Referenzentscheidung: cc • Nr. 04-12.606 • 2005-09-28 • Entscheidung einsehen →
Sie wohnen in Gardanne in einem Haus, das eine gemeinsame Mauer mit dem Nachbarhaus hat. Eines Tages bemerken Sie Risse in der Trennwand. Sie schlagen Ihrem Nachbarn vor, die Reparaturkosten zu teilen, doch er lehnt ab. Warum? Weil Sie vor einigen Jahren eine Tür in diese Mauer gebrochen und später wieder zugemauert haben. Die Folge: Die Stabilität der Mauer wurde beeinträchtigt. Wer muss zahlen? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Wenn eine Mauer gemeinschaftlich ist, werden die Instandhaltungskosten immer geteilt? Nicht unbedingt, wie dieses Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 28. September 2005 zeigt.
Grundsätzlich bestimmt Artikel 655 des Code civil, dass Reparaturen und Wiederaufbau einer gemeinsamen Mauer von allen Berechtigten im Verhältnis zu ihrem Eigentumsanteil zu tragen sind. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht, wenn die Arbeiten durch das Verhalten nur eines Miteigentümers erforderlich wurden. Die hier besprochene Entscheidung veranschaulicht diese Ausnahme perfekt: Ein Eigentümer, der die Mauer verändert hat (Öffnung, dann Schließung), muss die Folgen allein tragen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Gardanne, besitzt ein Haus, das mit dem seines Nachbarn Herrn Y eine gemeinsame Mauer teilt. Um einen direkten Zugang zu seinem Garten zu schaffen, durchbricht Herr X die gemeinsame Mauer und installiert ein Tor. Einige Jahre später beschließt er, diesen Zugang zu entfernen: Er schließt die Öffnung, indem er die Mauer wieder aufbaut. Doch die Schließungsarbeiten werden mangelhaft ausgeführt: Die Mauer verschlechtert sich, es treten Risse auf. Herr X fordert Herrn Y auf, sich zu 50 % an den Reparaturkosten der Mauer zu beteiligen. Herr Y lehnt ab mit der Begründung, die Schäden seien eine direkte Folge der Eingriffe von Herrn X. Der Rechtsstreit wird vor das Tribunal d'instance von Gardanne und dann in die Berufung nach Aix-en-Provence gebracht. Das Berufungsgericht gibt Herrn Y recht: Es entscheidet, dass Herr X die Reparaturkosten allein tragen muss, da die Schäden auf seine eigenen Arbeiten zurückzuführen sind. Herr X legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof argumentiert Herr X, dass die Mauer gemeinschaftlich sei und daher die Instandhaltungs- und Reparaturkosten gemäß Artikel 655 des Code civil geteilt werden müssten. Er behauptet, die Schließung der Öffnung sei lediglich eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gewesen, keine Veränderung. Der Gerichtshof weist sein Argument zurück: Er stellt klar, dass gerade das Verhalten von Herrn X (Öffnung und anschließende Schließung) die Reparaturen erforderlich gemacht habe. Daher müsse er die finanzielle Last allein tragen. Das Urteil wird bestätigt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf ein einfaches, aber grundlegendes Prinzip: Niemand kann einem anderen auferlegen, einen Schaden zu beheben, den er selbst verursacht hat. Rechtlich verweist dies auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der jede Person verpflichtet, den aus ihrem Verschulden entstandenen Schaden zu ersetzen. Hier liegt das Verschulden von Herrn X darin, die gemeinsame Mauer ohne ausreichende Vorsicht verändert und die Öffnung mangelhaft verschlossen zu haben. Die Reparaturen sind die direkte Folge dieser Handlungen.
Die Richter erinnern daran, dass die Gemeinschaftlichkeit einer Mauer gegenseitige Rechte und Pflichten mit sich bringt. Aber die Pflicht zur gemeinsamen Instandhaltung ist nicht absolut: Sie entfällt, wenn die Arbeiten durch das Verhalten nur eines Eigentümers erforderlich werden. Klar gesagt: Wenn Sie ohne Zustimmung Ihres Nachbarn einen Keller unter einer gemeinsamen Mauer ausheben und die Mauer einstürzt, zahlen Sie allein. Diese Lösung ist in der Rechtsprechung ständig vertreten: Der Kassationsgerichtshof hat sie mehrfach bekräftigt (Civ. 3e, 7. Mai 2002, Nr. 00-18.259; Civ. 3e, 14. Januar 2004, Nr. 02-15.179).
Mit anderen Worten: Das Urteil vom 28. September 2005 schafft kein neues Recht, sondern präzisiert die Grenzen der gemeinschaftlichen Solidarität. Es hebt eine wesentliche Unterscheidung hervor: Die laufende Instandhaltung (übliche Reparaturen) wird geteilt; Reparaturen, die auf ein persönliches Verhalten zurückgehen, sind ausgeschlossen. Achtung: Wenn die Arbeiten beiden Grundstücken zugutekommen, kann ein Beitrag diskutiert werden, aber das war hier nicht der Fall.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Auswirkungen für alle Eigentümer gemeinsamer Mauern. Wenn Sie beispielsweise als Vermieter in Istres eine Tür in die gemeinsame Mauer eingebaut haben, um Zugang zu Ihrem Garten zu erhalten, und diese später wieder zugemauert haben, können Sie von Ihrem Mieter oder Nachbarn keine Beteiligung an den Sanierungskosten verlangen, wenn die Mauer sich verschlechtert. Was nur wenige wissen: Selbst wenn die Gemeinschaftlichkeit feststeht, ist die Kostenteilung nicht automatisch.
Für einen Käufer ist dies ein Punkt, auf den er beim Erwerb eines Grundstücks mit gemeinsamer Mauer achten sollte. Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung den Zustand der Mauer und fragen Sie den Verkäufer, ob er Arbeiten (Durchbrüche, Zumauerungen usw.) vorgenommen hat. Wenn nach dem Verkauf Reparaturen erforderlich werden, könnten Sie diese allein tragen müssen, wenn der Verkäufer die Schäden verursacht hat. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen der Käufer erst nachträglich entdeckte, dass die gemeinsame Mauer durch frühere Arbeiten geschwächt war, und 3.000 bis 5.000 € für Reparaturen zahlen musste, ohne sich an den Nachbarn wenden zu können.
