêt du 24 janvier 2019 (n° 17-27.276) a précisé que le défaut de prix dans le congé rend irrecevable toute demande de fixation après le délai de deux ans. Ainsi, la tendance est claire : les juges sont sourcilleux sur le respect des formalités. Pour l'avenir, les bailleurs devront être particulièrement vigilants, surtout depuis la loi Pinel (2014) qui a renforcé la sécurité juridique des baux commerciaux. Un conseil : ne laissez jamais un congé sans prix.

Questions fréquentes

Puis-je encore fixer le loyer si j'ai oublié d'indiquer le prix dans le congé ?

Oui, mais seulement si vous agissez dans les deux ans suivant la date d'effet du nouveau bail. Passé ce délai, l'action est prescrite et vous ne pouvez plus demander d'augmentation.

Qu'est-ce qu'un mémoire en fixation du loyer ?

C'est un acte par lequel le bailleur (ou le locataire) saisit le juge des loyers commerciaux pour fixer le montant du loyer. Il doit être signifié par huissier et respecter certaines mentions.

Quels sont les délais pour agir après un congé sans prix ?

Le délai est de deux ans à compter de la date d'effet du nouveau bail. Par exemple, si le bail renouvelé prend effet le 1er janvier 2025, vous avez jusqu'au 1er janvier 2027 pour saisir le juge.

Que se passe-t-il si le bailleur ne fait rien dans les deux ans ?

Le loyer reste fixé au montant de l'ancien bail, sauf clauses d'indexation. Le bailleur ne pourra plus réclamer de hausse pour la période écoulée.

Le locataire peut-il aussi demander la fixation du loyer ?

Oui, le locataire peut également saisir le juge pour contester un loyer excessif. Les mêmes règles de prescription s'appliquent.

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