参考判决： cc • N° 80-11.710 • 1982-02-09 • 查看判决 →
您刚刚在波尔多（Bordeaux）的历史中心区购买了一套公寓，该建筑属于区分所有物业（copropriété）。在阅读规约时，您发现有一项条款禁止您将房产作为带家具的短期租赁用途。而您原本指望这笔租金收入来偿还贷款。该怎么办？是等待下一次业主大会（assemblée générale）以试图修改规约，还是单独采取法律行动？
这个问题每年都有数百名业主提出。许多人认为，要质疑某项条款，必须通过区分所有人协会（syndicat des copropriétaires）进行。然而，法国最高法院（Cour de cassation）在1982年2月9日的一项开创性判决（编号80-11.710）中明确做出了相反裁定。解读如下。
在本文中，我们将看到，每位业主都有义务遵守规约，因此有权对其有效性提出异议，以确保其符合强制性法律条款，而无需事先征询业主大会的意见。但请注意，这种行动并非没有条件。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生是波尔多一栋区分所有建筑中多个单元（阁楼和屋顶室）的业主，他有一个雄心勃勃的计划：合并他的单元，封闭通往这些单元的走廊，并加高这些单元上方的屋顶。为了实施这些工程，他认为规约中的某些条款是滥用或违法的。因此，他向法院起诉了区分所有人协会（syndicat des copropriétaires）和另一位业主Y先生，要求宣告这些条款无效。
与此同时，Y先生希望出售其单元，抱怨X先生的行为（施工、改造）使销售变得更加困难，并要求损害赔偿。波尔多高等法院（tribunal de grande instance de Bordeaux）最初在某些方面支持了X先生，但上诉法院部分推翻了该判决。案件最终上诉至法国最高法院。
主要法律问题在于X先生的诉讼是否可受理：他能否单独质疑区分所有规约，还是必须获得业主大会的授权？初审法官认为不能，必须征询区分所有人协会的意见。但最高法院撤销了这一判决。
法院的推理——详细解读
最高法院基于一个简单的原则：每位业主都必须遵守区分所有规约的规定。因此，如果这些规定被认为违反公共秩序或业主大会的特权，业主有合法利益对其有效性提出质疑。换言之，既然您必须遵守规则，您就应该能够讨论它。
法律依据是《法国民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条），该条规定因过错造成损害需赔偿，同时也依据区分所有权的一般原则。法院明确指出，每个单元都包含公共部分的份额：无论区分所有人协会是否涉案，这一点无关紧要。没有任何法律规定或程序规则要求在提起此类诉讼前必须征询业主大会意见。
鲜为人知的是，这一判决是在区分所有权法（1965年7月10日法律）尚处于早期阶段时作出的。最高法院旨在保护业主免受滥用规约的侵害。此后，这一判例法不断得到确认。简言之，最高法院表示：“您无需请求业主大会的许可即可对规约提出异议。您的个人利益就足够了。”
但请注意：这种行动并非空白支票。业主必须证明所质疑的条款是非法或滥用性的。仅仅说“我不喜欢这个条款”是不够的。必须证明它违反了公共秩序条款，例如关于公共部分或业主权利的规定。
这对您的实际影响
如果您是区分所有建筑中一个单元的业主，您现在可以单独行动，对规约中的某项条款提出异议。例如，如果规约禁止在您波尔多的建筑中进行带家具的短期租赁，而该禁令不符合法律规定（因为2014年ALUR法限制了禁止的可能性），您可以直接向波尔多司法法院（tribunal judiciaire de Bordeaux）提起诉讼，无需召开业主大会。
对于承租人：您不直接相关，但如果您的出租人因滥用条款而无法出租，您可能会受到影响。您可以鼓励其采取行动。
对于出租业主：如果您在阿卡雄（Arcachon）季节性租赁房产，而规约禁止这样做，您可以质疑该条款。在实践中，我遇到过一些案件，业主胜诉并得以继续出租，每年产生数千欧元的收入。
对于购房者：在购买前，要求查看规约。如果某项条款看似有问题，请知道您可以在购买后提出异议。但最好在购买前这样做，或谈判一项解除条件。
时效：对条款提出异议的诉讼时效为5年，自规约在区分描述状态（état descriptif de division）中公布之日起计算（针对不符合法律的条款）。但如果条款违反公共秩序，时效为其发现之日起5年。注意：必须迅速行动。
避免此类纠纷的四点建议
- 在购买前仔细阅读区分所有规约。不要仅依赖技术诊断。请波尔多或其他地方的不动产法律专业律师协助：150欧元的咨询费可能让您免于多年的诉讼。
- 如果在购买后发现滥用性条款，不要拖延咨询。诉讼时效为5年。在我的执业中，我见过一些业主因等待过久而丧失诉讼权利。
- 在提起诉讼前，检查是否可以通过调解解决。有时，一封给管理员的挂号信就足以友好地删除该条款。调解比诉讼成本低。
- 保留所有证据。与管理员的通信、业主大会记录、现场照片。所有这些都可以用于证明您的诉讼利益和遭受的损害。
深入研究：相关判例与演变
1982年的判决已由法国最高法院2016年7月6日的判决（编号15-18.755）确认，该判决重申，业主可以未经业主大会授权质疑条款，即使该条款是以一致通过的。然而，法院明确指出，诉讼必须针对由管理员代表的区分所有人协会提起。
另一个重要判决是法国最高法院2020年10月22日的判决（编号19-16.247），该判决裁定，业主还可以请求宣告违反规约或法律的业主大会决议无效。这一判例趋势表明，法院越来越保护业主的个人权利。
展望未来，可以预见法官将继续扩大业主单独行动的可能性，特别是随着与季节性租赁（Airbnb）和能源改造工程相关的纠纷增多。
总结与下一步
以下是质疑区分所有规约条款的行动清单：
- 识别问题条款：记录其编号和确切内容。
- 检查其合法性：咨询律师，了解其是否违反公共秩序条款（1965年法律、建筑法规等）。
- 收集证据：规约副本、通信、损害证明（例如租金损失）。
- 向管理员发出正式通知：发送挂号信，要求友好修改条款。
- 向法院起诉区分所有人协会：如果正式通知在两个月内未获答复。您可以单独行动，但强烈建议聘请律师协助。
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