Professionnel de l'immobilier : une activité accessoire suffit pour être qualifié tel (Cass. civ., 28 mars 2012)

Vous êtes propriétaire d'un terrain à Guebwiller et un promoteur vous propose un échange : vos terrains contre des parts dans un futur centre commercial. Séduisant, non ? Mais si le projet capote, que se passe-t-il ? Et si le promoteur n'est pas un véritable professionnel de l'immobilier, vos garanties s'envolent. C'est exactement la question posée à la Cour de cassation dans une affaire qui a secoué le monde de la promotion immobilière.

Un groupe spécialisé dans la gestion de biens immobiliers crée une SCI pour acquérir des terrains en vue d'une zone commerciale. La SCI promet au groupe une indemnité si le projet ne se réalise pas. Mais la SCI est-elle un professionnel de l'immobilier ? Si oui, la promesse est soumise à la loi Hoguet, qui impose des mentions obligatoires et protège le promettant. La réponse des juges va changer la donne.

Dans cet arrêt du 28 mars 2012, la Cour de cassation a tranché : une société qui se livre régulièrement à des opérations immobilières, même de façon accessoire, est un professionnel de l'immobilier. Peu importe que cette activité serve une stratégie de groupe. Décryptage d'une décision qui fait réfléchir les montages en SCI.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Imaginez la scène. Nous sommes à Annonay, en Ardèche, mais cela aurait pu être à Rixheim ou à Guebwiller. La SA Prosol Gestion, spécialisée dans la gestion de biens immobiliers, veut développer une zone commerciale de plus de dix hectares avec un hypermarché et des commerces indépendants. Pour cela, elle a besoin de terrains. Elle s'adresse à la SCI Alphonse de Poitiers, qui détient les parcelles convoitées.

Le 15 novembre 2002, les deux parties signent un compromis de vente. Mais ce n'est pas une vente classique : la SCI s'engage à vendre les terrains, et Prosol Gestion s'engage à acheter. Sauf que le prix est révisable à la baisse si le projet de zone commerciale n'obtient pas les autorisations. Et pour sécuriser l'affaire, les parties prévoient une clause : si la vente ne se réalise pas faute d'obtention des permis, la SCI devra verser à Prosol Gestion une indemnité forfaitaire de 3 000 000 francs (environ 457 000 €).

Sauf que le projet capote. Les permis ne sont pas délivrés, la vente est annulée. Prosol Gestion réclame l'indemnité à la SCI. Mais la SCI refuse, arguant que la promesse de vente est nulle car elle n'a pas été conclue selon la loi Hoguet, qui protège les promettants non professionnels. La SCI affirme qu'elle n'est pas un professionnel de l'immobilier : elle n'a fait qu'une seule opération, et son objet social est l'acquisition et la gestion de biens immobiliers, pas la promotion.

Le tribunal de commerce donne raison à Prosol Gestion. La cour d'appel de Lyon infirme : elle estime que la SCI est un professionnel de l'immobilier car elle se livre régulièrement à des opérations immobilières. La SCI se pourvoit en cassation. La Cour de cassation doit trancher : une activité immobilière accessoire suffit-elle à faire d'une SCI un professionnel ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La question est simple : qu'est-ce qu'un professionnel de l'immobilier ? L'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 (dite loi Hoguet) impose aux personnes qui se livrent aux opérations d'entremise, de gestion ou de transaction immobilière de détenir une carte professionnelle et de respecter des conditions strictes. Mais la loi ne définit pas précisément qui est « professionnel ». La jurisprudence a dû combler ce vide.

Dans cette affaire, la SCI Alphonse de Poitiers soutenait qu'elle n'était pas professionnelle car son activité immobilière était accessoire. Son objet social était large : « acquisition et gestion de biens immobiliers », mais elle n'avait réalisé qu'une seule opération : l'achat des terrains pour les revendre à Prosol Gestion. Pour elle, une activité accessoire ne peut pas faire de quelqu'un un professionnel.

La Cour de cassation n'est pas de cet avis. Elle approuve la cour d'appel qui avait relevé que la SCI « se livrait régulièrement à des opérations immobilières », peu important que cette activité soit seulement accessoire et destinée à soutenir une stratégie de groupe. Autrement dit, même si l'immobilier n'est pas le cœur de métier, si l'on en fait régulièrement, on est professionnel.

Concrètement, la Cour a regardé l'activité réelle de la SCI : elle avait acheté les terrains, puis les avait revendus ; elle avait consenti des promesses de vente ; elle s'était engagée dans un projet de zone commerciale. Ces actes montrent une pratique régulière, même si elle n'est pas exclusive. La notion de « régularité » est clé : une opération unique ne suffit pas, mais plusieurs opérations, même dans le cadre d'un seul projet, peuvent caractériser une activité professionnelle.

Cette interprétation est conforme à l'esprit de la loi Hoguet, qui vise à protéger les consommateurs face à des professionnels. Si une société se présente comme un professionnel (elle gère des biens, elle fait des promesses), elle doit en assumer les obligations. La Cour de cassation confirme ici une jurisprudence constante : la qualité de professionnel s'apprécie in concreto, au regard de l'activité réelle, et non de l'objet social déclaré.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des conséquences pratiques pour tous les acteurs de l'immobilier, des promoteurs aux propriétaires bailleurs en passant par les sociétés civiles.

