放弃相邻权：业主的沉默足以失去其围墙

想象一下场景：在马赛（Marseille）宁静的阿拉乌（Allauch）街区，您拥有一栋带花园的房子。一天，您的邻居开始重建分隔您俩房产的相邻围墙。他告诉您这件事，您什么也没说，甚至可能点了头。后来，您要求他分担费用，但他拒绝了，声称围墙不是相邻的。谁对？

这个看似微不足道的问题，在1973年引发了一项法国最高法院（Cour de cassation）的重要判决（第72-11.548号）。问题很简单：没有明确放弃，能否失去财产权？法官的回答是微妙的：放弃权利不能推定，但可以通过明确无误的行为来证明，即使是通过证人证言。

在本文中，我们将剖析这一判决，以理解一个简单的动作或话语如何可能颠覆您的权利。无论您是业主、租户还是房地产专业人士，这些原则都与您直接相关。

事实：一个日常发生的故事

X先生是马赛一位带花园房屋的业主，与邻居的房产由一堵围墙隔开。这堵标有AB的围墙被另一堵BD墙延伸，分隔两块土地。X先生与邻居Y夫妇之间因AB墙的重建发生冲突。X先生拒绝承担维修费用，主张围墙不是相邻的（即不属于两位业主共有）。Y夫妇提出异议并诉诸法院。

一审法院支持Y夫妇：宣告AB墙为相邻墙，这意味着X先生必须分担重建费用。但X先生提起上诉。上诉法院维持原判，认为X先生通过不反对重建以及在证人面前承认围墙不是相邻的，已放弃其servitude et mitoyenneté">相邻权（主张围墙共有财产的权利）。

X先生向最高法院提起上诉。他辩称放弃权利不能推定，且他从未明确表示放弃相邻权。但最高法院驳回上诉，维持了初审法官的推理：放弃权利可以通过未被质疑的证言来证明，只要这些证言确立了明确无误的意愿表示。

法院的推理——解析

最高法院依据一个基本原则：“放弃权利不能推定”。换句话说，仅仅因为没有行动，不能失去一项权利。必须有明确无误的放弃意愿表示。但这种表示可以通过任何方式证明，包括调查（证人证言）。

在本案中，初审法官自由评估了未被质疑的证言的价值，这些证言显示X先生没有反对围墙重建，并承认了其私有性质（即仅属于邻居）。最高法院认为这些要素足以构成放弃相邻权，从而适用《法国民法典》（Code civil）第656条（该条要求私有围墙的业主自费维修）。

但请注意：单纯的沉默是不够的。必须有积极的行为或明确的话语。在本案中，业主不仅坐视不管，还口头承认围墙不是相邻的。正是这种双重表示说服了法官。

鲜为人知的是，在民法中，证人证言被允许用于证明法律事实（如放弃权利），即使对于像放弃财产权这样重要的行为也是如此。换句话说，如果您的言论得到证人证实，可能会对您不利。

这对您意味着什么——具体来说

对于业主，这一判决是一个警告：如果邻居对相邻围墙进行施工，不要被动应对。如果您不采取行动，您可能会失去您的权利。反之，如果您是重建围墙的邻居，通过获得明确的同意并加以确认（例如通过挂号信或证人），您可以避免后续的费用分担要求。

对于租户，请注意您与相邻权没有直接关系，但如果您发现围墙施工，请通知您的业主。对于购房者，在马赛或阿拉乌购买房产前，请检查分隔围墙的状况：如果围墙是由一个邻居重建且另一方放弃权利，则可能变成私有围墙。

具体示例：在阿拉乌，杜邦先生重建了围墙，而他的邻居马丁先生没有抗议。马丁先生甚至在证人面前说：“这堵墙是您的，与我无关。”几年后，马丁先生想卖房，并声称围墙是相邻的以提高房价。1973年的判例对他不利：他的言论和沉默束缚了他的手脚。

如果您处于这种情况，您必须迅速行动。一旦得知相邻围墙的施工，请立即通过书面（挂号信附回执）或当见证人面口头表示反对。不要让模糊局面持续。

关于时效，请注意相邻权的诉讼时效为30年（Bornage et prescription acquisitive">取得时效）。如果您在此期间无所作为，您可能会永久失去您的权利。反之，如果迅速行动，您可以保护您的利益。

避免此类纠纷的四条建议

• 1. 将所有协议或分歧书面化。 如果邻居与您讨论围墙施工，请通过挂号信确认您的立场（同意或反对）。保留副本。
• 2. 通过Expropriation et constats d'huissier">执法员或证人记录现场状况。 施工前后，执法员（huissier）的记录（费用约150至300欧元）可避免多年诉讼。在马赛，司法专员（commissaire de justice，前执法员）可以快速介入。
• 3. 不要保持沉默。 沉默可能被解释为放弃。如果您看到相邻围墙施工，立即干预，即使口头，最好有证人。
• 4. 在纠纷初期咨询专门从事房地产法的律师。 早期建议可避免昂贵的诉讼。例如，Zakine律师提供45欧元的首次咨询以评估您的情况。

深入：相关判例与演变

1973年的这一判决属于一贯的判例。最高法院多次重申放弃权利不能推定（Cass. civ. 3e, 1989年5月10日，第87-18.384号）。然而，证人证言被允许，这使得声明和行为具有重大意义。

在更近期的判决中（Cass. civ. 3e, 2016年9月15日，第15-20.057号），法院澄清，放弃地役权（对他人财产的权利）必须明确无误，但可以来自消极行为，只要该行为明显与行使权利不相容。因此，法院倾向于促进法律安全性：不会因疏忽而失去权利，但明确的行为或话语可能足够。

未来，这一判例仍然有效。它提醒我们，相邻权是一种需要积极捍卫的财产权。如果您不想失去它，请明确表达您的意愿。

关键要点

• 我能否无意中失去相邻权？ 是的，如果您明确表示放弃，例如口头承认围墙不是相邻的，或不反对其重建。
• 如果邻居未经我同意重建相邻围墙怎么办？ 立即通过挂号信或当见证人面表示反对。不要保持沉默。
• 证人证言是否足以证明放弃权利？ 是的，根据本判决，法官可以依据未被质疑的证言来确定放弃。
• 诉讼时效是多少？ 相邻权的时效为30年。但最好在纠纷初期就采取行动。
• 为了一个简单的围墙是否需要咨询律师？ 是的，因为涉及重大利益（土地价值、重建费用等）。快速咨询可避免复杂化。

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