Redressement judiciaire et congé commercial : attention au délai pour contester

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Pamiers. Vous donnez congé à votre locataire, un commerçant, sans lui proposer de renouvellement ni d'indemnité d'éviction. Le locataire, placé en redressement judiciaire, attend deux ans avant de contester ce congé. Vous pensez être tranquille ? Pas si sûr. C'est exactement le scénario qui s'est présenté devant la Cour de cassation en 2015. Mais qu'a-t-elle décidé ? Et surtout, qu'est-ce que cela change pour vous, propriétaire ou locataire ?

La question est simple : le jugement d'ouverture d'une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire) interrompt-il le délai de deux mois pour contester un congé commercial ? Beaucoup de commerçants et leurs conseils le croyaient. Mais la réponse est non. La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 octobre 2015 (n° 14-18.881), a cassé une décision de cour d'appel qui avait admis le contraire. undefined le locataire qui ne conteste pas dans les délais perd tout droit à une indemnité d'éviction.

Cette décision est cruciale pour les baux commerciaux. Elle rappelle que les procédures collectives ne suspendent pas les délais pour agir en justice, sauf si l'action est déjà engagée. Un point que tout propriétaire bailleur et tout locataire commerçant doit connaître pour éviter de perdre ses droits.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Dupont (nom d'emprunt) est propriétaire à Pamiers d'un local commercial loué à une société de vente de vêtements. En mars 2010, il délivre un congé à sa locataire, avec effet au 1er octobre 2010, sans proposer de renouvellement ni d'indemnité d'éviction. Il estime que le loyer est trop bas et veut récupérer son local.

La locataire, qui rencontre des difficultés financières, est placée en redressement judiciaire le 15 juin 2010. Puis en liquidation judiciaire en 2012. Le mandataire liquidateur, censé représenter la société, ne réagit pas immédiatement. Ce n'est que le 23 janvier 2013, soit plus de deux ans après le congé, que le liquidateur conteste ce congé par conclusions devant le tribunal de commerce de Toulouse. Il réclame une indemnité d'éviction, estimant que le congé était abusif.

La cour d'appel de Toulouse, dans un arrêt du 1er avril 2014, donne raison au liquidateur. Elle considère que l'action en contestation du congé a été interrompue par le jugement de redressement judiciaire, et que le délai a recommencé à courir après la désignation du mandataire. Résultat : le liquidateur aurait agi dans les temps. Le propriétaire, la SCI propriétaire, se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Son raisonnement tient en deux points. D'abord, l'article 370 du Code de procédure civile (qui régit l'interruption d'instance en cas de procédure collective) dispose que le jugement d'ouverture interrompt seulement l'instance en cours. undefined, si aucune action n'a été engagée avant le jugement d'ouverture, il n'y a rien à interrompre.

Ensuite, l'article L. 145-60 du Code de commerce (qui fixe le délai de deux mois pour contester un congé) n'est pas suspendu par la procédure collective. Ce délai est un délai préfix, c'est-à-dire qu'il ne peut être ni interrompu ni suspendu, sauf disposition contraire. Or, la loi n'en prévoit aucune pour les procédures collectives.

Dans notre affaire, le congé a été délivré le 1er octobre 2010. Le locataire avait donc jusqu'au 1er décembre 2010 pour contester. Il ne l'a fait que le 23 janvier 2013, bien après le délai. Le redressement judiciaire (juin 2010) n'a pas interrompu ce délai car aucune instance n'était en cours à ce moment-là. La cour d'appel a donc violé les textes.

undefined, c'est que la Cour de cassation est très stricte sur ce point. Elle considère que les délais pour agir en justice sont d'ordre public et que les procédures collectives ne doivent pas permettre de contourner les règles. Attention toutefois : si le locataire avait déjà assigné le propriétaire avant le jugement d'ouverture, l'instance aurait été interrompue et le délai aurait recommencé à courir après la reprise d'instance. Mais ce n'était pas le cas ici.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est une protection. Si vous donnez congé à un locataire en difficulté, vous n'avez pas à craindre qu'il attende des années pour contester sous prétexte d'une procédure collective. Le délai de deux mois court, point barre. Passé ce délai, le locataire ne peut plus réclamer d'indemnité d'éviction, et vous récupérez votre local.

