Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 01-03.639 • 2003-06-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines kleinen Gebäudes in La Chapelle-Saint-Luc, im Großraum Troyes. Ein Bauträger schlägt Ihnen eine Konstruktion vor: Er leiht sich Geld von Ihnen, gesichert durch eine Hypothek auf Ihre Immobilie, aber im zweiten Rang – das heißt, im Verkaufsfall wird ein anderer Gläubiger vor Ihnen zurückgezahlt. Sie stimmen zu, beruhigt durch ein Gutachten, das Ihre Immobilie auf 300.000 € schätzt. Zwei Jahre später geht der Bauträger bankrott, Ihre Immobilie wird für 200.000 € verkauft, und für Sie bleibt nichts übrig. Wer zahlt? Der Gutachter, der sich geirrt hat? Genau diese Frage hat der Kassationshof am 19. Juni 2003 entschieden.
Diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, ist dennoch entscheidend für jeden Eigentümer, jeden Bankier und jeden Immobilienfachmann. Sie stellt einen einfachen Grundsatz auf: Der Immobiliengutachter haftet (d.h. er kann zu Schadensersatz verurteilt werden), wenn seine fehlerhafte Bewertung für die Kreditgewährung ausschlaggebend war. Bisher verlangten die Gerichte oft einen direkten Zusammenhang zwischen dem Fehler und dem Verlust, was den Gläubigern den Rechtsweg versperrte. Der Kassationshof hat eine Bresche geschlagen.
Was ist also genau passiert? Welche Rechte haben Sie, wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden? Und vor allem, wie vermeiden Sie, in diese Sackgasse zu geraten? Ich werde Ihnen alles erklären, mit konkreten Beispielen aus meiner Praxis in Troyes, La Chapelle-Saint-Luc und anderswo in Frankreich.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Wir schreiben die späten 1990er Jahre. Eine Kreditgesellschaft (nennen wir sie Bank X) gewährt einer SARL (einer Gesellschaft) einen Kredit zur Finanzierung eines Immobilienprojekts. Als Sicherheit stellt die SARL die hypothekarische Bürgschaft (d.h. eine Hypothek) an einem Gebäude, das einer SCI, der SCI La Bourgade, gehört. Das Gebäude wird von einem Immobiliengutachter auf einen bestimmten Betrag geschätzt – sagen wir der Einfachheit halber 500.000 €. Auf dieser Grundlage leiht die Bank 400.000 € im zweiten Rang (ein anderer Gläubiger, Bank Y, hat bereits eine Hypothek im ersten Rang über 200.000 €).
Aber das Unternehmen zahlt nicht zurück. Es wird in ein gerichtliches Sanierungsverfahren (ein kollektives Verfahren zur Rettung des Unternehmens oder zur Liquidation seines Vermögens) versetzt. Das Gericht erstreckt das Verfahren auf die SCI, da sie als Teil derselben Gruppe betrachtet wird. Ein Übertragungsplan wird angenommen: Das Gebäude wird für 350.000 € versteigert. Nach Rückzahlung der Bank Y (erster Rang) bleiben nur 150.000 € für Bank X, obwohl ihre Forderung 400.000 € beträgt. Die Bank erleidet einen Verlust von 250.000 €.
Bank X wendet sich daraufhin gegen den Immobiliengutachter und ist der Ansicht, dass seine Bewertung zu optimistisch war und sie nie so viel geliehen hätte, wenn sie den wahren Wert gekannt hätte. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence, das mit der Sache befasst ist, weist die Bank ab: Seiner Ansicht nach besteht selbst wenn der Gutachter einen Fehler begangen hat, kein Kausalzusammenhang (d.h. keine direkte Beziehung) zu dem Verlust, da die Insolvenz des Unternehmens und der niedrige Verkaufspreis unabhängige Ereignisse seien. Die Bank legt Kassationsbeschwerde ein.
Am 19. Juni 2003 hebt der Kassationshof das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er ist der Ansicht, dass der Fehler des Gutachters für die Kreditgewährung ausschlaggebend war: Ohne die überhöhte Bewertung wäre der Kredit nicht gewährt worden. Es spielt keine Rolle, dass der Verlust auf den Zahlungsausfall des Kreditnehmers oder den Verkauf zu einem niedrigeren Preis zurückzuführen ist: Es ist der anfängliche Fehler, der die Verwirklichung des Schadens ermöglicht hat.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Entscheidung des Kassationshofs ist ein Musterbeispiel juristischer Argumentation. Sie stützt sich auf Artikel 1382 des Code civil (heute Artikel 1240 seit der Reform von 2016), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Klar gesagt: Wenn Sie einen Fehler begehen (z.B. eine fehlerhafte Bewertung) und dieser Fehler einem anderen einen Schaden zufügt (hier der Bank, die ihr Geld verliert), müssen Sie Schadensersatz leisten.
Aber der entscheidende Punkt ist der Kausalzusammenhang. Das Berufungsgericht hatte angenommen, dass der Fehler des Gutachters nicht die direkte Ursache des Verlustes sei, da dieser auf dem Zahlungsausfall des Kreditnehmers und dem Verlustverkauf beruhe. Der Kassationshof korrigiert diese Analyse: Er ist der Ansicht, dass der Fehler des Gutachters „ausschlaggebend für die Gewährung eines Kredits war, der bei Kenntnis des wahren Wertes der Immobilie nicht gewährt worden wäre“. Mit anderen Worten: Ohne die fehlerhafte Bewertung wäre der Kredit nie gewährt worden. Ohne Kredit hätte es keinen Verlust gegeben. Der Zusammenhang ist also indirekt, aber sicher: Dies nennt man adäquate Kausalität (der Fehler ist eine notwendige Bedingung des Schadens).
Diese Entscheidung ist neuartig, da sie die Voraussetzung des Kausalzusammenhangs im Bereich der Gutachterhaftung lockert. Bisher verlangten die Gerichte oft, dass der Fehler die unmittelbare und ausschließliche Ursache des Schadens sei. Nun reicht es aus, dass der Fehler ausschlaggebend war, auch wenn andere Ereignisse (wie die Insolvenz) dazwischengetreten sind. Dies ist eine wichtige Entwicklung für Gläubiger.
Der Kassationshof blieb dabei nicht stehen. Er stellte auch klar, dass der Schaden der Bank nicht nur der Verlust ihrer Forderung sei, sondern auch der Verlust einer Chance (d.h. die Wahrscheinlichkeit, den Verlust vermieden zu haben, wenn das Gutachten richtig gewesen wäre). Im vorliegenden Fall hatte die Bank die Chance, den Kredit nicht zu gewähren oder weniger zu gewähren und so ihren Verlust zu begrenzen. Dieser Verlust einer Chance ist ersatzfähig.
Was das für Sie konkret ändert
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