Referenzentscheidung: cc • Nr. 15-24.793 • 2016-11-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer schönen Wohnanlage aus den 70er Jahren in Le Cannet mit Blick auf die Bucht von Cannes. Jedes Quartal erhalten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung (Zahlungsaufforderung für die Gemeinschaftskosten) für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Beleuchtung und Bewachung. Aber bei der Prüfung Ihrer Teilungserklärung (Dokument, das das Zusammenleben im Gebäude regelt) stellen Sie fest, dass diese aus der Bauzeit stammt und trotz gesetzlicher Änderungen nie aktualisiert wurde. Glauben Sie, dann die Zahlung der Nebenkosten verweigern zu können, mit der Begründung, diese Regelung sei veraltet? Genau diese Frage stellte sich eine Wohnungseigentümerin, und der Kassationsgerichtshof (das höchste französische Gericht) entschied 2016 darüber.
In den Wohnungseigentümergemeinschaften an der Côte d'Azur, von Nizza bis Grasse, gibt es viele Gebäude, deren Teilungserklärungen Jahrzehnte alt sind. Die Eigentümer, manchmal genervt von turbulenten Eigentümerversammlungen, fragen sich, ob diese Veralterung Auswirkungen auf ihre finanziellen Verpflichtungen haben kann. Die Antwort des Gerichts ist klar, aber differenziert: Die fehlende Aktualisierung ist an sich keine Sanktion.
Diese Entscheidung vom 3. November 2016 unter der Nummer 15-24.793 betrifft den früheren Artikel 49 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (jetzt Artikel 24 f), der lediglich eine Möglichkeit zur Anpassung der Teilungserklärung an neue Vorschriften vorsieht. Klar gesagt: Das Versäumnis, die Eigentümerversammlung mit dieser Aktualisierung zu befassen, führt nicht automatisch zur Rechtswidrigkeit der Nebenkosten. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer in Nizza oder Mieter in Cannes?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Frau B..., Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Region Paris – die Geschichte hätte genauso gut in einem Gebäude im Viertel Kalifornien in Nizza spielen können –, wehrte sich gegen die Zahlung ihrer Nebenkosten. Ihr Argument? Die bei der Errichtung des Gebäudes erstellte Teilungserklärung sei nie aktualisiert worden, um spätere gesetzliche und regulatorische Änderungen zu berücksichtigen. Sie meinte, dieser Mangel mache die Kostenverteilung rechtswidrig, sodass sie nicht zahlen müsse.
Der Verwalter (Person oder Gesellschaft, die mit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft betraut ist) hatte jedoch weiterhin die Nebenkosten nach der ursprünglichen Verteilung in der Teilungserklärung erhoben. Frau B..., genervt von jahrelangen Meinungsverschiedenheiten, klagte auf Schadensersatz (finanzielle Entschädigung für einen Schaden) und Regularisierung der Situation. Der Fall durchlief mehrere Instanzen: zunächst das Gericht, dann das Berufungsgericht, bevor er vor dem Kassationsgerichtshof landete.
In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Wohnungseigentümer, insbesondere in alten Residenzen in Grasse, ähnliche Argumente nutzten, um Nebenkosten anzufechten, was zu Spannungen im Gebäude führte und die Liquidität der Gemeinschaft gefährdete. Solche Streitigkeiten können Jahre dauern, mit Anwaltskosten, die sich anhäufen – ich habe Fälle gesehen, in denen die Honorare 5.000 € überstiegen, bei jährlichen Nebenkosten von 2.000 €. Frau B... erhoffte sich wohl eine Rechtsprechungsänderung (Änderung der Auslegung durch die Richter), die ihr Recht gegeben hätte, aber das Gericht blieb bei einer klaren Linie.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüfte das von Frau B... vorgebrachte Rechtsmittel, das sich auf den früheren Artikel 49 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 stützte. Dieser Artikel, heute in Artikel 24 f desselben Gesetzes, besagt, dass die Teilungserklärung an nach ihrer Erstellung erlassene Gesetze oder Verordnungen angepasst werden kann. Achtung: Das verwendete Verb ist „kann“, nicht „muss“. Mit anderen Worten, es handelt sich um eine bloße Möglichkeit, nicht um eine zwingende Verpflichtung.
Die Richter betonten, dass dieser Artikel keine Sanktion für den Fall vorsieht, dass die Eigentümerversammlung nicht mit dieser Frage befasst wird. Klar gesagt: Wenn der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat (von den Eigentümern gewähltes Gremium) keine Aktualisierung der Teilungserklärung vorschlägt, hat dies keine automatischen Konsequenzen wie die Nichtigkeit der Kostenverteilung. Das Gericht bestätigte damit die Entscheidung des Berufungsgerichts, das die Klage von Frau B... abgewiesen hatte.
Diese Begründung beruht auf einer strengen Auslegung des Gesetzes: Der Gesetzgeber wollte den Wohnungseigentümergemeinschaften einen Spielraum lassen, ohne eine sanktionsbewehrte Pflicht aufzuerlegen. Dies verhindert eine Lähmung des Gemeinschaftslebens in Gebäuden, in denen – wie etwa in Le Cannet – schlecht besuchte Eigentümerversammlungen Abstimmungen über Regeländerungen erschweren. Das Gericht sah die Nebenkosten auch als geschuldet an, basierend auf der bestehenden Verteilung, solange keine gemeinschaftliche Entscheidung diese geändert hat. Was wenige wissen: Diese Position ist konsistent mit der früheren Rechtsprechung, die die Stabilität bestehender Verhältnisse bevorzugt.
