参考判决： Cour de cassation（最高法院） • N° 96-10.139 • 1997年6月25日 • 查看判决 →
在巴黎，一栋商业用房底层的业主认为可以不经任何人同意就改造自己店铺的门面。他的理由很简单：共有产权规则中包含一项条款，明确预先授权他这样做，无需业主大会表决。这种情况表面上看似乎很明朗。
然而，当他开始施工时，其他共有人表示抗议。难道一个共有人，即使被明确指定，真的可以无视涉及建筑物外观的集体规则吗？这就是最高法院在1997年6月25日裁决的争议核心。
其答复明确无误：共有产权规则中任何允许共有人——即使具体指名——未经业主大会授权进行影响建筑物外部外观的工程的条款均应视为未写。换言之，该条款绝对无效。这一原则至今有效，值得我们深入探讨。
事实：每天都在发生的故事
在巴黎共有产权住宅楼中，克洛德与贝尔纳民事不动产公司（SCI Claude et Bernard）持有底层用于商业的份额。该共有产权规则中含有一项特别规定：它授权该特定共有人自费进行改变建筑物外部外观的工程，无需征得业主大会同意。凭借该条款，该业主进行了从街上可见的改造。
很快，紧张局势升级。代表全体居民的共有人工会认为这一特权是非法的。在他们看来，对建筑物外壳的任何改动都属于集体决策权范围。而克洛德与贝尔纳公司则坚持规则的字面意义：既然共有产权的基本文件明确免除了这一手续，为什么还需要投票？
案件诉诸法院。在一审和上诉中，法官依据该条款判决商业共有人胜诉，认可了工程。但工会并未放弃，提出了上诉。最高法院随后重申了一项基本原则：共有产权规则的强制性性质优先于规则中插入的任何特殊约定。
法院的推理——剖析
最高法院首先确定了一条铁打的法律规则：“共有产权规则中允许共有人——即使具体指名——未经业主大会授权进行影响建筑物外部外观的工程的条款应视为未写”。这一简明扼要的表述带来两大后果。
首先，它强调建筑物的外部外观在本质上是共有部分，因为它构成了集体的可见外壳。然而，根据管辖共有产权的规定，对共有部分的任何修改都需要业主大会的决议。这一要求不只是一项权利：它属于公共秩序范畴。任何个人协议，即使写入规则，也不得予以排除。
其次，法官明确表示，受益人的身份对此毫无影响。无论条款指向“克洛德与贝尔纳公司”还是“第12号份额”都不重要。其内在缺陷是：通过事先并永久地授权一个共有人单独对建筑物的外观行事，该规定剥夺了其他共有人的审视权。这违反了共有产权基于集体管理的精神，破坏了平等。
最高法院因此撤销了上诉判决。它不仅撤销了判决：还强制要求对法律进行统一解读。今后，任何业主委员会、任何共有人均可主张此类条款无效，无论规则条文如何表述。
这对您意味着什么——具体而言
对于巴黎的出租业主或商人而言，依赖定制条款的诱惑很大。然而，1997年的判决摧毁了人们可能认为从这些特权中获得的任何法律保障。如果您计划进行外墙翻新、更换窗户或安装招牌，您必须获得业主大会的同意，即使规则似乎免除了您的这一程序。
具体来说，如果违反此原则进行工程，将面临严厉制裁。业主委员会可首先要求立即停工，然后要求全面恢复原状，费用由违规者承担。想象一下在玛莱区（Marais）一栋建筑物上局部翻新外墙：恢复原状的账单可能轻易超过15,000欧元，还不包括若争议恶化时的律师费。至于租户，如果是应房东要求进行工程，则可能因妨碍使用而被解除租约。
如果您处于这种情况，您必须请求将问题列入下次业主大会议程。这至少应在大会召开前21天提出。准备附上一份精确的技术说明，以取得共有人信任。我观察到，精心准备的请求往往会获得多数同意。
避免此类争议的四点建议
- 首先确认工程的性质。列出所有施工项目，检查是否涉及共有部分（外墙、屋顶、门厅）或外部外观。如有疑问，可请建筑师或测量师出示意见。
- 绝不可盲目信赖共有产权规则。对照1965年7月10日法律的强制规定重读规则。一项看似正常的条款可能虽未明言却属无效。法律禁止的，规则不得允许。
- 始终将您的项目提交表决。即使您认为无关紧要，对于任何影响建筑物和谐的事项，业主大会具有最高决定权。根据情况，获得第26条（双重多数）或第25条（绝对多数）规定的多数通过的决议将保护您。
- 若遭拒绝，优先考虑调解。与其强行推进，不如提议与业主委员会召开调解会议。根据邻居异议修改您的项目，可能在不产生司法费用的情况下打破僵局。
深入解读：相关判例及演变
1997年的这一判决属于持续一致的判例法。早在1985年，最高法院就判决一项允许共有人未经业主大会同意占用共有部分的条款视为未写。更近期的，在2019年10月17日的判决中，最高法院重申任何违反共有产权公共秩序规则的永久性授权均绝对无效，无论该条款存在多久。
法院的趋势很明确：建筑物的集体管理不容任何约定性变通。展望未来，规则的起草人不能再指望“锁定”专有权利而损害集体利益。这加强了买方的保障，使其不致受隐蔽条款约束，但有时也使得底层商户的项目复杂化。
要点
规则中的条款可以免除我对外部工程获得业主大会同意的义务吗？
不可以。自1997年判决以来，此类条款视为未写，无论其措辞如何。
具体涉及哪些工程？
任何影响建筑物外部外观的工程：新开开口、改造屋顶、安装可见空调、改变细木工件的颜色。
我已经在未经授权的情况下完成了工程；该怎么办？
尽快通过召开业主大会进行纠正。若遭拒绝，您很可能需要自费恢复原状。
业主委员会能单独授权我吗？
不能。业主委员会无权给予此类授权。只有业主大会才有权限。
此规则也适用于阁楼或专有部分吗？
是的，只要您的工程改变了建筑物的外部外观，即使是在您的份额内部进行。
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