房地产专业人士：附带活动足以被认定为专业人士（法国最高法院，2012年3月28日）

您在Guebwiller拥有一块土地，一位开发商向您提议交换：您的土地换取未来购物中心的股份。很诱人，不是吗？但如果项目失败，会发生什么？如果开发商不是真正的房地产专业人士，您的保障就消失了。这正是提交给法国最高法院（Cour de cassation）的案件中所提出的问题，该案震动了房地产开发界。

一家专门从事房地产管理的集团设立了一家民事房地产公司（SCI）以收购土地用于商业区。如果项目未能实现，该SCI向集团承诺赔偿。但该SCI是房地产专业人士吗？如果是，则该承诺受Hoguet法管辖，该法要求必须包含特定条款并保护承诺方。法官的回答将改变局面。

在2012年3月28日的这一判决中，法国最高法院裁定：一家定期从事房地产交易的公司，即使仅作为附带活动，也是房地产专业人士。无论该活动是否服务于集团战略。对使用民事房地产公司（SCI）架构的反思进行解读。

事实：每天都可能发生的故事

想象一下场景。我们在Ardèche的Annonay，但这也可能发生在Rixheim或Guebwiller。SA Prosol Gestion专门从事房地产管理，希望开发一个超过十公顷的商业区，包括一家大型超市和独立商店。为此，它需要土地。它联系了持有所需地块的SCI Alphonse de Poitiers。

2002年11月15日，双方签署了一份买卖初步协议。但这不是传统的买卖：SCI承诺出售土地，Prosol Gestion承诺购买。但价格可根据商业区项目是否获得批准而下调。为确保交易，双方约定了一项条款：如果由于未获得许可而未能完成销售，SCI必须向Prosol Gestion支付300万法郎（约45.7万欧元）的固定赔偿金。

但项目失败了。许可未获批准，销售取消。Prosol Gestion向SCI索赔。但SCI拒绝，辩称买卖承诺无效，因为它不是根据保护非专业承诺方的Hoguet法订立的。SCI声称它不是房地产专业人士：它只进行了一次交易，其公司宗旨是收购和管理房地产，而非开发。

商事法院（tribunal de commerce）支持Prosol Gestion。里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）撤销原判：它认为SCI是房地产专业人士，因为它定期从事房地产交易。SCI向最高法院提起上诉。法国最高法院必须裁定：附带性房地产活动是否足以使SCI成为专业人士？

法院的推理——详细分析

问题很简单：什么是房地产专业人士？1993年1月29日第93-122号法律（即Hoguet法）第52条要求从事房地产中介、管理或交易的人士持有专业执照并遵守严格条件。但法律没有明确定义谁是“专业人士”。判例法必须填补这一空白。

在本案中，SCI Alphonse de Poitiers主张其不是专业人士，因为其房地产活动是附带性的。其公司宗旨广泛：“收购和管理房地产”，但它只进行了一次交易：购买土地以转售给Prosol Gestion。它认为，附带活动不能使某人成为专业人士。

法国最高法院不同意。它支持上诉法院的认定，即SCI“定期从事房地产交易”，无论该活动仅是附带性的且旨在支持集团战略。换言之，即使房地产不是核心业务，只要定期从事，就是专业人士。

具体而言，法院审查了SCI的实际活动：它购买了土地，然后转售；它做出了买卖承诺；它参与了商业区项目。这些行为表明了一种定期实践，即使不是排他性的。“定期性”概念是关键：一次交易不足，但多次交易，即使在同一项目框架内，也可构成专业活动。

这种解释符合Hoguet法的精神，该法旨在保护消费者免受专业人士的侵害。如果一家公司表现为专业人士（管理财产、做出承诺），则必须承担相应义务。法国最高法院在此确认了稳定的判例：专业人士的资格应根据实际活动具体评估，而非根据声明的公司宗旨。

