Referenzentscheidung: cc • Nr. 17-11.866 • 2018-02-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Gewerbefläche an der Croisette in Cannes oder im historischen Zentrum von Grasse. Ihr Mieter, ein florierender Gastronom, nutzt die Räumlichkeiten seit zehn Jahren. Der Mietvertrag sieht eine dreijährliche Anpassung der Miete gemäß dem INSEE-Index vor, aber Sie sind der Meinung, dass diese Methode den tatsächlichen Wert der Immobilie nicht mehr widerspiegelt. Sie leiten ein gerichtliches Verfahren zur Mietzinsanpassung ein und hoffen auf eine deutliche Erhöhung. Während des Verfahrens einigen Sie sich mit Ihrem Mieter auf einen neuen Betrag. Alles geregelt, denken Sie.
Doch was passiert, wenn Sie einige Monate später feststellen, dass die getroffene Einigung weit unter dem lag, was Sie gerichtlich hätten erreichen können? Können Sie erneut vor Gericht ziehen, um eine Neufestsetzung zu verlangen? Das ist die entscheidende Frage, die sich jedes Jahr Tausende von Eigentümern in Frankreich stellen, insbesondere in Gebieten mit hohem Immobiliendruck wie der Côte d'Azur.
Der Kassationsgerichtshof gibt in seiner Entscheidung vom 15. Februar 2018 eine klare Antwort, die die Art und Weise verändern wird, wie Vermieter und Mieter diese Verhandlungen führen. Diese Entscheidung unter der Nummer 17-11.866 legt einen grundlegenden Grundsatz fest: Die vertragliche Festsetzung der Miete, die zwischen den Parteien während der Laufzeit des Mietvertrags infolge eines Vergleichs erfolgt, führt zum Verzicht auf das gerichtliche Anpassungsverfahren. Mit anderen Worten: Sobald Sie sich gütlich geeinigt haben, können Sie für denselben Zeitraum nicht mehr vor Gericht ziehen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Dubois, Eigentümer einer 150 m² großen Gewerbefläche in Mandelieu-la-Napoule, hatte 2005 einen Gewerbemietvertrag mit der Gesellschaft „Saveurs Provençales“ abgeschlossen, die auf den Verkauf regionaler Produkte spezialisiert ist. Der Mietvertrag sah eine anfängliche Miete von 2.500 Euro pro Monat vor, die alle drei Jahre gemäß dem vom INSEE (Nationales Institut für Statistik und Wirtschaftsstudien) veröffentlichten vierteljährlichen Index der Mieten für tertiäre Tätigkeiten anpassbar war.
Im Jahr 2015, nach zehn Jahren Vermietung, stellt Herr Dubois fest, dass der INSEE-Index im betreffenden Zeitraum nur um 12 % gestiegen ist, während der Immobilienmarkt in Mandelieu, der durch die Entwicklung von Port-la-Galère und der Gewerbezone La Provençale besonders dynamisch war, einen deutlich stärkeren Anstieg verzeichnete. Er schätzt, dass die Miete auf 3.800 Euro monatlich erhöht werden sollte, um den tatsächlichen Mietwert der Immobilie widerzuspiegeln.
Nach der Weigerung seines Mieters reicht Herr Dubois im Oktober 2015 beim Handelsgericht von Grasse Klage auf gerichtliche Mietzinsanpassung ein. Das Verfahren läuft, mit Austausch von Schriftsätzen (schriftliche Stellungnahmen mit den Argumenten jeder Partei) und Bestellung eines Sachverständigen. Doch im März 2016, als das Gutachten noch nicht abgeschlossen ist, finden die Parteien eine Einigung: Sie unterzeichnen eine Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag, die die neue Miete auf 3.200 Euro pro Monat festsetzt, rückwirkend zum 1. Januar 2016.
In der Nachtragsvereinbarung heißt es, sie werde „zur Beendigung des laufenden Verfahrens“ geschlossen. Herr Dubois nimmt daraufhin seinen Antrag vor Gericht zurück. Doch sechs Monate später, nach Rücksprache mit einem neuen Berater, erkennt er, dass das vorläufige Gutachten die Möglichkeit erahnen ließ, fast 4.000 Euro zu erzielen. Er versucht daher, das Gerichtsverfahren wieder aufzunehmen, da er der Ansicht ist, die gütliche Einigung sei nur ein Schritt in den Verhandlungen gewesen.
Es ist diese Weigerung des Berufungsgerichts von Aix-en-Provence, die bestätigt, dass Herr Dubois durch die Unterzeichnung der Nachtragsvereinbarung auf jede gerichtliche Klage verzichtet hatte, die vom Kassationsgerichtshof geprüft wird. Der Eigentümer aus Mandelieu hatte gehofft, dass die obersten Richter ihm Recht geben würden, doch die Entscheidung fiel gegenteilig aus.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof folgt in seinem Urteil vom 15. Februar 2018 einer zweistufigen Argumentation, die im Detail erläutert werden sollte. Zunächst erinnern die Richter an den allgemeinen Grundsatz: Die vertragliche Festsetzung der Miete, wenn sie während der Laufzeit des Mietvertrags infolge eines Vergleichs (ausgehandelte Einigung zur Beilegung eines Rechtsstreits) erfolgt, führt zum Verzicht auf das gerichtliche Anpassungsverfahren.
Doch warum ist dieser Verzicht endgültig? Das Gericht präzisiert einen wesentlichen Punkt: Diese vertragliche Festsetzung stellt eine wesentliche Änderung der jeweiligen Verpflichtungen der Parteien dar. Wenn sich Vermieter und Mieter auf eine neue Miete einigen, ändern sie den Vertrag, der sie bindet, grundlegend. Diese Änderung allein rechtfertigt, was Juristen als „Déplafonnement“ bezeichnen – also das Verlassen des strengen Rahmens der im Mietvertrag vorgesehenen Anpassung.
Die rechtliche Grundlage dieser Entscheidung findet sich in den Artikeln 2044 und 2052 des Code civil. Artikel 2044 definiert den Vergleich als „einen Vertrag, durch den die Parteien eine entstandene Streitigkeit beenden oder eine künftige Streitigkeit verhindern“. Artikel 2052 präzisiert, dass „der Vergleich zwischen den Parteien die Autorität einer rechtskräftigen Entscheidung hat“. Mit anderen Worten: Ein Vergleich hat dieselbe Wirkung wie ein endgültiges Urteil.