Pour les locataires commerçants, le message est clair : ne comptez pas sur une procédure collective pour gagner du temps. Si vous recevez un congé sans offre de renouvellement, vous devez réagir immédiatement. Contactez un avocat, assignez le propriétaire devant le tribunal de commerce dans les deux mois. Sinon, vous perdez tout droit à une indemnité d'éviction, même si vous êtes en redressement judiciaire.

Prenons un exemple concret à Colomiers : un commerçant reçoit un congé le 1er mars 2023. Il est placé en redressement judiciaire le 15 mars. Le délai pour contester expire le 1er mai 2023. Le mandataire doit agir avant cette date. S'il attend juin 2023, c'est trop tard. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des liquidateurs ont perdu des indemnités de plusieurs dizaines de milliers d'euros pour avoir négligé ces délais.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Propriétaire : faites délivrer votre congé par huissier et conservez la preuve de la date. Le délai court à compter de la signification du congé. Un huissier garantit une date certaine. Cela vous permet de prouver le non-respect du délai par le locataire.
• Locataire : dès réception d'un congé, consultez un avocat spécialisé en baux commerciaux. Vous avez deux mois pour contester. Ne laissez pas passer ce délai, même si vous êtes en procédure collective. Le mandataire doit être informé immédiatement.
• Mandataire judiciaire : identifiez rapidement les baux en cours et vérifiez les dates de congé. Dès votre nomination, demandez au débiteur la liste de tous les baux et les congés reçus. Une veille active vous évitera de perdre des droits.
• En cas de doute, engagez une action conservatoire. Si vous n'êtes pas sûr du délai, assignez le propriétaire devant le tribunal avant l'expiration des deux mois. Une action même imparfaite interrompt le délai et vous laisse le temps de régulariser.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une ligne constante de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 13 mai 2014 (n° 13-15.621), elle avait déjà jugé que le délai de deux mois pour contester un congé n'était pas suspendu par la procédure collective. La nouveauté ici est le rappel sur l'interruption d'instance : seul un procès déjà engagé peut être interrompu, pas le délai pour agir.

En revanche, la Cour a eu l'occasion de préciser que si le locataire avait formé une demande en justice avant le jugement d'ouverture, l'instance est interrompue et le délai pour conclure au fond peut être repris après la reprise d'instance (Cass. com., 8 mars 2011, n° 10-11.654). Mais cela ne concerne pas le délai pour agir lui-même.

La tendance est donc claire : les juges sont sourcilleux sur les délais préfix. Ils ne tolèrent aucun assouplissement, même en présence d'une procédure collective. Pour l'avenir, il est peu probable que la jurisprudence évolue, sauf intervention du législateur. En attendant, prudence est mère de sûreté.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

1. Puis-je contester un congé si mon locataire est en redressement judiciaire ? Oui, le délai de deux mois n'est pas suspendu. Vous devez agir immédiatement, même si le mandataire n'a pas encore été désigné.

2. Que faire si j'ai reçu un congé et que je suis en liquidation judiciaire ? Contactez votre mandataire liquidateur sans délai. Il doit saisir le tribunal dans les deux mois suivant le congé, sinon vous perdez tout droit à indemnité.

3. Le délai de deux mois court-il à compter de la date du congé ou de sa signification ? Il court à compter de la signification par huissier. La date du congé mentionnée dans l'acte est celle de l'effet, pas celle du point de départ du délai.

4. Puis-je obtenir une indemnité d'éviction si je conteste après les deux mois ? Non, le délai est préfix. Passé ce délai, l'action est irrecevable. Vous ne pourrez plus réclamer d'indemnité, même si le congé était abusif.

5. Le propriétaire peut-il donner congé sans motif ? Oui, mais il doit alors payer une indemnité d'éviction. S'il ne le fait pas, le locataire peut contester le congé dans les deux mois et obtenir une indemnité. S'il ne conteste pas, le congé est valable et le locataire doit partir sans indemnité.

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