Décision de référence : cc • N° 91-17.446 • 1993-06-16 • Consulter la décision →
Vous vendez un terrain à Reims. L'acquéreur ne paie pas. Vous assignez en résolution de la vente (annulation pour défaut de paiement). Mais le même jour, vous cédez votre créance (le droit de réclamer le prix) à une société tierce. Votre acquéreur, apprenant la cession, vous notifie un "retrait litigieux" (article 1699 du Code civil) : il vous rembourse le prix que vous lui réclamez, et se substitue au cessionnaire pour éteindre le procès.
Est-ce légal ? Le retrait litigieux permet-il à un acheteur malhonnête d'échapper à ses dettes en achetant sa propre créance ? La Cour de cassation répond : oui, mais à condition que la créance soit contestée et que le cédant ait été désintéressé. Explications.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 1985, les consorts X (des vendeurs) vendent un terrain à Tinqueux à la SCI Campo di Fiori. Le prix n'est pas payé. Les vendeurs assignent en résolution de la vente devant le tribunal de grande instance de Reims. Le même jour, ils cèdent leur créance de prix (le droit d'obtenir le paiement) à la SCI César Matignon.
La SCI Campo di Fiori, apprend la cession. Elle invoque alors le retrait litigieux : elle se présente devant la SCI César Matignon et lui rembourse le montant de la créance cédée, se substituant ainsi à elle dans le procès en résolution. L'objectif ? Éteindre l'action des vendeurs, puisque la créance est désormais éteinte par le paiement au cessionnaire.
Les vendeurs contestent : ils estiment que le retrait litigieux n'est pas possible parce que la créance n'est pas "litigieuse" (contestée) au moment de la cession, et que l'un des cédants n'a pas été entièrement désintéressé. La cour d'appel de Reims donne raison à l'acquéreur. Pourvoi en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation confirme l'arrêt de la cour d'appel. Elle rappelle que le retrait litigieux, prévu à l'article 1699 du Code civil (qui permet à celui contre qui un droit litigieux est cédé de s'en libérer en remboursant le prix de cession), est recevable dès lors que la créance est contestée au moment du retrait. Or, ici, l'assignation en résolution de la vente démontre que le paiement est contesté. La créance est donc litigieuse.
La Cour relève aussi que l'un des cédants a été entièrement désintéressé (il a reçu le paiement de sa part), et que la nature de la créance d'un autre a été modifiée (elle est devenue une créance de restitution). Elle en déduit que la résolution de la vente est contestée, ce qui rend le retrait régulier.
En d'autres termes, le retrait litigieux n'est pas un abus : c'est un mécanisme qui permet à l'acquéreur de mettre fin au procès en payant la créance au cessionnaire, à condition que le cédant n'ait pas été intégralement désintéressé avant la cession. Ici, l'un des vendeurs avait déjà été payé, ce qui rendait la créance partiellement éteinte, mais cela n'empêchait pas le retrait pour la part restante.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes vendeur d'un terrain ou d'un bien immobilier : vous devez être extrêmement prudent si vous cédez votre créance de prix à un tiers. Avant de céder, assurez-vous que l'acquéreur n'a pas déjà contesté la vente. Sinon, il pourra exercer le retrait litigieux et éteindre votre action en résolution, souvent à moindre coût pour lui. Exemple : vous vendez un terrain à Tinqueux pour 200 000 €, l'acquéreur ne paie pas. Vous cédez votre créance à un organisme de recouvrement pour 150 000 €. L'acquéreur peut alors vous rembourser ces 150 000 € et mettre fin à votre procès. Vous perdez 50 000 €.
Si vous êtes acquéreur : le retrait litigieux est une arme défensive puissante. Si un vendeur vous assigne en résolution et cède sa créance, vous pouvez vous substituer au cessionnaire en lui remboursant le prix de cession. Cela vous permet d'éteindre le procès et de conserver le bien, à condition d'avoir les fonds. Attention : cela ne fonctionne que si la créance est contestée avant la cession.
Si vous êtes cessionnaire (SCI ou investisseur) : vérifiez toujours si l'acquéreur n'a pas déjà engagé une contestation. Sinon, votre acquisition risque d'être annulée par le retrait litigieux. Vous perdrez votre investissement et devrez rembourser le prix de cession à l'acquéreur.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Avant de céder une créance litigieuse, faites constater par acte authentique que l'acquéreur n'a pas encore contesté la vente. Ainsi, le retrait litigieux ne pourra pas être exercé.
- Si vous êtes acquéreur et recevez une assignation en résolution, réagissez vite. Surveillez les éventuelles cessions de créance dans les registres de publicité légale. Vous avez un délai court pour exercer le retrait.
- Pour les vendeurs : ne cédez une créance qu'après avoir obtenu un paiement partiel ou une garantie. Mieux vaut négocier un échéancier avec l'acquéreur que de céder à perte.
- Consultez un avocat spécialisé en immobilier avant toute cession de créance. Un conseil de 30 minutes peut vous éviter un litige coûteux.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation avait déjà admis le retrait litigieux en matière de créance immobilière (Civ. 1re, 12 mai 1987, n° 85-14.123). Mais l'originalité de l'arrêt de 1993 est de préciser que le retrait est possible même si le cédant a été partiellement désintéressé avant la cession. Cette solution a été confirmée par la suite (Civ. 3e, 20 janvier 2010, n° 08-20.670).
La tendance est donc favorable au débiteur (l'acquéreur) : le retrait litigieux est un droit potestatif (un droit que le débiteur peut exercer unilatéralement) qui permet d'éteindre la créance cédée. Les tribunaux veillent toutefois à ce que le cédant ne soit pas lésé : il doit avoir reçu le prix de cession, ou au moins une partie. À l'avenir, le mécanisme pourrait être étendu aux cessions de créances futures ou conditionnelles.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ :
- Puis-je exercer le retrait litigieux si le vendeur a déjà été payé intégralement ? Non, le retrait suppose que la créance existe encore. Si le vendeur a été désintéressé, la créance est éteinte.
- Le retrait litigieux s'applique-t-il à toute cession de créance ? Oui, dès lors que la créance est contestée (litigieuse) au moment de la cession. Peu importe qu'elle soit immobilière ou non.
- Quel est le délai pour exercer le retrait ? La loi ne fixe pas de délai précis. Mais il faut agir avant que le cessionnaire n'ait obtenu un jugement définitif. En pratique, quelques mois.
- Que se passe-t-il si le cessionnaire refuse le remboursement ? Vous pouvez saisir le juge pour faire constater la validité du retrait. Le juge ordonnera le remboursement et la substitution.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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