Décision de référence : cc • N° 11-19.682 • 2012-12-20 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Pessac, vous avez signé un compromis de vente (promesse de vente) avec un acheteur, mais le notaire n'a pas encore publié l'acte au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Quelques jours plus tard, un deuxième acheteur se présente avec une offre plus élevée. Le notaire régularise la vente avec ce second acquéreur. Le premier acheteur, furieux, vous attaque en justice. Est-ce la faute du notaire ? La réponse de la Cour de cassation est claire : non, car la promesse non publiée est inopposable (ne peut pas être invoquée) aux tiers. Décryptage.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 2005, la société Cilaos signe un compromis de vente pour acquérir un bien immobilier appartenant aux consorts X, à Tiffauges. Le notaire chargé de la vente est informé de l'existence de ce compromis, mais celui-ci n'a pas été publié au service de la publicité foncière. Peu après, la commune de Tiffauges se manifeste et propose un prix plus élevé. Les vendeurs cèdent et signent un second compromis avec la commune. Le notaire régularise l'acte de vente au profit de la commune. La société Cilaos, évincée, attaque le notaire en responsabilité (en lui demandant réparation de son préjudice, c'est-à-dire le dommage subi). La cour d'appel condamne le notaire, estimant qu'il a commis une faute en instrumentant la vente malgré la connaissance du premier compromis. La Cour de cassation casse (annule) cette décision.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur deux textes : l'article 1382 du Code civil (devenu 1240 depuis 2016) qui impose de réparer le dommage causé par sa faute, et l'article 3 de la loi du 25 ventôse an XI (relatif à la publicité foncière). undefined pour qu'un notaire soit responsable, il faut qu'il ait commis une faute. Or, le notaire ne peut refuser d'instrumenter (rédiger et recevoir) un acte de vente qui lui est régulièrement requis, sauf s'il existe une cause légale de refus. Une promesse de vente non publiée est inopposable aux tiers, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas être invoquée contre une personne qui n'y a pas été partie. undefined, le notaire n'avait pas le droit de refuser la vente à la commune au motif qu'un précédent compromis existait, car ce compromis n'était pas opposable à la commune. La cour d'appel avait donc imputé à tort une faute au notaire. undefined, c'est que la publicité foncière est essentielle pour rendre un droit opposable aux tiers. Sans elle, même un acte authentique peut être contourné.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes vendeur : vous pouvez accepter une meilleure offre après un premier compromis non publié, mais attention aux conséquences avec le premier acheteur. Vous risquez d'être condamné à des dommages et intérêts (réparation du préjudice) si vous vous rétractez sans motif légitime. Exemple : à Mérignac, un vendeur a dû payer 20 000 € de dommages pour s'être rétracté après un compromis non publié. Si vous êtes acquéreur : exigez que le compromis soit publié rapidement. Sinon, vous pouvez perdre le bien. Si vous êtes notaire : vous devez instrumenter la vente si l'acte vous est requis, même si vous connaissez un accord antérieur non publié. Votre devoir est de vérifier la publicité, pas de bloquer une vente sur la base d'un droit inopposable.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites publier votre compromis sans délai : dès la signature, demandez à votre notaire de procéder à la publication au service de la publicité foncière. Cela prend quelques semaines mais vous protège.
- Exigez une condition suspensive : dans le compromis, insérez une clause conditionnant la vente à l'absence de toute autre promesse publiée. Cela vous permet de vous rétracter si une offre concurrente apparaît.
- Vérifiez les antériorités : avant de signer, demandez un état des publications sur le bien. Votre notaire peut le faire.
- En cas de litige, agissez vite : si vous êtes évincé, assignez en référé (procédure d'urgence) pour faire constater votre droit. Les délais sont courts (quelques mois).
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une lignée constante : la Cour de cassation protège le notaire qui instrumente un acte en l'absence de publication. Voir par exemple Cass. 1ère civ., 12 juin 2013, n° 12-18.243, qui confirme que le notaire n'a pas à vérifier les promesses non publiées. En revanche, si le notaire a connaissance d'une promesse publiée, il doit refuser d'instrumenter. La tendance est à la sécurisation du notaire dans son rôle d'officier public, mais aussi à rappeler l'importance de la publicité foncière. Pour l'avenir, la dématérialisation des publications pourrait accélérer les délais et réduire ces conflits.
Checklist avant d'agir
- Ai-je fait publier mon compromis ? Si non, contactez immédiatement votre notaire.
- Suis-je acheteur évincé ? Consultez un avocat pour évaluer vos chances de dommages et intérêts.
- Suis-je vendeur tenté par une meilleure offre ? Vérifiez si le premier compromis a été publié. Si oui, vous ne pouvez plus vendre à un autre sans risque.
- Combien de temps pour publier ? Compter 2 à 4 semaines. En urgence, une procédure de publication accélérée est possible.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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