Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-15.178 • 2021-05-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer schönen Bastide in Valbonne, umgeben von einigen Hektar landwirtschaftlicher Flächen, die Sie seit Jahren verpachten. Ihre Mutter hat Ihnen dieses Anwesen vor einiger Zeit vererbt, nachdem sie es selbst viele Jahre lang besessen hatte. Heute möchten Sie das Grundstück zurücknehmen, um es selbst zu bewirtschaften oder an Ihre Kinder weiterzugeben. Doch es gibt ein Problem: Das Gesetz verlangt, dass Sie das Grundstück mindestens neun Jahre lang besessen haben, um Ihr Rückgriffsrecht ausüben zu können (d. h. den Pachtvertrag zu kündigen, um Ihr Eigentum zurückzuerhalten). Wie berechnet man diese Dauer? Kann die Zeit, in der Ihre Mutter vor Ihnen Eigentümerin war, berücksichtigt werden?
Genau diese Frage haben sich Tausende von Grundbesitzern in Frankreich gestellt, insbesondere in unserer Region, wo es zwischen Cannes und dem Hinterland von Grasse viele familiengeführte landwirtschaftliche Betriebe gibt. Die Antwort war nicht immer klar, und die Gerichte legten die Texte manchmal unterschiedlich aus. Bis zu dieser wichtigen Entscheidung des Kassationsgerichtshofs (des höchsten französischen Gerichts) vom 20. Mai 2021.
Diese Entscheidung mit der Nummer 20-15.178 bringt eine wesentliche Klarstellung zu einem entscheidenden Punkt: der Kumulierung von Besitzzeiten innerhalb derselben Familie. Sie beantwortet eine Frage, die mir viele meiner Mandanten in meiner Kanzlei in Grasse gestellt haben: „Mein Herr, kann ich die Zeit, in der meine Eltern das Grundstück besessen haben, zu meiner hinzuzählen, um die erforderlichen neun Jahre zu erreichen?" Nun ist die Antwort klarer, aber Vorsicht: Es ist wichtig, die genauen Bedingungen und Grenzen dieser Kumulierung zu verstehen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Nehmen wir das Beispiel der Familie Martin (Name geändert, um die Vertraulichkeit zu wahren), Eigentümer eines landwirtschaftlichen Betriebs in der Gegend von Valbonne. Frau Martin senior hatte das Anwesen in den 1990er Jahren erworben. Sie bewirtschaftete es mehrere Jahre lang selbst, dann verpachtete sie es mit einem Landpachtvertrag (einem speziellen Vertrag, der die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen regelt). Im Jahr 2010 übertrug sie das Eigentum auf ihre beiden Kinder, Pierre und Sophie, die es als Miteigentümer erwarben (d. h., sie besitzen das Grundstück gemeinsam, ohne es physisch zu teilen).
Im Jahr 2017, nach dem Tod ihrer Mutter, die jedoch ein Nießbrauchsrecht (Nutzungs- und Genussrecht) an dem Grundstück behalten hatte, beschlossen Pierre und Sophie, den Betrieb zurückzunehmen, um eine Direktvermarktung lokaler Produkte aufzubauen. Sie kündigten daher ihrem Pächter und beriefen sich auf ihr persönliches Rückgriffsrecht. Um dieses Recht ausüben zu können, verlangt das Gesetz, dass sie das Grundstück zum Zeitpunkt der Kündigung mindestens neun Jahre lang besessen haben.
Der Pächter focht diese Rücknahme an. Er argumentierte vor Gericht, dass Pierre und Sophie einzeln betrachtet das Grundstück nicht neun Jahre lang besessen hätten. Seiner Ansicht nach müsse die Dauer nur ab dem Zeitpunkt berechnet werden, an dem sie 2010 Eigentümer wurden, was 2017 nur sieben Jahre ergibt. Die Eigentümer hingegen behaupteten, dass die Zeit, in der ihre Mutter Eigentümerin war, also seit den 1990er Jahren, hinzugerechnet werden müsse, was die erforderlichen neun Jahre bei weitem übersteigt.
Das erstinstanzliche Gericht gab den Eigentümern recht. Der Pächter legte jedoch Berufung ein. Das Berufungsgericht hob die Entscheidung auf: Es entschied, dass die Neun-Jahres-Frist „in der Person desjenigen" erfüllt sein müsse, der die Kündigung ausspricht, und lehnte es daher ab, den Besitz der Mutter hinzuzurechnen. Pierre und Sophie legten daraufhin Kassation ein, und an diesem Punkt griff der Kassationsgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 20. Mai 2021 ein.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüfte diesen Fall auf der Grundlage von Artikel L. 331-2 II des Gesetzbuchs für die ländliche und maritime Fischerei. Dieser Artikel sieht vor, dass der Begünstigte, um in den Genuss des vereinfachten Verfahrens der vorherigen Erklärung (anstelle des schwerwiegenderen Verfahrens der vorherigen Genehmigung) für bestimmte Vorgänge zu kommen, das Grundstück mindestens neun Jahre lang besessen haben muss. Die entscheidende Frage war jedoch: Wie ist diese Besitzdauer zu beurteilen?
Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass diese Bedingung „in der Person desjenigen" erfüllt sein müsse, der die Übertragung vornimmt, d. h. desjenigen, der die Kündigung ausspricht. Mit anderen Worten: Nach Ansicht der Berufungsrichter konnten Pierre und Sophie nur die Jahre zählen, in denen sie selbst Eigentümer waren, ohne die Jahre ihrer Mutter hinzuzurechnen.
Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil auf. Er erinnerte daran, dass Artikel L. 331-2 II seit dem Gesetz Nr. 2014-1170 vom 13. Oktober 2014 geändert wurde. Nunmehr kann die Bedingung der Besitzdauer „in der Person eines jeden Verwandten oder Verschwägerten des Begünstigten der Rücknahme bis zum dritten Grad einschließlich" beurteilt werden. Dies erlaubt ausdrücklich „die Kumulierung aufeinanderfolgender Besitzzeiten durch mehrere dieser Verwandten oder Verschwägerten".
Kurz gesagt: Das oberste Gericht erklärte, dass der Gesetzgeber die Übertragung landwirtschaftlicher Betriebe erleichtern wollte.
