Referenzentscheidung: cc • Nr. 80-11.710 • 1982-02-09 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade eine Wohnung in Bordeaux gekauft, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im historischen Zentrum. Beim Lesen des Reglements entdecken Sie eine Klausel, die es Ihnen verbietet, Ihre Immobilie möbliert für Kurzaufenthalte zu vermieten. Dabei hatten Sie auf diese Vermietung gezählt, um Ihren Kredit zurückzuzahlen. Was tun? Auf die nächste Eigentümerversammlung warten, um das Reglement zu ändern, oder allein vor Gericht klagen?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern. Viele glauben, sie müssten zwingend über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen, um eine Klausel anzufechten. Doch der Kassationsgerichtshof hat in einem grundlegenden Urteil vom 9. Februar 1982 (Nr. 80-11.710) klar das Gegenteil festgestellt. Analyse.
In diesem Artikel werden wir sehen, dass jeder Wohnungseigentümer, der das Reglement einhalten muss, berechtigt ist, dessen Gültigkeit anzufechten, um seine Übereinstimmung mit den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen sicherzustellen, ohne vorher die Eigentümerversammlung konsultieren zu müssen. Aber Achtung, diese Klage ist nicht ohne Bedingungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer mehrerer Einheiten (Dachböden und Mansarden) in einem Gebäude in Bordeaux, hatte ein ehrgeiziges Projekt: seine Einheiten zusammenlegen, den sie erschließenden Flur schließen und das Dach über diesen Einheiten erhöhen. Um diese Arbeiten durchzuführen, hielt er bestimmte Klauseln des Reglements für missbräuchlich oder gesetzeswidrig. Daher verklagte er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einen weiteren Eigentümer, Herrn Y, vor Gericht, um diese Klauseln für nichtig erklären zu lassen.
Parallel dazu beklagte sich Herr Y, der seine Einheiten verkaufen wollte, dass die Handlungen von Herrn X (Arbeiten, Änderungen) den Verkauf erschwerten, und forderte Schadensersatz. Das Tribunal de grande instance Bordeaux gab Herrn X zunächst in einigen Punkten recht, aber das Berufungsgericht hob dieses Urteil teilweise auf. Der Fall gelangte bis zum Kassationsgerichtshof.
Das Hauptproblem war die Zulässigkeit der Klage von Herrn X: Konnte er allein das Reglement anfechten, oder musste er die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen? Die Tatsacheninstanzen hatten entschieden, dass nein, die Gemeinschaft müsse konsultiert werden. Aber der Kassationsgerichtshof hob diese Entscheidung auf.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf ein einfaches Prinzip: Jeder Eigentümer ist verpflichtet, die Bestimmungen des Reglements einzuhalten. Folglich hat er ein berechtigtes Interesse, die Gültigkeit dieser Bestimmungen anzufechten, wenn sie ihm gegen die öffentliche Ordnung oder die Befugnisse der Eigentümerversammlung zu verstoßen scheinen. Mit anderen Worten: Da Sie einer Regel gehorchen müssen, müssen Sie sie auch anfechten können.
Die rechtliche Grundlage ist Art. 1240 des Code civil (früher 1382), der zum Schadensersatz bei Verschulden verpflichtet, aber auch die allgemeinen Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts. Der Gerichtshof stellt klar, dass jede Einheit einen Anteil am Gemeinschaftseigentum umfasst: Es spielt keine Rolle, ob die Gemeinschaft betroffen ist oder nicht. Und keine gesetzliche Bestimmung oder Verfahrensregel verlangt die vorherige Konsultation der Eigentümerversammlung vor Einleitung einer solchen Klage.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung erging zu einer Zeit, als das Wohnungseigentumsgesetz (Gesetz vom 10. Juli 1965) noch jung war. Der Gerichtshof wollte die Eigentümer vor missbräuchlichen Reglements schützen. Seitdem wird diese Rechtsprechung ständig bestätigt. Kurz gesagt, der Gerichtshof sagte: „Sie brauchen keine Erlaubnis der Eigentümerversammlung, um das Reglement anzugreifen. Ihr persönliches Interesse genügt.“
Aber Achtung: Diese Klage ist kein Freibrief. Der Eigentümer muss nachweisen, dass die angefochtene Klausel rechtswidrig oder missbräuchlich ist. Es reicht nicht zu sagen: „Ich mag diese Klausel nicht.“ Es muss bewiesen werden, dass sie gegen eine zwingende Vorschrift verstößt, z. B. eine Regel über das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte der Eigentümer.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, können Sie nun allein vorgehen, um eine Klausel des Reglements anzufechten. Wenn das Reglement beispielsweise die möblierte Kurzzeitvermietung in Ihrem Gebäude in Bordeaux verbietet und dieses Verbot nicht gesetzeskonform ist (da das Gesetz ALUR von 2014 die Verbotsmöglichkeiten eingeschränkt hat), können Sie das Tribunal judiciaire Bordeaux anrufen, ohne eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen.
Für Mieter: Sie sind nicht direkt betroffen, können aber betroffen sein, wenn Ihr Vermieter aufgrund einer missbräuchlichen Klausel an der Vermietung gehindert wird. Sie können ihn ermutigen, zu klagen.
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie eine Immobilie in Arcachon saisonal vermieten und das Reglement dies verbietet, können Sie diese Klausel anfechten. In der Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer obsiegten und weitervermieten konnten, wodurch sie mehrere tausend Euro Einnahmen pro Jahr erzielten.
Für Käufer: Fragen Sie vor dem Kauf die
