Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3. Zivilkammer • Nr. 89-16.352 • 27. Februar 1991 • Entscheidung einsehen →
Mitten in Paris, in einem Gebäude aus den 1950er Jahren mit gemeinsamer Heizung, wird einem Wohnungseigentümer die Genehmigung verweigert, seine Heizkörper abzuklemmen und darüber hinaus von den Heizkosten befreit zu werden. Sein Argument: Die in der Eigentümerversammlung angenommene Erfassung der Heizflächen sei eine Änderung der Gemeinschaftsordnung und daher mangels Veröffentlichung im Grundbuch nicht anwendbar. Ein Fall, der die wiederkehrenden Spannungen rund um die Nebenkosten in Wohnungseigentümergemeinschaften verdeutlicht und eine wesentliche Frage aufwirft: Wie weit kann die Eigentümerversammlung die Verteilungsgrundlagen präzisieren, ohne die Gemeinschaftsordnung zu ändern?
Wenn die Konvektoren zischen und die Wärmemengenzähler stumm bleiben, ist die Versuchung groß, sich einem als ungerecht empfundenen gemeinschaftlichen System zu entziehen. Aber kann man einen Formfehler geltend machen, um sich seinen Verpflichtungen zu entziehen? Die Antwort des Kassationshofs vom 27. Februar 1991 ist unmissverständlich: Die Eigentümergemeinschaft kann durchaus eine Erfassung der Heizflächen beschließen, ohne dieses Dokument veröffentlichen zu müssen, sofern die Gemeinschaftsordnung diese Verteilungsart vorsieht.
Diese Lösung, die auch heute noch aktuell ist, schützt die flexible Verwaltung von Gebäuden und sichert gleichzeitig die Rechte der Wohnungseigentümer. Sie verdient eine Erläuterung, da sie jede Person betrifft, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft lebt oder den Erwerb einer Wohnung mit gemeinsamer Heizung plant.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Alles beginnt in einem Pariser Gebäude, das am 25. Juni 1974 in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Das Gebäude ist seit 1951 mit einer gemeinsamen Heizungsanlage ausgestattet. Die Gemeinschaftsordnung (das Gründungsdokument, das die Rechte und Pflichten jedes Einzelnen festlegt) sieht vor, dass die Heizkosten nach Maßgabe der Heizflächen verteilt werden, d.h. der Größe der Heizkörper oder der beheizten Fläche in jeder Einheit. Diese Modalität ist ausdrücklich durch Artikel 1 des Dekrets vom 17. März 1967 erlaubt, der eine Alternative zum einfachen Miteigentumsanteil für die Kosten im Zusammenhang mit gemeinschaftlichen Dienstleistungen bietet.
Am 16. Oktober 1985 nimmt die Eigentümerversammlung (AG) eine genaue Erfassung dieser Flächen für alle Wohnungen an. Einige Monate später ficht ein Wohnungseigentümer diese Entscheidung an. Er möchte einerseits die Genehmigung erhalten, seine Wohnung von der gemeinsamen Heizung abzuklemmen, und andererseits von den entsprechenden Kosten befreit werden. Angesichts der Weigerung der AG verklagt er die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) auf Aufhebung der streitigen Beschlüsse.
Sein Hauptargument? Die Erfassung der Heizflächen stelle eine Änderung der Gemeinschaftsordnung im Sinne von Artikel 13 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 dar. Dieser Text verlangt, dass jede Änderung der Gemeinschaftsordnung im Grundbuch (früher Hypothekenamt) veröffentlicht wird, um gegenüber Sonderrechtsnachfolgern, d.h. den aufeinanderfolgenden Erwerbern einer Einheit, geltend gemacht werden zu können. Die Erfassung wurde jedoch nicht veröffentlicht. Der Wohnungseigentümer ist daher der Ansicht, dass die daraus resultierende Kostenverteilung ihm gegenüber nicht anwendbar sei.
Das Berufungsgericht von Paris sieht dies anders. Es entscheidet, dass die Erfassung die Gemeinschaftsordnung nicht ändert, sondern sie lediglich anwendet. Der Wohnungseigentümer legt daraufhin Kassationsbeschwerde ein. Das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit wird diesen Auslegungskonflikt entscheiden.
Die Begründung des Gerichts — im Detail
Der Kassationshof billigt die Analyse des Berufungsgerichts vollständig. Er erinnert zunächst an den rechtlichen Rahmen: Artikel 1 des Dekrets vom 17. März 1967 erlaubt für die Kosten der gemeinsamen Heizung eine Verteilung auf der Grundlage der Heizflächen anstelle der allgemeinen Miteigentumsanteile. Diese Regelung weicht vom allgemeinen Grundsatz des Artikels 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 ab, wonach die Kosten proportional zum relativen Wert jeder Einheit zu verteilen sind. Das Gesetz erlaubt es der Gemeinschaftsordnung also, einen spezifischen Verteilerschlüssel für gemeinschaftliche Dienstleistungen festzulegen.
Im vorliegenden Fall hatte die Gemeinschaftsordnung von 1974 genau diese Berechnungsart gewählt: Die Heizkosten sollten proportional zu den Heizflächen sein. Daher ist die Annahme einer Erfassung dieser Flächen keine Schaffung einer neuen Regel, sondern lediglich die Ausführung einer bereits bestehenden Regel. Der Kassationshof greift eine Schlüsselformel auf: „Die Erfassung der Flächen, die von der Eigentümerversammlung angenommen wurde, stellt keine Änderung der Gemeinschaftsordnung im Sinne von Artikel 13 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 dar.“
Artikel 13, der häufig in Wohnungseigentumsstreitigkeiten angeführt wird, bestimmt, dass jede Änderung der Gemeinschaftsordnung durch eine notarielle Urkunde festgestellt und im Grundbuch veröffentlicht werden muss. Dies ist eine wesentliche Garantie: Ein Erwerber kann sich nicht einer Kostenverteilung widersetzen, von der er vor dem Verkauf keine Kenntnis hatte. Aber es muss sich tatsächlich um eine Änderung handeln. Wenn sich die AG darauf beschränkt, in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Daten zu beziffern, ist das aufwändige Veröffentlichungsverfahren nicht erforderlich.
Das höchste Gericht verwirft damit die These des Wohnungseigentümers, der in der Erfassung einen Änderungsakt sah. Es ist der Ansicht, dass die AG lediglich „die Verteilungsgrundlagen der Kosten der gemeinsamen Heizung nach Maßgabe der Heizflächen — wie es Artikel 1 des Dekrets vom 17. März 1967 erlaubt — umgesetzt“ hat. Die Erfassung ist daher gültig und vollständig anwendbar, auch ohne Veröffentlichung.
Damit schafft der Kassationshof keine Rechtsprechungsänderung, sondern bestätigt eine etablierte Praxis. Er stellt klar, dass die Eigentümerversammlung über einen weiten Spielraum bei der Konkretisierung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsregeln verfügt, solange sie nicht deren Wesen verändert. Diese Unterscheidung zwischen Anwendung und Änderung ist entscheidend, um die Grenzen der Befugnisse der AG zu verstehen.
