Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 11-19.200 • 2012-09-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Situation vor: Sie sind Mieter eines Geschäftsraums in La Chapelle-Saint-Luc, und Ihr Vermieter kündigt Ihnen, um zu verkaufen. Sie haben Anspruch auf eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe, aber Sie warten einige Jahre, bevor Sie handeln. Fataler Fehler: Die Zweijahresfrist ist abgelaufen, und Sie verlieren jeden Anspruch auf Entschädigung. Genau das ist der Gesellschaft Le Boulingrin in einem Fall passiert, den der Kassationsgerichtshof am 5. September 2012 entschieden hat.
Diese Entscheidung ist eine brutale Erinnerung für alle gewerblichen Mieter: Die Frist zur Geltendmachung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe beträgt zwei Jahre, und die Reform der Verjährung von 2008 hat daran nichts geändert. Aber was bedeutet das genau? Und wie vermeidet man, in diese Situation zu geraten?
In diesem Artikel werde ich Ihnen klar und konkret erklären, was dieses Urteil besagt, welche Konsequenzen es für Sie hat und vor allem, wie Sie sich schützen können. Ich bin Rechtsanwältin Cécile Zakine, spezialisiert auf Immobilienrecht, und behandle diese Art von Fällen täglich, insbesondere in der Region Troyes. Also folgen Sie mir, wir werden alles genau analysieren.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Die Geschichte beginnt mit der Gesellschaft Le Boulingrin, Mieterin eines Geschäftsraums in La Chapelle-Saint-Luc, einem Vorort von Troyes. Der Eigentümer, Herr X, kündigt ihr, um das Lokal zu verkaufen. Gemäß dem Status der Gewerbemietverträge hat der vertriebene Mieter Anspruch auf eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe, die den Verlust seines Geschäftsbetriebs ausgleichen soll. Aber die Gesellschaft Le Boulingrin fordert diese Entschädigung nicht sofort. Sie wartet mehrere Jahre, bevor sie ihren Vermieter verklagt.
Problem: In der Zwischenzeit ist die Verjährungsfrist abgelaufen. Der Vermieter beruft sich auf die zweijährige Verjährungsfrist gemäß Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt, dass alle Klagen im Zusammenhang mit Gewerbemietverträgen nach zwei Jahren verjähren. Die Gesellschaft Le Boulingrin entgegnet, dass das Gesetz vom 17. Juni 2008, das die Verjährung im Zivilrecht reformiert hat, diese Frist geändert oder zumindest Übergangsregelungen vorgesehen habe, die für sie günstig seien.
Das Berufungsgericht gibt dem Vermieter recht: Die Klage ist unzulässig, da verjährt. Die Gesellschaft Le Boulingrin legt Kassation ein. Aber der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde mit dem Urteil vom 5. September 2012 zurück. Er bestätigt, dass das Gesetz von 2008 die zweijährige Verjährungsfrist des Artikels L. 145-60 weder verlängert noch verkürzt hat und dass keine Übergangsbestimmung es erlaubt, eine bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes eingetretene Verjährung wieder aufleben zu lassen. Mit anderen Worten: Die Zweijahresfrist bleibt unverändert, und wenn Sie diese Frist verstreichen lassen, können Sie nichts mehr fordern.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof war sehr klar: Das Gesetz Nr. 2008-561 vom 17. Juni 2008 zur Reform der Verjährung im Zivilrecht hat die zweijährige Verjährungsfrist des Artikels L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs weder verlängert noch verkürzt. Diese Frist bleibt wie zuvor bei zwei Jahren. Und vor allem sieht das neue Gesetz keine Übergangsbestimmungen für Unterbrechungs- oder Hemmungsgründe der Verjährung vor. Folglich ist eine Klage, die nach Inkrafttreten des Gesetzes (am 19. Juni 2008) eingereicht wird, unzulässig, wenn die Verjährung der Klage auf Zahlung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe bereits vorher eingetreten war.
Konkret hat der Kassationsgerichtshof die Argumentation des Berufungsgerichts bestätigt, das festgestellt hatte, dass die Zweijahresfrist zum Zeitpunkt der Klageerhebung durch die Gesellschaft Le Boulingrin bereits überschritten war. Unabhängig davon, dass das Gesetz von 2008 einige Verjährungsfristen verlängert hat (wie die allgemeine Verjährungsfrist von 30 auf 5 Jahre), hat der Gesetzgeber spezielle Verjährungsfristen wie die für Gewerbemietverträge ausdrücklich ausgenommen. Was nur wenige wissen: Diese Lösung wurde später durch andere Urteile bestätigt, wie das vom 17. Dezember 2015 (Nr. 14-26.572).
Die rechtliche Grundlage? Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt: „Alle Klagen, zu denen Gewerbemietverträge zwischen Vermietern und Mietern Anlass geben können, verjähren nach zwei Jahren.“ Es handelt sich um eine kurze Verjährungsfrist, die vom Gesetzgeber gewollt ist, um eine schnelle Rechtssicherheit in Geschäftsbeziehungen zu gewährleisten. Die Richter haben einfach den Wortlaut des Gesetzes angewandt, ohne Raum für Billigkeit zu lassen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Mieter aus Nogent-sur-Seine ihre Entschädigung aus demselben Grund verloren haben: Sie hatten zu lange gewartet, weil sie dachten, die Frist sei länger oder das Gesetz von 2008 biete ihnen eine Rettungsleine. Dem ist nicht so.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Mieter: Wenn Sie eine Kündigung erhalten (zum Verkauf, zur Eigenbedarfskündigung usw.), haben Sie ab Zugang der Kündigung zwei Jahre Zeit, um Ihre Entschädigung für die Geschäftsaufgabe zu fordern. Nach Ablauf dieser Frist verlieren Sie jeden Anspruch. Beispiel: Stellen Sie sich einen Geschäftsbetrieb in Nogent-sur-Seine im Wert von 80.000 € vor. Wenn Sie drei Jahre warten, bevor Sie handeln, erhalten Sie nichts. Der Verlust kann enorm sein.
Für Vermieter: Diese Entscheidung ist eher eine gute Nachricht. Wenn Sie einem Mieter kündigen und dieser nicht innerhalb von zwei Jahren klagt, sind Sie auf der sicheren Seite. Aber Vorsicht: Verlassen Sie sich nicht auf die Verjährung, um sich von jeglicher Haftung zu befreien, wenn Sie einen Fehler gemacht haben (z. B. eine betrügerische Kündigung).
Für Erwerber: Wenn Sie ein vermietetes Geschäftslokal kaufen, prüfen Sie, ob eine Kündigung ausgesprochen wurde und ob der Mieter fristgerecht gehandelt hat. Andernfalls könnten Sie die Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung erben.
