Entscheidungsreferenz: cc • N° 13-13.878 • 2014-05-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Tarnos, in der Nähe des Strandes Métro. Sie zahlen regelmäßig Ihre Wohngeldbeiträge, im Vertrauen darauf, dass das Geld auf einem vom Verwalter geführten Bankkonto sicher ist. Doch eines Tages erfahren Sie, dass dieses Konto von einem Gläubiger des Verwalters gepfändet wurde. Ihre Gelder, die für die Instandhaltung des Gebäudes bestimmt sind, könnten verschwinden. Wie ist das möglich?
Diese Situation ist kein Katastrophenszenario. Sie tritt regelmäßig auf, wie eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs (des höchsten französischen Gerichts) aus dem Jahr 2014 zeigt. Dieser Fall betrifft genau den Schutz der Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Gläubigern des Verwalters.
Was antwortet diese Entscheidung den besorgten Eigentümern? Sie stellt eine klare Regel auf: Damit das Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Pfändungen geschützt ist, muss das Bankkonto, auf dem es sich befindet, ausschließlich dieser Gemeinschaft gewidmet sein. Andernfalls kann alles gepfändet werden. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi im Südwesten?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt mit der SARL Y, einer Gesellschaft, die die Wohnungseigentümergemeinschaft Saint-Michel verwaltete. Wie viele Verwalter hatte sie ein Geschäftskonto eröffnet, um die Gelder der Wohnungseigentümer zu verwalten. Auf diesem Konto mit der Nummer 01021880357 gingen die von den Eigentümern gezahlten Wohngeldbeiträge für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Heizung, Strom der Eingangshallen usw. ein.
Aber die SARL Y hatte auch eigene Schulden. Einer ihrer Gläubiger, der es leid war, nicht bezahlt zu werden, beschloss zu handeln. Er erwirkte eine Saisie-attribution (ein Verfahren, das es einem Gläubiger ermöglicht, sich direkt von den Bankkonten seines Schuldners bezahlen zu lassen) auf das Konto 01021880357. Stellen Sie sich das Entsetzen der Wohnungseigentümer vor: Das Geld, das sie für die Neuanstrich der Fassade oder die Reparatur des Aufzugs eingezahlt hatten, sollte nun zur Begleichung der persönlichen Schulden des Verwalters verwendet werden!
Die SARL Y versuchte daraufhin, diese Pfändung aufheben zu lassen. Sie argumentierte, dass dieses Konto ausschließlich die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft Saint-Michel enthalte und daher geschützt sein müsse. Sie rief die Gerichte an, in der Hoffnung, dass die Richter den „heiligen“ Charakter des Geldes der Wohnungseigentümer anerkennen würden. Doch die Gerichte schlugen einen anderen Weg ein, der schließlich zum Kassationsgerichtshof führte.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs prüften den Kontovertrag (den mit der Bank geschlossenen Vertrag) für das Geschäftskonto der SARL Y. Was stellten sie fest? Dieser Vertrag enthielt keinerlei Hinweis darauf, dass die eingezahlten Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft Saint-Michel gehörten. Mit anderen Worten: In den Bankunterlagen unterschied sich dieses Geld in keiner Weise vom eigenen Geld der SARL Y.
Kurz gesagt, die Gesellschaft konnte nicht nachweisen, dass das Konto ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gewidmet war und dass es im Soll und Haben nur für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt wurde. Der Gerichtshof stützt sich auf etablierte Grundsätze: Artikel 1240 des Code civil (der zur Wiedergutmachung des durch eigenes Verschulden verursachten Schadens verpflichtet) und die ständige Rechtsprechung, die eine klare Trennung der Vermögensmassen verlangt. Wenn das Konto persönliche Gelder und Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft vermischt, verliert es seinen Schutz.
Diese Argumentation bestätigt eher eine frühere Rechtsprechung, als dass sie sie revolutioniert. Die Richter erinnern daran, dass der Schutz der Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht automatisch erfolgt. Er hängt von strengen Bedingungen ab: Das Konto muss als solches identifiziert sein und seine Nutzung muss ausschließlich sein. Die SARL Y scheiterte an beiden Punkten. Ihre Argumente? Sie berief sich auf die Zweckbestimmung der Gelder. Doch die Richter antworteten: Unabhängig von der vermeintlichen Zweckbestimmung zählt die rechtliche Realität des Kontos.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, ist diese Entscheidung ein Weckruf. Ihre Wohngeldbeiträge, oft mehrere hundert Euro pro Jahr (z. B. 800 € für eine 2-Zimmer-Wohnung in Saint-Paul-lès-Dax), sind nur geschützt, wenn Ihr Verwalter ein zweckgebundenes Bankkonto mit ausdrücklichem Hinweis auf die Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet hat. Andernfalls riskieren Sie bei Schulden des Verwalters, dieses Geld zu verlieren und für dringende Arbeiten ein zweites Mal zahlen zu müssen.
Wenn Sie Vermieter (Eigentümer, der vermietet) sind, kann die Pfändung der Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendige Arbeiten wie die Reparatur eines Lecks verzögern, was Ihren Mieter Unannehmlichkeiten aussetzt und Sie Regressansprüchen aussetzt. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Wohnungseigentümergemeinschaften in den Landes nach einer Pfändung Kredite aufnehmen mussten, um Reparaturen zu finanzieren, was ihre Nebenkosten für Jahre erhöhte.
Wenn Sie Immobilienprofi (Verwalter, Hausverwalter) sind, müssen Sie zwingend für jede Wohnungseigentümergemeinschaft ein separates Konto eröffnen, mit einem Kontovertrag, der die Verwahrung der Gelder für die Gemeinschaft klar angibt. Achtung jedoch: Eine einfache Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft Saint-Michel“ reicht nicht immer aus; der Vertrag muss den treuhänderischen Status klarstellen.
