Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 87-17.383 • 1989-02-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine Wohnung in Sophia-Antipolis, in einem Gebäude, das gerade renoviert wird. Der Verkäufer verspricht Ihnen modernisierte Einheiten mit neuer Fassade. Sie unterschreiben beim Notar, voller Vertrauen. Doch einige Monate später teilt Ihnen die Gemeinde mit, dass für die Innenausbauarbeiten eine Baugenehmigung erforderlich gewesen wäre – und diese wird verweigert. Ihre Immobilie ist eine Ruine, unverkäuflich, unbewohnbar. Wer ist verantwortlich? Der Verkäufer? Der Bauunternehmer? Oder derjenige, der Sie hätte warnen müssen: der Notar?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof 1989 in einem grundlegenden Urteil (Nr. 87-17.383) entschieden. Er urteilte, dass der Notar, indem er es versäumte, den Käufer über die Pflicht zur Einholung einer Baugenehmigung zu informieren, einen Fehler begangen hat, der seine Haftung begründet. Mehr noch: Diese Haftung ist nicht subsidiär – der Notar kann sich nicht hinter anderen Schuldigen verstecken. Er muss den gesamten Schaden ersetzen.
Diese Entscheidung ist ein Wendepunkt für jeden Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi. Sie erinnert daran, dass der Notar nicht nur ein Unterschriftenregistrator ist: Er ist der Garant für die rechtliche Sicherheit Ihres Erwerbs. Und wenn er versagt, zahlt er. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich passiert
1978 beginnt eine Gesellschaft (die SFRF) mit der Renovierung eines Altbaus. Sie verkauft an Käufer – die Eheleute Chardon – mehrere Wohnungseigentumseinheiten. Der Kaufvertrag erwähnt eine im September 1978 erteilte Baugenehmigung für die Wiederherstellung der Fassade. Aber nichts wird über die Innenausbauarbeiten (Trennwände, Sanitär, Elektrik…) gesagt. Dabei präzisierte ein dem Vertrag beigefügtes Dokument, das der Notar beizufügen versäumt hatte, dass auch für diese Arbeiten eine Baugenehmigung erforderlich war. Die SFRF hat sie nie beantragt. Ergebnis: Die Genehmigung wird nicht erteilt, die Einheiten werden vollständig abgerissen und unbewohnbar geliefert. Die Käufer, die ihr Eigentum verloren haben, verklagen den Notar auf Schadensersatz.
Vor dem Berufungsgericht versucht der Notar, sich zu verteidigen, indem er auf das Verschulden des Verkäufers (der SFRF) und der Bauunternehmer verweist. Aber das Gericht verurteilt ihn: Er hätte den Käufer über die Notwendigkeit einer Baugenehmigung informieren müssen, selbst wenn der Verkäufer dies nicht getan hatte. Der Notar legt Kassation ein mit der Begründung, seine Haftung könne nur subsidiär sein – das heißt, er sollte erst zahlen, nachdem die anderen Verantwortlichen in Anspruch genommen wurden. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde zurück.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigt die Argumentation des Berufungsgerichts. Er stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zur Wiedergutmachung.“ Kurz gesagt: Wer einen Fehler begeht, muss den von ihm direkt verursachten Schaden ersetzen.
Im vorliegenden Fall hat der Notar seine Aufklärungs- und Beratungspflicht verletzt. Er hätte prüfen müssen, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorlagen, oder andernfalls den Käufer darüber informieren müssen. Indem er dies unterließ, hielt er den Käufer in Unkenntnis über das Risiko der Genehmigungsverweigerung. Diese Verweigerung ist die direkte Ursache für den Verlust der Immobilie. Daher ist der Notar direkt verantwortlich.
Das entscheidende Argument ist jedoch der nicht-subsidiäre Charakter seiner Haftung. Der Notar machte geltend, dass auch andere (der Verkäufer, der Architekt) gefehlt hätten und er nur als letztes Mittel zahlen müsse. Das Gericht verwirft diese These: Die Haftung des Notars ist persönlich und direkt. Er kann sich nicht hinter anderen Mittätern verstecken. Mit anderen Worten: Das Opfer kann wählen, nur den Notar zu verklagen, und dieser muss den gesamten Schaden ersetzen. Er kann dann gegen die anderen Verantwortlichen Regress nehmen, aber das ist sein Problem.
Diese Argumentation ist eine klassische Anwendung des Grundsatzes der zivilrechtlichen Haftung: Jeder Verursacher eines Fehlers haftet gesamtschuldnerisch mit den anderen, aber das Opfer kann die gesamte Summe von einem von ihnen verlangen. Was wenige wissen: Diese Entscheidung hat die Beratungspflicht des Notars gestärkt, indem sie ihn zu erhöhter Wachsamkeit bei baurechtlichen Genehmigungen verpflichtet.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie ein Grundstück erwerben, schützt Sie diese Entscheidung. Der Notar muss Sie vor dem Verkauf über alle erforderlichen Genehmigungen (Baugenehmigung, Vorbescheid usw.) informieren. Tut er dies nicht und erleiden Sie einen Schaden, muss er Sie entschädigen. Beispiel: Ein Ehepaar, das in Le Cannet kaufte, stellte nach dem Kauf fest, dass der geplante Anbau ohne Genehmigung unmöglich war. Der Notar hatte den örtlichen Bebauungsplan nicht geprüft. Ergebnis: Der Notar musste 50.000 € Schadensersatz für die Wertminderung der Immobilie zahlen.
Wenn Sie Vermieter sind, seien Sie vorsichtig: Wenn Sie eine Immobilie mit nicht genehmigten Arbeiten verkaufen, könnten auch Sie belangt werden. Aber der Notar hat eine Warnpflicht. In meiner Praxis gab es Fälle, in denen der Notar zahlen musste, weil er eine nicht konforme Genehmigung nicht beanstandet hatte.
Wenn Sie Mieter sind, betrifft Sie dies weniger direkt, aber die Entscheidung zeigt, dass die Sorgfaltspflicht des Notars weit reicht. Bei Streitigkeiten über die Bewohnbarkeit kann der Notar haftbar gemacht werden, wenn er Mängel nicht offengelegt hat.