Pour les propriétaires bailleurs ou vendeurs non professionnels : vous êtes protégés. Si vous signez une promesse de vente avec une société qui se présente comme un professionnel (même si son activité immobilière est accessoire), vous bénéficiez des garanties de la loi Hoguet : délai de rétractation de 10 jours, mentions obligatoires, interdiction de recevoir des fonds sans carte professionnelle. En cas de non-respect, vous pouvez demander la nullité de la promesse. Exemple : à Rixheim, un propriétaire signe une promesse avec une SCI qui dit « gérer son patrimoine familial ». Si la SCI fait régulièrement des opérations immobilières (achat-revente, location), elle est professionnelle et doit respecter la loi. Si elle ne le fait pas, le propriétaire peut se rétracter sans pénalité.

Pour les promoteurs et les groupes immobiliers : soyez vigilants. Si vous créez une SCI ad hoc pour un projet, cette SCI peut être considérée comme professionnelle si elle réalise plusieurs opérations (même dans le cadre du même projet). Vous devez donc vous assurer qu'elle détient une carte professionnelle ou qu'elle respecte les formalités de la loi Hoguet. Sinon, les promesses que vous signez avec des propriétaires peuvent être annulées, ce qui vous expose à des pertes financières. Imaginez un projet à Guebwiller : la SCI PromoGueb signe des promesses avec 10 propriétaires. Si elle n'a pas de carte, chaque propriétaire peut se rétracter, et le projet s'effondre.

Pour les notaires et les avocats : cette décision vous rappelle de vérifier la qualité de professionnel de votre client. Si vous rédigez une promesse pour une SCI, demandez à voir sa carte professionnelle ou prouvez que son activité immobilière est occasionnelle. Sinon, vous risquez d'engager votre responsabilité.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la carte professionnelle de votre cocontractant. Avant de signer une promesse de vente ou un mandat de recherche, demandez à voir la carte « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » délivrée par la CCI. Si la société n'en a pas, elle ne peut pas recevoir de fonds ni vous engager valablement.
• Exigez un compromis conforme à la loi Hoguet. Le document doit mentionner le numéro de carte, le garant financier, le délai de rétractation de 10 jours, etc. Si ces mentions manquent, le compromis est nul. Vous pouvez vous rétracter à tout moment sans pénalité.
• Ne versez jamais d'acompte ou de dépôt de garantie sans garantie. La loi impose que les fonds soient déposés sur un compte séquestre ou garantis par une caution. Si le professionnel vous demande de verser directement sur son compte, refusez. C'est un signe d'alerte.
• Faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier dès le début du projet. Un avocat pourra analyser la situation, vérifier la qualification de professionnel et rédiger des clauses protectrices. À Guebwiller ou ailleurs, un investissement de 500 € en conseil peut vous éviter une perte de 50 000 €.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée d'arrêts qui élargissent la notion de professionnel de l'immobilier. Déjà, en 2005, la Cour de cassation avait jugé qu'une SCI qui réalise plusieurs opérations de vente d'immeubles est un professionnel (Civ. 3e, 20 avril 2005, n° 04-10.288). Plus récemment, en 2018, elle a considéré qu'une personne physique qui achète et revend des biens immobiliers de manière habituelle, même sans but lucratif, est un professionnel (Civ. 1re, 28 février 2018, n° 17-10.780).

La tendance est donc à une protection accrue des non-professionnels. Les juges regardent la réalité de l'activité, pas les déclarations. Cela signifie que les montages en SCI pour contourner la loi Hoguet sont de plus en plus risqués. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la Cour de cassation précise encore les critères de régularité : combien d'opérations par an ? Sur quelle durée ?

Cette décision est aussi un rappel que la loi Hoguet est d'ordre public : on ne peut pas y déroger par contrat. Même si les parties sont d'accord, un professionnel ne peut pas renoncer à ses obligations. Cela renforce la sécurité juridique des transactions immobilières.

En pratique : ce qu'il faut faire

1. Avant de signer une promesse de vente avec une société, demandez-lui sa carte professionnelle. Si elle ne peut pas la fournir, demandez-lui de justifier qu'elle n'est pas professionnelle (par exemple, une attestation sur l'honneur de son activité occasionnelle). En cas de doute, faites appel à un avocat.
2. Si vous êtes un professionnel (promoteur, investisseur), assurez-vous que vos SCI ou sociétés ad hoc respectent la loi Hoguet. Même si l'activité immobilière est accessoire, si vous faites plusieurs opérations, vous êtes professionnel. Obtenez une carte professionnelle ou sous-traitez les actes de transaction à un agent immobilier titulaire de la carte.
3. En cas de litige, agissez vite. Le délai de prescription de l'action en nullité pour défaut de carte professionnelle est de 5 ans à compter de la signature. Si vous avez déjà versé des fonds, vous pouvez aussi demander des dommages et intérêts.
4. Conservez tous les documents : promesses, échanges de mails, preuves de versement. Ils seront utiles pour démontrer la qualité de professionnel ou pour prouver le non-respect de la loi.

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