对您的影响——具体而言

这一裁决对所有房地产参与者（从开发商到出租业主再到民事公司）具有实际影响。

对于非专业出租业主或卖方：您受到保护。如果您与一家表现为专业人士（即使其房地产活动是附带性的）的公司签署买卖承诺，您将受益于Hoguet法的保障：10天撤销权、强制性条款、禁止在没有专业执照的情况下接收资金。如果未遵守，您可以请求宣告承诺无效。例如：在Rixheim，一位业主与一家声称“管理其家族财产”的SCI签署承诺。如果SCI定期从事房地产交易（买卖、租赁），则其为专业人士，必须遵守法律。否则，业主可以无罚金地撤销。

对于开发商和房地产集团：请保持警惕。如果您为项目设立一家临时SCI，如果该SCI进行多次交易（即使在同一项目框架内），则可能被视为专业人士。因此，您必须确保其持有专业执照或遵守Hoguet法的手续。否则，您与业主签署的承诺可能被宣告无效，使您面临财务损失。想象一下在Guebwiller的一个项目：SCI PromoGueb与10位业主签署承诺。如果其没有执照，每位业主均可撤销，项目将崩溃。

对于公证人和律师：此裁决提醒您核实客户的专业人士身份。如果您为SCI起草承诺，请要求查看其专业执照或证明其房地产活动是偶然性的。否则，您可能承担法律责任。

避免此类纠纷的四条建议

• 核实交易对方的专业执照。在签署买卖承诺或寻找委托书之前，要求查看由工商会（CCI）颁发的“不动产及商业资产交易”执照。如果公司没有，则不能合法接收资金或约束您。
• 要求符合Hoguet法的初步协议。文件必须注明执照号码、财务担保人、10天撤销期等。如果缺少这些内容，协议无效。您可以随时无罚金地撤销。
• 切勿在无担保的情况下支付定金或保证金。法律要求资金存入第三方托管账户或由担保人担保。如果专业人士要求您直接汇入其账户，请拒绝。这是一个警示信号。
• 在项目初期就聘请房地产法律专业律师。律师可以分析情况、核实专业人士资格并起草保护性条款。在Guebwiller或其他地方，500欧元的咨询投资可避免50,000欧元的损失。

深入探讨：相关判例与演变

此裁决属于一系列扩大房地产专业人士概念的判决。早在2005年，法国最高法院就裁定，进行多次不动产出售交易的SCI是专业人士（Civ. 3e, 2005年4月20日，n° 04-10.288）。最近，在2018年，它认定，经常购买和转售不动产的自然人，即使不以营利为目的，也是专业人士（Civ. 1re, 2018年2月28日，n° 17-10.780）。

因此，趋势是对非专业人士提供更多保护。法官关注实际活动，而非声明。这意味着通过SCI规避Hoguet法的架构越来越危险。未来，可以预期法国最高法院将进一步明确定期性标准：每年多少笔交易？在多长时间内？

此裁决也提醒我们，Hoguet法是公共秩序法：不得通过合同规避。即使双方同意，专业人士也不能放弃其义务。这增强了房地产交易的法律安全性。

实际操作：应做事项

1. 在签署与公司的买卖承诺前，要求其提供专业执照。如果无法提供，要求其证明其非专业人士身份（例如，关于其偶然性活动的宣誓声明）。如有疑问，请咨询律师。
2. 如果您是专业人士（开发商、投资者），确保您的SCI或临时公司遵守Hoguet法。即使房地产活动是附带性的，如果进行多次交易，您就是专业人士。获取专业执照或将交易行为外包给持有执照的房地产经纪人。
3. 如发生纠纷，迅速行动。因缺乏专业执照而请求宣告无效的诉讼时效为自签署之日起5年。如果您已支付资金，您还可以要求损害赔偿。
4. 保留所有文件：承诺、电子邮件往来、付款凭证。这些将有助于证明专业人士身份或证明未遵守法律。

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