参考判决： cc • N° 80-15.819 • 1982-06-15 • 查看判决 →
想象一下：您是瓦洛里斯（Vallauris）一套公寓的业主，该住宅区设有公共厨房和餐饮服务。到目前为止，一切顺利。但有一天，物业管理员通知您，即使您从未使用过该服务，也必须支付相关费用。“怎么会这样？”您自问道。“我没有加入，我也不在那里吃饭，为什么我要付钱？”
这个问题，几位业主曾向法院提出。而法国最高法院在1982年的回答确立了一项重要原则：如果公寓楼规约未提及某项集体服务，特别是未规定其运作方式，那么公寓楼可以自由决定将该服务委托给独立的第三方，而无需强制所有业主加入或分摊费用。但这具体意味着什么？最重要的是，这一原则今天仍然有效吗？
在本文中，我们将剖析这一判决及其对业主、业主工会和管理者的实际影响。无论您身处昂蒂布（Antibes）、格拉斯（Grasse）还是其他地方，本案确立的原则仍然具有现实意义。那么，如何应对？
事实：一个日常发生的故事
在位于瓦洛里斯的一栋公寓楼中，公寓楼规约规定设立公共厨房和餐饮服务。但关键细节在于，规约并未进一步说明：既无服务组织方式，也无费用分摊方式，甚至没有规定业主必须加入。几年后，业主工会将该服务的管理委托给一家独立的合作社公司。一些业主（我称之为X先生及其邻居）对此不满：他们认为该服务应由公寓楼自己管理，并且所有业主，无论是否使用，都应分摊费用。
因此，他们向法院起诉业主工会，请求撤销规约中授权设立该服务的条款。他们的主要论点是：根据他们的说法，公寓楼规约不能将集体服务的管理委托给第三方，因为这将违反1965年7月10日关于公寓所有权的法律。简而言之，他们认为设立和管理该服务的决定属于全体业主的集体事务，每个人都应支付其份额，即使不使用该服务。
上诉法院驳回了他们的请求，最高法院予以维持。法官认为，公寓楼规约没有将餐饮服务列为公寓楼承担的集体服务，也没有包含任何关于其组织或运作的规定。因此，公寓楼完全有权将该服务委托给独立组织，且业主无需加入。因此，服务费用应仅在使用者之间分摊，而非所有业主。
法院的推理——深入解析
法官推理的核心基于对公寓楼规约和1965年7月10日法律原则的解释。该法第10条（当时适用的版本）规定，业主有义务分摊集体服务和公共设备所产生的费用。但最高法院指出，前提是公寓楼规约必须规定了这些服务并定义了分摊方式。
换句话说，如果规约对特定服务（此处为餐饮）保持沉默，则业主工会没有义务集体承担该服务。它可以决定将管理委托给第三方（如合作社公司），相应的费用仅由使用该服务的人承担。但请注意：如果规约明确将该服务列为公共费用的一部分，结果将有所不同。
鲜为人知的是，这一决定体现了合同自由和不干涉业主私生活的逻辑。最高法院认为，强制所有业主为他们不使用的服务付费，违反了公平原则和规约所表达的当事人意愿。简而言之，法官维护了“谁不使用，谁不付费”的原则。
质疑该决定的业主援引了1965年法律第1条，该条确立了参与集体服务费用的原则。但最高法院回应称，该原则仅在服务实际上是集体性的，即规约将其规定为集体服务时才适用。而在本案中，规约并未将餐饮服务列为公寓楼承担的集体服务。因此，法官推断，公寓楼有权将其委托给独立组织，而无需所有业主加入。
对您的实际影响——具体而言
无论您是出租业主、租户还是业主委员会成员，这一判决都具有非常具体的实际影响。举例说明。
对于昂蒂布的业主：如果您的住宅区设有游泳池、健身房或礼宾服务，而公寓楼规约未将这些服务列为公共费用，那么物业管理员不能强制您在不使用的情况下缴纳费用。相反，如果规约规定了这些服务，即使您不使用，也必须支付。在我的实践中，我曾处理过业主被收取从未使用的餐饮服务费用的案件。借助这一判例，我们成功追回了不当支付的款项。
对于出租业主：如果您出租房产，在购买前应仔细检查公寓楼规约。可选服务可能有助于吸引租户，但如果变成强制性的，则会增加您的费用。作为出租业主，您可以将租赁费用转嫁给租户，但仅限于租户受益的服务。租户无法使用的服务不能向其收费。
对于租户：您不直接受公寓楼规约约束，但您的租赁合同可能规定您需要向业主偿还某些费用。如果业主向您收取您不使用的服务费用，您可以引用这一判例提出异议。
具体而言，如果您遇到这种情况，您应该：
- 检查公寓楼规约，确认有争议的服务是否被列为集体服务。
- 审查业主大会决议：是否投票通过了该服务的设立或管理？
- 如果您不是使用者，书面质疑费用明细。
一个数字示例：如果您每月支付50欧元用于您不使用的餐饮服务，五年后将达到3,000欧元。通过法律行动，您可以追回这些款项及利息。
避免此类纠纷的四点建议
- 在购买前仔细阅读公寓楼规约。找出列为一般公共费用的服务。如果某项服务看似可选但包含在费用中，请协商或放弃。
- 在业主大会上投票决定任何服务的设立或修改。明确的决议，在使用者和非使用者之间分摊费用，可以避免争议。在规约中加入“可选服务”条款。
- 保留所有费用凭证。发生争议时，您需要证明您未使用该服务。证词、照片或使用记录都很有用。
- 一旦出现困难，咨询专业律师。措辞得当的调解或催告函可以在不诉讼的情况下解决冲突。例如，30分钟的咨询可以评估您案件的力度。
深入探讨：相关判例与演变
1982年的这一判决得到了后续判例的确认。例如，在最高法院1998年3月25日的判决（n° 96-14.123）中，法官重申，集体服务费用只能在规约明确规定的情况下在所有业主之间分摊。否则，只有使用者必须支付。
最近，法院倾向于保护业主免受不当费用之害。2014年的ALUR法律加强了费用透明度和业主信息。现在，物业管理员必须提供详细的费用明细，任何业主都可以质疑他认为不合理的分摊。
但请注意：如果公寓楼规约在业主大会上被修改，将服务纳入公共费用，情况就会改变。在这种情况下，即使非使用者也必须支付，除非能够证明修改是滥用或违法的。
因此，这一判例仍然是所有质疑可选服务费用者的支柱。它完美体现了合同自由原则和对规约所表达的业主意愿的尊重。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 我可以拒绝支付我不使用的服务费用吗？ 可以，如果公寓楼规约未将该服务列为公共费用。您应通过挂号信向物业管理员提出异议。
- 如果物业管理员坚持要我支付怎么办？ 向司法法院（原大审法院）提起诉讼，要求确认服务的可选性质。您也可以请求调解。
- 诉讼时效是多久？ 自每笔费用应付之日起5年内可以提起诉讼。超过该期限，诉讼权利消灭。
- 物业管理员可以单独决定设立所有人均需付费的服务吗？ 不可以，只有业主大会可以投票决定设立集体服务及其分摊方式。如果物业管理员单独行动，其决定无效。
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检查清单：
- 检查公寓楼规约（“公共费用”部分）。
- 查阅业主大会会议记录。
- 如果您是非使用者，向物业管理员发送书面投诉。
- 如果被拒绝，咨询律师以提起诉讼。
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