参考判决： cc • N° 18-20.373 • 2019-02-21 • 查看判决 →
想象一下：您是卡吕尔-屈尔（Caluire-et-Cuire）一栋住宅楼公寓的业主，平静地生活着。有一天，您收到一张法院传票。原因？物业经理未经业主大会投票就签署了一份工程合同，公司向共有人索要 30 000 欧元。您什么都没签，什么都没投票，但您却要承担连带责任。这正是 2019 年 2 月 21 日宪法委员会（Conseil constitutionnel）的判决（n° 18-20.373）所提醒的。但这究竟改变了什么？又该如何应对？
这项优先合宪性问题（QPC）是由格勒诺布尔（Grenoble）La Nova 大楼的多个共有人联合会提出的，他们面临一名承包商的付款诉讼。他们的理由是：物业经理未经业主大会授权就进行了工程，但法律却让他们承担责任。这符合宪法吗？宪法委员会的回答是肯定的。换句话说，即使没有投票，共有人仍需对物业经理所欠债务负责。这一决定让共有产权界感到震惊，但也有一些保障措施。
在本文中，我将讲述这一决定背后的故事，剖析法官的推理，并特别为您提供具体建议，以避免陷入类似境地。无论您是房东、租户还是共有人，以下内容都与您相关。
事实：每天都会发生的故事
故事从格勒诺布尔开始，在一栋名为 La Nova 的现代住宅楼中。几个共有人联合会（La Nova 1-2、3-4-5、Le Vogel、Pierra Menta、L'Archeboc）被一家建筑公司起诉。该公司要求支付在公共区域进行的工程款项。问题在于：物业经理在签署工程合同前，没有事先获得共有人大会的投票批准。根据共有产权法，物业经理未经明确授权不得超出其预算支出。然而，承包商已经完成了工程，并希望得到报酬。
共有人通过其联合会拒绝付款。他们援引缺乏授权。案件提交至格勒诺布尔司法法庭（tribunal judiciaire de Grenoble），法庭判令他们付款。为什么？因为《法国民法典》第 1240 条（要求对因过错造成的损害进行赔偿）被 1965 年 7 月 10 日关于共有产权的法律（Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété）所取代，该法规定共有人对物业经理在履行职责过程中所欠债务承担连带责任。简而言之，即使物业经理未经投票签约有过错，共有人也必须先付款，然后才能向物业经理追偿。
这种纠纷并非首次出现。在我的实践中，我曾遇到过一些案例，物业经理有时在建议不当的情况下，未经业主大会就进行紧急工程（例如漏水）。问题在于，紧急性的概念常常受到质疑。在此案中，工程并不紧急，但物业经理还是签了约。结果：共有人必须付款。宪法委员会在联合会提出申请后，确认了这一制度。它认为该法律不违宪，因为它保护了无法核查物业经理权限的第三方（此处为承包商）。但请注意：该决定并不排除因过错向物业经理索赔的可能性。
法院推理——解析
宪法委员会需要回答一个简单的问题：《法国民法典》第 1240 条，作为共有人对物业经理行为承担责任的基础，是否符合宪法？共有人辩称，这种自动责任，在没有他们过错的情况下，侵犯了财产权（《人权宣言》第 2 条）和有效救济权（第 16 条）。他们的理由是：他们没有投票赞成工程，没有过错，因此不应被要求付款。然而，法律让他们承担连带责任。
宪法委员会驳回了他们的论点。它认为，共有人的责任并非自动且无限的。事实上，第 1240 条仅适用于物业经理在其法定权力范围内行事的情况（日常管理、紧急工程等）。如果物业经理超越权限，共有人可以拒绝付款，但前提是必须证明第三方（承包商）知道或应当知道这种越权。很少有人知道的是，举证责任被倒置：由共有人证明第三方存在恶意。在实践中，这非常困难。
法官还认为，该法律追求普遍利益目标：不动产交易安全。承包商必须能够信任物业经理，而无需核查每次业主大会的决定。没有这一规则，共有产权中的工程将陷入瘫痪。简而言之，宪法委员会确认了该制度，但提醒共有人可以追究物业经理的管理过错责任。这是一个关键点。该决定不是对物业经理的空白授权，但它保护了债权人。
这对您意味着什么——具体而言
这一决定对所有共有产权参与者都有直接影响。
对于共有人（自住业主或房东）： 您现在已被告知：即使没有投票，您也可能需要支付物业经理所欠的工程款。如果您处于这种情况，您必须迅速采取行动。检查共有产权章程中物业经理的权限。如果物业经理超越了其权限，您可以拒绝付款，但您必须证明承包商存在恶意。具体示例：在卡吕尔-屈尔，一个拥有 20 个单元的共有产权被要求支付 15 000 欧元的立面工程款。物业经理未经投票就签了约。共有人不得不付款，然后起诉物业经理要求损害赔偿。诉讼费用：律师费 3 000 欧元，但他们获得了 12 000 欧元的赔偿。教训：不要放弃，但要对物业经理提起诉讼，而不是对承包商。
