Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3. Zivilkammer • Nr. 76-14.937 • 2. Mai 1978 • Entscheidung einsehen →
In Paris, in einem typischen haussmannischen Gebäude im 16. Arrondissement, betrieb ein Miteigentümer im Erdgeschoss ein Restaurant. Die Eigentümerversammlung, verärgert über Lärm- und Geruchsbelästigungen, beschloss die Einstellung der Tätigkeit. Der Restaurantbetreiber focht diese Beschlüsse gerichtlich an. Das Berufungsgericht gab ihm Recht und befand, dass das Verbot die Zweckbestimmung seiner Sondereigentumsräume (zulässige gewerbliche Nutzung) ändere und damit gegen Artikel 26 Absatz 5 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verstoße. Doch das höchste französische Gericht hob dieses Urteil auf und warf den Richtern vor, nicht geprüft zu haben, ob der Betrieb des Restaurants gegen die Gemeinschaftsordnung verstieß. Ein Urteil, das fast fünfzig Jahre später immer noch die alltäglichen Streitigkeiten in Pariser Gebäuden erhellt, in denen Wohnungen und Geschäfte nebeneinander existieren.
Sind Sie Eigentümer einer Gewerbeeinheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und fragen sich, wie weit die Eigentümerversammlung bei der Einschränkung Ihrer Tätigkeit gehen darf? Oder leiden Sie unter den Beeinträchtigungen eines Restaurants im Erdgeschoss Ihres Gebäudes und suchen einen rechtlichen Hebel, um die Störung zu beenden? Die Entscheidung vom 2. Mai 1978 bietet einen wesentlichen Schlüssel zum Verständnis, indem sie daran erinnert, dass die Gemeinschaftsordnung die Grundlage jeder Nutzungsbeschränkung ist.
Diese Entscheidung stellt ein ebenso klares wie grundlegendes Prinzip auf: Wenn die Eigentümerversammlung einen Beschluss fasst, der eine in einer Einheit ausgeübte Tätigkeit verbieten soll, darf sich der Richter nicht darauf beschränken, deren Vereinbarkeit mit der Zweckbestimmung der Sondereigentumsräume zu beurteilen. Er muss auch und vor allem prüfen, ob diese Tätigkeit nicht einen Verstoß gegen die Klauseln der Gemeinschaftsordnung darstellt, insbesondere jene, die Nachbarschaftsstörungen betreffen. Ohne diese Prüfung wäre die gerichtliche Entscheidung ohne Rechtsgrundlage.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall hatte seine Wurzeln in einem Pariser Gebäude, das dem Statut der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegt. Einer der Miteigentümer besaß eine Einheit, bestehend aus Geschäftsräumen und einer Terrasse auf öffentlichem Grund, in der ein Restaurant namens „Le Boudha“ betrieben wurde. Die Tätigkeit erfolgte zunächst offenbar regelmäßig im Hinblick auf die Zweckbestimmung des Gebäudes, das Wohnungen und Geschäfte mischte. Doch die durch den Betrieb verursachten Beeinträchtigungen – Lärm, Gerüche, Kommen und Gehen – riefen den Unmut der anderen Bewohner hervor.
Am 13. September 1973 verabschiedete die Eigentümerversammlung mehrere Beschlüsse, die dem betroffenen Miteigentümer untersagten, seinem Untermieter zu gestatten, das Restaurant weiterzuführen. Diese Beschlüsse zielten darauf ab, die gewerbliche Tätigkeit zu beenden, die im Verfahren als „Verdrängung“ bezeichnet wurde. Der Eigentümer der Einheit und sein Betreiber fochten diese Entscheidungen gerichtlich an, da sie eine rechtswidrige Beeinträchtigung der Zweckbestimmung seiner Sondereigentumsräume darstellten, die als gewerblich festgelegt war. Der Rechtsstreit wurde vor das Tribunal de grande instance und dann vor das Berufungsgericht von Paris gebracht.
Die Berufungsrichter hoben die streitigen Beschlüsse auf und stellten fest, dass das von der Versammlung ausgesprochene Verbot eine Änderung der Zweckbestimmung der Sondereigentumsräume darstelle, die gegen die zwingenden Vorschriften des Artikels 26 Absatz 5 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verstoße. Dieser Text verlangt in der Tat Einstimmigkeit für jede Entscheidung, die eine Änderung der Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit auferlegt. Das Gericht schloss daraus, dass der Beschluss mangels einer solchen einstimmigen Zustimmung nichtig sei. Die Eigentümergemeinschaft legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein und machte geltend, das Berufungsgericht habe die Gemeinschaftsordnung und ihre zwingenden Klauseln, die störende industrielle oder kommerzielle Einrichtungen verbieten, nicht geprüft.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf, gestützt auf den im Rechtsmittel angeführten Text, nämlich Artikel 26 Absatz 5 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Diese Bestimmung, die zwingendes Recht ist, sieht vor, dass die Versammlung einem Miteigentümer keine Änderung der Zweckbestimmung seiner Sondereigentumsräume auferlegen kann, unabhängig von der Mehrheit, es sei denn, alle Miteigentümer stimmen einstimmig zu. Im vorliegenden Fall hatte sich das Berufungsgericht darauf beschränkt, diesen Verstoß festzustellen, um die Beschlüsse aufzuheben. Doch wie das oberste Gericht betont, hätten die Richter vor ihrer Entscheidung über die Art der getroffenen Maßnahme prüfen müssen, ob der Betrieb des Restaurants nicht zu Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung führte.
Was besagte diese Ordnung? Sie verbot „jede industrielle oder kommerzielle Einrichtung, die Nachbarn durch Lärm, Geruch, Rauch oder Ausdünstungen stören kann“. Eine klassische Klausel, die sogenannte „Ruheklausel“, die in sehr vielen Gemeinschaftsordnungen zu finden ist. Das Berufungsgericht, das es versäumte zu prüfen, ob das Restaurant gegen diese Klausel verstößt, hat seiner Entscheidung die Rechtsgrundlage entzogen. Mit anderen Worten: Es hat nicht die ausreichenden rechtlichen Gründe für die Aufhebung angegeben. Das Kassationsurteil entscheidet nicht in der Sache: Es sagt nicht, ob das Verbot gerechtfertigt war oder nicht. Es verlangt lediglich, dass der Tatsachenrichter alle anwendbaren Regeln, insbesondere die Gemeinschaftsordnung, analysiert, bevor er zu einem Schluss kommt.
Diese Entscheidung veranschaulicht perfekt die Normenhierarchie in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gesetz von 1965 legt einen allgemeinen Rahmen fest, aber jedes Gebäude hat seine eigene Ordnung, die die Nutzung der Einheiten einschränken kann, sofern diese Einschränkungen durch die Zweckbestimmung des Gebäudes gerechtfertigt sind. In diesem Fall war die Zweckbestimmung gemischt (Wohnen und Gewerbe), aber die Ordnung enthielt eine Klausel, die störende Aktivitäten verbot. Der Kassationshof erinnert daran, dass diese Klausel Vorrang hat, wenn sie verletzt wird, und dass die Versammlung sie durchsetzen kann, ohne die Zweckbestimmung zu ändern.
