参考判决： cc • N° 07-15.508 • 2008-11-19 • 查看判决 →
想象一下这个场景：在法国林戈尔塞姆（Lingolsheim），一位全科医生在租来的公寓里开设诊所。一切顺利，直到有一天，患者在等候就诊时在大厅喧哗、堵塞通道或留下垃圾。房东忍无可忍，想解除租约并要求损害赔偿。但医生是否要对患者的行为负责呢？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2008年11月19日的一项判决中必须解决的问题。这也是成百上千的出租人，尤其是在塞莱斯塔（Sélestat）或斯特拉斯堡（Strasbourg）等城市，将房产出租给医疗专业人士执业的房东所想的问题。
法官的答案很明确：根据《法国民法典》（code civil）第1735条，患者不属于“家中之人”。因此，在没有医生个人过失的情况下，医生不对其患者造成的滋扰负责。解读这一让医疗专业人士高兴……却让某些房东失望的判决。
事实：一个每天都会发生的故事
铭文与美文学术院（Académie des inscriptions et belles lettres，是的，一个机构）是巴黎一栋公寓楼的业主。它将该公寓出租给X医生，供其执业。合同明确规定医生可以在该处所接待患者。到目前为止，一切正常。
很快，矛盾出现了。前来就诊的患者随意停车、在公共区域大声交谈、留下脚印，尤其是一些人堵塞了大楼入口。其他租户纷纷投诉。房东责令医生制止这些滋扰。由于情况没有改善，学术院起诉X医生，要求解除租约（即终止租赁合同）并索赔损失（赔偿所受损害的金钱）。
医生辩称：他对患者的行为不负责任，无法时刻控制他们。巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris）在一审中支持了医生的主张。但巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）根据房东的起诉推翻了这一判决：它认为医生应对患者造成的滋扰负责，因为根据《法国民法典》第1735条，患者属于“家中之人”。医生随后向最高法院上诉。最终，最高司法法院——法国最高法院（Cour de cassation）作出了裁决。
法院的推理——详细解析
《法国民法典》第1735条规定，承租人（即租户）对由其家中之人或次承租人造成的一切损坏和损失负责。从历史上看，“家中之人”的概念指的是家庭成员、仆人、家政人员。但自由职业者的客户或患者呢？
最高法院在2008年11月19日的判决中给出了否定的答案。它指出，出租人已明确授权医生在租赁场所执业。这一授权必然意味着患者的出现。然而，患者不能等同于第1735条意义上的“家中之人”。为什么？因为医生对患者的控制和指导能力不同于对其员工或家庭成员的控制。患者是自由来访的，在咨询后并不受医生的支配。
法院明确指出，在没有医生个人过失的情况下（例如，如果医生鼓励患者行为不当，或者有能力限制滋扰却未采取任何措施），医生不承担责任。在本案中，医生在候诊室张贴了行为规范，并对喧闹的患者进行了提醒。因此，他没有犯任何过错。
这一判决是对先前判例法的确认：法院倾向于限制承租人对非其下属的第三方的责任。这对在租赁场所执业的自由职业者（医生、律师、建筑师等）而言是一项保护性判决。
对您的实际影响
如果您是出租人： 您不能自动就客户造成的滋扰向专业承租人追责。您必须证明其个人过失（例如，缺乏标识、拒绝干预）。实践中，如果您遭受滋扰，首先应向承租人发出正式通知（附回执的挂号信），要求其采取措施。如果情况没有改善，您可以起诉，但如果承租人已尽到勤勉义务，您胜诉的机会有限。实例：在塞莱斯塔，一位房东试图就患者造成的公共区域夜间喧哗向牙医索赔5000欧元，但因无法证明牙医有过失而被法院驳回。
如果您是专业承租人（医生、律师等）： 您无需自动承担责任。但仍需保持警惕：张贴行为规范，安装门铃以限制随意进入，如果患者投诉其他患者，请进行干预。保留您提醒行为的书面记录（电子邮件、便条）。这将证明在纠纷中您没有过失。
如果您是共同所有权人： 您不能要求医生保证其患者的行为。但管理方可以提醒承租人其合同义务（遵守安宁）。作为最后手段，共同所有权人协会可以就使用权受干扰起诉出租人，但这较为复杂。
避免此类纠纷的四点建议
- 在租约中加入特别条款： 对于专业或商业租约，约定承租人有义务让其客户遵守大楼内部规章，并采取一切必要措施避免滋扰。该条款并不转移法律责任，但创设了更强的合同义务。
- 安装门禁系统： 带密码的对讲机或诊所专用门铃可限制患者不受控制地涌入公共区域。这减少滋扰并证明承租人的勤勉。
- 明确张贴行为规范： 在候诊室和大楼入口处（如允许），张贴“请尊重公共区域的安静与清洁”的告示，这是有用的证据。
- 书面记录所有干预措施： 如果患者造成滋扰，承租人应记录日期、时间、问题性质及所采取的措施（提醒、夜间喧哗时报警）。可保存事件登记簿。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院曾在1994年2月2日的判决（n° 91-20.777）中就“家中之人”的概念作出裁定：承租人不为其成年儿子造成的损坏负责，因为该儿子不受其支配。2008年，同样的逻辑被应用于患者。
此后，判例趋势始终如一：承租人对第三方的责任被狭义解释。只有次承租人和通常同住的人（家庭成员、家政人员）才受第1735条约束。客户、患者、供应商或偶尔访客不包括在内。
未来，这一立场不太可能改变，因为它符合法条的文字和精神。但商业租约可规定更严格的条款，法官将逐案审查。因此，出租人最好仔细起草合同并注重预防。
要点总结
常见问题解答
1. 医生承租人可能因其患者被驱逐吗？
不能，除非他犯有个人过失（例如，在多次投诉后拒绝干预）。仅凭患者的存在不足以构成解除租约的理由。
2. 如果患者经常堵塞大楼入口怎么办？
出租人应首先通过挂号信向承租人发出正式通知。如果承租人不采取措施，出租人可向法院起诉要求认定违约，但须证明过失。
3. 该判决是否适用于其他职业？
是的，类推适用：律师、建筑师、理疗师等。任何在租赁场所接待客户的自由职业者均受影响。
4. 我可以在租约中加入使承租人对客户负责的条款吗？
可以，但会受到普通法的限制：不能要求承租人承担不可能的义务（控制每位患者的一举一动）。如果条款过于宽泛，法官可能会缩减或宣告其无效。
5. 诉讼时效是多久？
合同责任诉讼时效为5年，自损害显现之日起计算。但实践中，应尽快采取行动以防滋扰恶化。
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