Une décision ancienne mais toujours citée en matière de prescription
Lorsqu'un professionnel rassure son client par des affirmations inexactes pendant plusieurs mois, le délai de prescription peut être suspendu pendant toute la durée de cette tromperie. C'est le principe posé par la Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 1976 (Cass. com., n° 75-10.528), qui reste aujourd'hui une référence pour tous les professionnels en relation de confiance avec leurs clients, y compris dans l'immobilier.
Les faits de la décision
Un commissionnaire de transport avait, au fil d'un long échange de correspondance, assuré à l'expéditeur que les colis étaient bien parvenus à destination, puis qu'ils étaient en cours de livraison, et enfin qu'ils avaient été effectivement livrés. En réalité, les marchandises étaient perdues. Le commissionnaire n'a annoncé cette perte que plusieurs mois après qu'elle soit survenue.
Lorsque l'expéditeur a finalement engagé une action contre le commissionnaire, celui-ci a invoqué la prescription pour échapper à sa responsabilité. La Cour de cassation a jugé que l'exercice de l'action avait été retardé par le fait même du commissionnaire, qui avait sciemment entretenu l'illusion que tout allait bien. Le délai de prescription s'est donc trouvé suspendu entre la date à laquelle la livraison aurait dû avoir lieu et celle de l'annonce officielle de la perte.
Pourquoi ce principe intéresse aussi l'immobilier
Ce raisonnement, bien qu'issu du droit des transports, s'applique par analogie à toute relation où un professionnel détient une information déterminante et la dissimule ou la déforme auprès de son client. En matière immobilière, cela peut concerner :
- Un mandataire ou agent immobilier qui rassure faussement un vendeur ou un acquéreur sur l'avancement d'un dossier (financement, diagnostics, levée de conditions suspensives)
- Un syndic qui tarde à révéler un sinistre ou un désordre affectant la copropriété
- Un professionnel du bâtiment qui affirme à tort qu'une réparation a été effectuée, retardant ainsi la découverte du vice
Dans ces hypothèses, la victime peut invoquer la suspension de la prescription si elle démontre que le retard dans l'exercice de son action résulte directement du comportement du professionnel.
Ce que dit la loi aujourd'hui
Le Code civil (article 2234) consacre désormais explicitement cette logique : la prescription ne court pas, ou est suspendue, contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. Les tromperies ou assurances mensongères d'un professionnel peuvent constituer un tel empêchement, dans la ligne tracée par cet arrêt de 1976.
Points à retenir
- Un professionnel ne peut pas se prévaloir de la prescription s'il a lui-même retardé l'action de son client par des informations trompeuses
- Conservez systématiquement les échanges écrits (emails, courriers, SMS) qui prouvent les assurances données par un professionnel
- Le point de départ du délai de prescription peut être reporté à la date où la vérité a été révélée, et non à la date du fait générateur initial
- Agissez dès que vous avez connaissance du dommage réel, pour éviter toute contestation sur le respect des délais
Questions fréquentes
La suspension de prescription s'applique-t-elle automatiquement ?
Non, elle doit être démontrée devant le juge. Il faut prouver que le retard dans l'action résulte bien du comportement trompeur du professionnel, et non d'une simple négligence de la victime.
Ce principe vaut-il pour tous les contrats, y compris les mandats immobiliers ?
Oui, le raisonnement de la Cour de cassation a une portée générale et s'applique à toute relation contractuelle où une partie dépend des informations fournies par un professionnel, y compris dans les mandats de vente, de location ou de syndic.
Que faire si l'on découvre tardivement une information dissimulée par un professionnel de l'immobilier ?
Il est recommandé de rassembler sans délai toutes les preuves des échanges antérieurs et de consulter un avocat rapidement, car la computation du délai de prescription dans ces situations est technique et dépend des circonstances précises du dossier.
Pour faire analyser votre situation à la lumière de ce principe et déterminer si votre délai d'action est encore ouvert, le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, peut vous accompagner.
