业主对邻里扰民的责任：以飞碟射击场为例

设想一下：您在维勒讷夫莱阿维尼翁（Villeneuve-lès-Avignon）拥有一块土地，宁静而略显偏僻。有一天，您将其租给一个飞碟射击协会。枪声回荡，弹丸落入邻居家中。邻居们将您告上法庭。但您并非经营者，只是出租人。您能承担责任吗？法国最高法院（Cour de cassation）1972年1月13日的判决（编号70-11.611）给出了肯定回答，但附有条件。该判决提醒，业主不能总是躲在承租人背后：如果您明知该活动会造成损害，并且故意促成损害，则您可能需要承担个人责任。这一判决至今仍有影响，特别是在尼姆（Nîmes）上诉法院辖区，那里因休闲活动引发的邻里纠纷屡见不鲜。

事实：每天都会发生的故事

X先生，职业是枪械商，在维勒讷夫莱阿维尼翁拥有一块土地。该土地上已建有一个射击场。他将土地租给一个飞碟射击协会“巴黎飞碟射击俱乐部”。租赁合同规定，承租人不得改变用于飞碟射击的租赁场所的性质或用途。然而，附近有住宅。频繁而密集的射击造成了邻里扰民：噪音、危险、弹丸坠落。不堪其扰的邻居将协会和业主一并告上法庭，要求赔偿损失。上诉法院判决业主个人承担责任。业主向最高法院提起上诉，主张只有直接造成损害的人（协会）才应负责。但最高法院驳回了他的上诉。最高法院维持了下级法院的推理：作为职业枪械商的业主不可能不知道附近有房屋。他出租土地用于该活动，是故意促成了邻居所遭受的损害。

法院的推理——详解

责任的基础是《法国民法典》第1240条（原第1382条）：“任何人的行为给他人造成损害的，因其过错导致该损害的人有义务赔偿。”简而言之，有过错者必须赔偿其造成的损害。但本案中，业主本人并未进行飞碟射击。他的过错在于明知后果而出租土地。法官们指出了两个关键点：一方面，业主的职业是枪械商，这使他特别了解射击场的危害。另一方面，租赁合同禁止承租人改变射击场的用途，这表明业主完全知晓并接受了飞碟射击的使用。换言之，他“故意促成了”损害。最高法院因此确认，即使业主不是直接经营者，只要他自愿参与了造成损害局面的形成，其个人责任即可成立。但请注意：这不是自动责任。必须证明业主知晓损害并故意允许其发生。

这对您的实际影响

如果您是出租业主：您必须警惕承租人对您财产的使用。如果该活动可能对邻居造成噪音、危险或不便，您可能需要承担责任。例如，在阿莱斯（Alès），一位出租仓库用于举办放大音乐会的业主，如果知道噪音问题，可能会被定罪。提示：在租赁合同中加入条款，规定承租人必须遵守邻里规范并独自承担损害后果。但如果您知晓损害，该条款并不能完全保护您。如果您是承租人或邻居：该判例为您提供了直接向业主追索的途径，而不仅限于经营者。这在经营者无力偿债或难以追诉时非常有用。例如，如果飞碟射击协会停止活动，您可以向土地业主索赔。如果您是土地购买者：请检查土地上从事的活动以及损害的先例。在特定条件下，明知故犯出租用于有害活动的卖方可能在出售后仍需承担责任。

避免此类纠纷的四点建议

• 核实承租人的活动：在签署租赁合同前，了解活动的确切性质及其潜在损害。不妨咨询邻居或市政府。
• 加入保障条款：在租赁合同中规定，承租人承诺不造成任何异常邻里扰民，并在您因此被判承担责任时予以赔偿。
• 进行现状确认：在出租前，请公证人（huissier）对噪音或其他损害进行勘查记录，以证明您并未加剧情况。
• 不要消极被动：如果您知道有投诉，请采取行动。正式通知承租人停止损害，否则解除合同。这将限制您的责任。

深入探讨：相关判例与演变

1972年的这项判决属于一系列扩展业主对承租人行为责任的判例。例如，最高法院曾认定，出租酒吧的业主需对酒吧造成的噪音扰民负责（民事第二庭，1997年3月19日）。趋势是保护邻居：法官们毫不犹豫地“穿透租赁关系”来追究业主的责任，前提是业主故意促成了损害。这一判例至今仍然有效，特别是在尼姆上诉法院辖区，那里休闲活动（飞碟射击、音乐会、射击俱乐部）众多。尼姆上诉法院最近的一项判决（2018年）基于同一推理，认定出租礼堂用于喧闹私人派对的业主有责任。鲜为人知的是：如果业主知晓损害，这种责任甚至可能因季节性租赁（如Airbnb）而触发。

常见问题

• 如果我不知道承租人的活动，是否仍可因承租人造成的损害被起诉？ 是的，但需要证明您存在疏忽。如果您核实了活动且其看似无害，则可能无需承担责任。
• 如果我的承租人造成损害，我该怎么办？ 通过挂号信正式通知其停止。如果持续存在，解除合同。这将保护您。
• 针对业主的诉讼时效是多久？ 责任诉讼的时效为5年，自邻居知道或应当知道损害之日起计算。
• 我能否要求业主赔偿损失并要求停止损害？ 可以，如果您能证明损害（享乐损失、财产价值减损、医疗费用）。金额不一：轻微损害几百欧元，严重且持续损害数千欧元。
• 该判决是否适用于职业活动（商店、工场）？ 是的，原则是普遍的：任何业主在明知的情况下出租用于产生损害的活动，都可能承担责任。

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