参考判决： 最高法院，第三民事庭 • 案号 89-16.352 • 1991年2月27日 • 查看判决 →
在巴黎市中心一栋建于1950年代、配备集体供暖的楼宇中，一位共有产权人申请断开其散热器被拒，更甚者，要求免除供暖费也被拒。他的理由是：业主大会通过的取暖面积清单，构成对共有产权章程的修改，因此由于未在不动产登记簿上公示而对他不具有对抗效力。这一案件体现了围绕共有产权费用的反复争议，并提出了一个核心问题：业主大会在多大程度上可以明确分摊基础而无需触及章程？
当对流供暖器嘶嘶作响而热量计表保持沉默时，人们容易想要摆脱一个被认为不公平的集体系统。但我们能否以形式瑕疵为由逃避义务？最高法院于1991年2月27日作出的判决毫不含糊：只要章程规定了这一分摊方式，共有产权人协会完全可以表决通过一份取暖面积清单，而无需公示该文件。
这一解决方案至今仍有效，它既保护了楼宇管理的灵活性，也保障了共有产权人的权利。值得深入解读，因为它关系到每一位居住在共有产权楼宇中或计划购买集体供暖住房的人。
事实经过：一个每天都在发生的故事
故事始于巴黎一栋于1974年6月25日设立共有产权的楼宇。该楼自1951年起配备了集中供暖设施。共有产权章程（确定各方权利与义务的基础文件）规定，供暖费用将根据取暖面积的大小，即各单元的散热器尺寸或供暖面积来分摊。这一方式由1967年3月17日法令第1条明确允许，为与集体服务相关的费用提供了一种替代单纯按共有部分份额分摊的方案。
1985年10月16日，共有产权人业主大会（AG）通过了一份针对所有公寓的精确取暖面积清单。几个月后，一位共有产权人对该决议提出异议。他一方面希望获准将其住房从集体供暖中断开，另一方面希望免除相应的费用。面对业主大会的拒绝，他起诉了共有产权人协会（由受托管理人代表），要求撤销有争议的决议。
他的主要理由是什么？他认为取暖面积清单构成对共有产权章程的修改，属于1965年7月10日法律第13条意义上的修改。该条文规定，对章程的任何修改均须在不动产登记簿（原抵押权登记处）上公示，才能对特定权利继受人，即后续单元的买受人具有对抗效力。然而，该清单未经此类公示。因此，该共有产权人认为由此产生的费用分摊对他不具有对抗效力。
巴黎上诉法院并未采纳这一观点。它判定该清单并未修改章程，而只是适用章程。该共有产权人遂向最高法院提起上诉。这一最高司法机关将裁决这一解释争议。
法院的推理——详细剖析
最高法院完全赞同上诉法院的分析。它首先回顾了法律框架：1967年3月17日法令第1条允许，对于集体供暖费用，可以根据取暖面积而非一般共有产权份额来确定分摊方式。这一规定是对1965年7月10日法律第10条一般原则的例外，该原则要求费用按各单元的相对价值比例分摊。因此，法律允许章程为集体服务采用特定的分摊标准。
在本案中，1974年的共有产权章程明确选择了这种计算方式：供暖费用与取暖面积成比例。因此，通过一份此类面积的清单，并不是创设新规则，而仅仅是执行已有的规则。最高法院采用了一个关键表述：“业主大会通过的取暖面积清单，不构成1965年7月10日法律第13条意义上的章程修改”。
第13条在共有产权纠纷中常被援引，它规定对章程的任何修改均须经公证书确认并在不动产登记簿上公示。这是一项根本保证：买受人不应被要求遵守其在购买前不知晓的费用分摊。但前提是确实存在修改。如果业主大会只是量化章程已规定的数据，则无需进行沉重的公示程序。
因此，最高司法机关驳回了该共有产权人的论点，即认为该清单是一项修改行为。它认为业主大会只是落实了“根据取暖面积的大小来确定集体供暖费用分摊的基础——正如1967年3月17日法令第1条所允许的那样”。该清单因此有效且具有完全的对抗效力，即使未公示亦然。
如此，最高法院并未推翻先例，而是确认了一条已经勾勒出的判例方向：不要用多余的程式增加共有产权日常管理的负担。它在设定规则的文书（章程）与适用规则的文书（业主大会决议）之间划出了一条清晰界限。这可以与确定电梯或热水费用分摊标准的做法相比较，后者常在业主大会中调整而不修改章程。
这对您意味着什么——具体而言
这一1991年的判决至今仍完全适用。它直接关系到成千上万居住于配备集体供暖楼宇的共有产权人。根据您的身份，您需要了解以下要点。
如果您是自住共有产权人： 如果您的楼宇章程规定供暖费按取暖面积分摊，您应知道业主大会可以以简单多数（1965年法律第24条）通过或更新该面积清单。如果您认为该决定有误或滥用，可在收到会议纪要通知后两个月内提出异议。但不要指望以缺乏不动产公示为由请求撤销：这不属于形式瑕疵。