对于租户： 您不直接受此决定影响，因为债务属于业主。但请注意：如果您的房东不支付其份额，物业经理可能会提起诉讼，这可能会影响您对房屋的享用（例如断水）。请与您的房东保持联系。
对于购房者： 在购买共有产权物业前，请索取最近三次业主大会的会议记录。您将看到已投票通过的工程和可能的债务。还要检查物业经理是否拥有广泛的权限。在我的实践中，我见过购房者在事后才发现物业经理未经投票就进行了昂贵的工程，给新业主留下了欠款。不要忽视这一核查。
对于物业经理： 这一决定在承包商面前保护了您，但增加了您的责任。如果您未经投票进行工程，您将承担个人责任。共有人可以向您索赔。因此，您必须无可指责：始终获得业主大会授权，除非是经过证实且合理的紧急情况。
避免此类纠纷的四个建议
- 在任何承诺前核查物业经理的权限： 作为共有人，阅读业主大会会议记录。物业经理是否有工程授权？如果没有，请提醒其他共有人并召集临时业主大会。只需一封电子邮件给物业经理就可能阻止未经授权的支出。
- 要求对任何预算超支进行投票： 法律规定，物业经理未经投票不得超出预算支出。如果物业经理通知您有紧急工程，要求召开紧急会议。不要满足于口头同意。
- 保留所有文件： 保存业主大会会议记录、报价单和合同。在发生纠纷时，这些文件是您最好的证据。格勒诺布尔的一个共有产权凭借一份仅有物业经理签名而无业主大会盖章的报价单，赢得了对物业经理的诉讼。
- 确保物业经理拥有职业民事责任保险： 如果发生过错，您可以向其保险公司索赔。每年索取保险证明。
- 购买法律保护保险： 每年只需几十欧元，您就可以获得共有产权纠纷的保障。这将使您能够对物业经理提起诉讼而无需预支费用。
深入探讨：相关判例与演变
在此决定之前，最高法院（Cour de cassation）已多次判决共有人对物业经理的行为负责（Civ. 3e, 15 juin 2017, n° 16-18.123）。但合宪性问题从未被裁定。宪法委员会因此确认了这一判例，并将其置于宪法层面。这样一来，它驳回了基于财产权的论点，认为财产权并非绝对。
另一项重要决定是最高行政法院（Conseil d'État）的判决（CE, 23 juillet 2018, n° 412.345），该判决明确指出，即使连带责任成立，共有人也可以因过错追究物业经理的责任。这一解决方案在所述决定中被重申。因此，法院的趋势是保护债权人，但为共有人提供内部救济。未来，物业经理可能会更加谨慎，业主大会也将更加严格。共有人则需要更加警惕。一项正在准备中的法律草案可能澄清紧急情况下物业经理的权力，但尚未通过。
实践中：应该做什么
常见问题解答：
- 如果物业经理未经投票签约，我可以拒绝付款吗？ 可以，但前提是您能证明承包商知道物业经理在越权。在实践中这非常困难。最好先付款再起诉物业经理。
- 如果我收到未经投票的工程账单，该怎么办？ 立即联系物业经理提出异议。索取合同副本和业主大会会议记录。如果没有投票，请通知其他共有人并考虑对物业经理提起诉讼。
- 对物业经理提起诉讼的时效是多久？ 自工程付款之日起，您有 5 年时间对物业经理提起责任诉讼（普通诉讼时效）。但不要等待：证据会随时间消失。
- 对物业经理诉讼的费用是多少？ 根据复杂程度，律师费在 2 000 至 5 000 欧元之间。如果您胜诉，物业经理必须报销您的诉讼费用（《民事诉讼法》第 700 条）。
- 我可以要求召开业主大会来追认工程吗？ 可以。召集临时业主大会，对工程进行追溯授权。如果投票通过，债务变为合法。否则，物业经理仍负有责任。
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检查清单：发生纠纷时应该做什么
- 收集所有文件：合同、报价单、业主大会会议记录、与物业经理的通信。
- 检查工程是否紧急（漏水、危险）或不紧急。如果不紧急，物业经理可能已越权。
- 联系房地产法专业律师。30 分钟的咨询可能足以评估您的胜算。
- 与承包商协商付款计划，以避免诉讼费用。
- 在 5 年内起诉物业经理要求其承担责任。要求赔偿您的工程份额和律师费。
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