Referenzentscheidung: cc • Nr. 13-21.745 • 2014-10-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Nizza, im vierten Stock eines schönen Belle-Époque-Gebäudes. Sie haben sie stets als Wohnung vermietet, gemäß der Teilungserklärung. Doch eines Tages verwandelt Ihr Nachbar unter Ihnen seine Einheit in eine Arztpraxis. Plötzlich explodieren für Sie die Wasser- und Aufzugskosten. Ihr Kostenanteil (Ihr Anteil an den Kosten) wurde auf der Grundlage einer Wohnnutzung berechnet. Ihr Nachbar hingegen zahlt weniger, als er sollte, weil seine neuen Patienten den Aufzug und die Sanitäranlagen viel häufiger nutzen als Sie. Sie fragen sich: Kann man diese ungerechte Verteilung überprüfen lassen? Die Antwort gab der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 1. Oktober 2014, das Sie vielleicht überraschen wird.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt, ist einfach: Wenn eine Einheit ihre Nutzung ändert – zum Beispiel von Wohnen zu gewerblicher Nutzung – kann die Eigentümerversammlung (EV) dann den Verteilungsschlüssel für die Kosten der Gemeinschaftsdienste (wie Wasser, Strom für Gemeinschaftsflächen, Aufzug) ändern? Der Kassationsgerichtshof bejaht dies, selbst wenn die neue Nutzung bereits durch die Teilungserklärung erlaubt war. Klar gesagt: Nur weil die Teilungserklärung eine Tätigkeit erlaubt, heißt das nicht, dass die Kosten unverändert bleiben müssen. Eine Entscheidung, die die Spielregeln für die Eigentümergemeinschaften an der Côte d'Azur ändert, wo Nutzungsänderungen häufig vorkommen, insbesondere in Beausoleil, wo viele Einheiten in Ferienwohnungen umgewandelt werden.
Aber was ändert sich genau? Bisher waren einige Gerichte der Ansicht, dass wenn die Teilungserklärung bereits die Möglichkeit einer gewerblichen Nutzung vorsah, die Kostenverteilung nachträglich nicht geändert werden könne. Der Kassationsgerichtshof bricht mit dieser Auslegung: Artikel 25 f des Gesetzes vom 10. Juli 1965 erlaubt eine Änderung der Verteilung, sobald eine tatsächliche Nutzungsänderung vorliegt, unabhängig davon, ob diese Nutzung durch die Teilungserklärung erlaubt ist. Mit anderen Worten: Es zählt die tatsächliche Nutzung, nicht das, was in der Teilungserklärung steht. Für die Eigentümer in Nizza ist das eine starke rechtliche Waffe, um Gerechtigkeit herzustellen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Einheit in Nizza, vermietet seine Wohnung seit mehreren Jahren als möblierte Kurzzeitunterkunft (Airbnb-ähnlich). Die Teilungserklärung seines Gebäudes im Viertel Buffa sieht vor, dass die Einheiten zu Wohnzwecken oder für freiberufliche Tätigkeiten (Ärzte, Anwälte usw.) genutzt werden können. Herr X nutzt seine Einheit für saisonale Vermietung, was von der Teilungserklärung nicht ausdrücklich verboten ist. Aber seine Nachbarn beschweren sich: Der Aufzug ist ständig mit den Koffern der Touristen verstopft, das Warmwasser wird zu jeder Tageszeit beansprucht, und die allgemeinen Kosten steigen. Der Verwalter (der Vertreter der Eigentümergemeinschaft) schlägt daraufhin in der Eigentümerversammlung vor, die Verteilung der Wasser- und Aufzugskosten zu ändern, indem ein höherer Koeffizient auf die für touristische Vermietung genutzten Einheiten angewendet wird. Der Beschluss wird mit der Mehrheit nach Artikel 25 (absolute Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer) gefasst. Herr X ficht diesen Beschluss vor Gericht an.
In erster Instanz gibt das Tribunal de grande instance von Nizza Herrn X recht: Es ist der Ansicht, dass, da die Teilungserklärung die möblierte Vermietung erlaubt, eine Nutzungsänderung nicht vorliege und daher die Änderung der Kosten rechtswidrig sei. Die Eigentümergemeinschaft legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigt das Urteil und fügt hinzu, dass Artikel 25 f nur anwendbar sei, wenn die neue Nutzung gegen die Teilungserklärung verstoße. Mit anderen Worten: Nach Ansicht der Richter in Aix kann die Eigentümerversammlung, wenn die Teilungserklärung die Tätigkeit erlaubt, diese nicht zum Anlass nehmen, die Kosten für diese Einheit zu erhöhen. Die Eigentümergemeinschaft legt Kassation ein (sie ficht die Entscheidung vor dem höchsten Gericht an).
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf und verweist die Sache an ein anderes Berufungsgericht, nach Lyon. Seine Begründung: Artikel 25 f des Gesetzes von 1965 macht seine Anwendung nicht davon abhängig, ob die neue Nutzung im Hinblick auf die Teilungserklärung zulässig ist. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzungsänderung, also der Übergang von einer Nutzung zu einer anderen, der in den Tatsachen festgestellt wird. Es spielt keine Rolle, ob diese neue Nutzung durch die Teilungserklärung erlaubt ist oder nicht. Im vorliegenden Fall war die Einheit von Herrn X ursprünglich für Wohnzwecke bestimmt (vermietet an Langzeitmieter) und dann in eine touristische Vermietung umgewandelt worden: Es liegt eine Nutzungsänderung vor. Folglich konnte die Eigentümerversammlung zu Recht die Verteilung der Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen (Wasser, Aufzug) ändern, um dieser neuen Nutzung Rechnung zu tragen. Ein Sieg für die Eigentümergemeinschaft, aber eine Warnung für Eigentümer, die die Nutzung ihrer Einheit ändern, ohne die Konsequenzen zu bedenken.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 25 f des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965. Diese Vorschrift erlaubt es der Eigentümerversammlung, mit absoluter Mehrheit (Mehrheit aller Stimmen aller Eigentümer) die Verteilung der Kosten für Dienstleistungen und Einrichtungen zu ändern, die allen Eigentümern zugutekommen, wenn eine Einheit ihre Nutzung ändert. Das Gericht stellt klar, dass diese Bestimmung nicht verlangt, dass die neue Nutzung gegen die Teilungserklärung verstößt. Die einzige Voraussetzung ist, dass die Nutzung tatsächlich geändert wurde. Mit anderen Worten: Sobald eine Einheit von einer Nutzungsart zu einer anderen wechselt – selbst wenn die neue Nutzung bereits in der Teilungserklärung vorgesehen war – kann die Eigentümerversammlung die Kostenverteilung anpassen, um der neuen Nutzung Rechnung zu tragen. Diese Auslegung ist wichtig, weil sie verhindert, dass Eigentümer, die ihre Einheit intensiver nutzen (z. B. für gewerbliche Zwecke oder touristische Vermietung), weiterhin den gleichen Kostenanteil zahlen wie diejenigen, die ihre Einheit weniger intensiv nutzen. Das Gericht betont, dass das Ziel von Artikel 25 f darin besteht, die Gleichbehandlung zwischen den Eigentümern zu gewährleisten, indem die Kosten entsprechend der tatsächlichen Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen verteilt werden.