如果您是出租人业主： 您有义务向租客转交可收回费用的分摊依据。因此，取暖面积清单对您具有对抗效力，即使您在购买时不知情。在签订租约前，应向受托管理人索要曾修改供暖分摊的业主大会决议历史记录。这将避免您日后遭遇意外和两年后的费用调整。
如果您计划在巴黎购买一套集体供暖住房： 不要只重读共有产权章程。您应索要最近三次业主大会的会议纪要，并核实是否已表决通过一份取暖面积清单。这份文件将直接影响您的费用金额，有时远甚于一般份额。例如，一个100平方米却拥有大面积玻璃窗的公寓，如果清单考虑了散热器功率，其供暖份额可能会高于同等面积但保温更好的公寓。若该份额相差10%，以每年2000欧元的费用计，相当于每年多付200欧元，20年即4000欧元。
如果您是租客： 供暖费用分摊标准原则上应由出租人告知您。如果对方索要过高的预付金，您可以向业主询问计算的依据。您无权直接质疑业主大会决议，但可以请求出租人核验分摊的合法性。
在任何情况下，如果有人以您认为不规范的取暖面积清单作为对抗依据，您必须在收到业主大会会议纪要通知之日起两个月内采取行动。超过此期限，决议即成为终局。
避免此类纠纷的四项建议
- 从购买之初就仔细审查共有产权章程。找出与供暖费用相关的条款。如果提到“取暖面积”或“供暖设备的重要性”，请保持警惕：可能已通过或随时可能通过一份清单。
- 参加业主大会。即使您无法亲临，也可委托他人或邮寄投票。费用分摊的决议常以简单多数决定。这样您可以控制清单的内容，并向受托管理人要求解释。
- 保存所有会议纪要。您应拥有影响财务的决议完整历史。在转售时，这些文件将使买受人安心，并避免您因隐藏瑕疵或故意隐瞒而承担担保责任。
- 切勿擅自断开供暖。关闭散热器并不能免除您的费用，如果章程规定即使未实际使用也需缴纳。此类行为甚至可能被协会认定为妨碍使用安宁，并导致判令恢复原状。
- 预期就清单进行重新协商。如果供暖设施已发生变化（更换散热器、隔热、扩建），应请求受托管理人将更新清单的决议列入议程。这将避免日后的争议。
深入探讨：相关判例及演变
1991年的判决是连贯判例链的一部分。此前，最高法院于1985年2月19日的一项判决（第三民事庭，案号83-16.376）已判定，根据章程确定特殊费用份额，不等同于修改章程。更近期的，最高司法机关重申，取暖面积清单仅是一项测量技术操作（最高司法法院，第三民事庭，2004年11月4日，案号03-14.269）。
然而，必须区分这种情况与分摊标准本身发生改变的情形。例如，从按取暖面积分摊改为按一般份额，或通过热量表引入个性化分摊部分，确实需要修改章程（最高司法法院，第三民事庭，2002年5月14日，案号00-20.098）。这些修改则要求三分之二多数通过（第26条）并进行公示。
随着供暖费用个性化义务的兴起（2020年6月10日法令），这一1991年判决的适用范围有所调和。如今，许多楼宇必须通过供暖费用分摊器，按实际消费分配部分费用。但原则依然成立：只要章程规定了一种计算基础，其执行无需公证书。在共有产权人寻求优化费用分摊而不启动沉重程序的时代，这是一项有用的提醒。
需要记住的要点
常见问题：
业主大会通过的取暖面积清单是否修改共有产权章程？
否。它只是章程条款的适用，而非1965年7月10日法律第13条意义上的修改。
该清单是否需要在不动产登记簿上公示？
无需。缺乏公示并不导致该清单对共有产权人或后续买受人不具有对抗效力。
如果我觉之不公，可否对其提出异议？
可以，在收到业主大会会议纪要通知后两个月内，向司法法院提出。
通过此类清单需要多少多数？
简单多数（第24条），除非章程对财务决定规定了更高的多数。
受托管理人可单方面强制推行清单吗？
否。只有业主大会有权根据受托管理人的提议批准费用分摊。
购买时我不知道有清单，该怎么办？
联系受托管理人获取相应会议纪要。如果该决定对您造成损害，您可以追究卖方未履行告知义务的责任。
断开供暖能免除我的费用吗？
原则上不能，除非业主大会明确允许并调整分摊。业主大会的拒绝可诉诸法院，但胜诉机会渺茫。
归根结底，1991年的这一判决强化了共有产权人的一种观念：费用管理可以务实地调整，无需过度的形式主义。它同时提醒：在购买、投票、异议之前，请阅读章程和会议纪要。
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