Entscheidungsreferenz: cc • N° 96-21.180 • 1998-07-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Lagny-sur-Marne und schließen einen Erbbaurechtsvertrag mit einem Bauträger. Im Vertrag stimmen Sie zu, dass er das Grundstück mit einer Wegerecht-Dienstbarkeit zugunsten des Nachbarn belasten darf. Später ändern Sie Ihre Meinung und lehnen ab. Haben Sie das Recht, Ihr Wort zurückzunehmen? Diese Frage stellen sich viele, und die Antwort ist nicht immer die, die man erwartet.
Das Recht der Erbbaurechte ist etwas Besonderes. Es gewährt dem Bauberechtigten (demjenigen, der baut) weitreichende Befugnisse, aber wie weit? Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 16. Juli 1998 eine wesentliche Frage geklärt: Können die Parteien durch Vertrag von den gesetzlichen Regelungen über Dienstbarkeiten abweichen? Die Antwort lautet ja, jedoch mit einer wichtigen Einschränkung.
Dieses vor über zwanzig Jahren ergangene Urteil bleibt ein Referenzpunkt für alle Akteure der Immobilienbranche. Es klärt die Grenze zwischen zwingendem Recht (von dem nicht abgewichen werden kann) und der Vertragsfreiheit. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Ursprünglich ist eine Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts (die SCI Marly) Eigentümerin eines Grundstücks. Sie gewährt einer anderen SCI, der SCI IRMTS, ein Erbbaurecht. Der Vertrag sieht vor, dass der Bauberechtigte Dienstbarkeiten auf dem Grundstück bestellen kann, insbesondere eine Wegerecht-Dienstbarkeit zugunsten eines Dritten. Einige Jahre später widersetzt sich die SCI Marly der Bestellung dieser Dienstbarkeit mit der Begründung, der Bauberechtigte sei ohne ihre Zustimmung nicht dazu berechtigt gewesen.
Der Rechtsstreit gelangt vor das Berufungsgericht Paris. Dieses gibt der SCI Marly recht und stützt sich auf Artikel L. 251-8 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH), der die Möglichkeit des Bauberechtigten, seine Rechte abzutreten oder Dienstbarkeiten zu bestellen, einschränkt. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist jede ohne Zustimmung des Verpächters bestellte Dienstbarkeit nichtig.
Die SCI IRMTS legt Kassation ein. Sie argumentiert, das Berufungsgericht habe die Vertragsfreiheit der Parteien verkannt, da Artikel L. 251-8 für Dienstbarkeiten, die nicht für die Bebauung unerlässlich sind, nicht zwingend sei. Der Kassationshof gibt ihr recht und hebt das Berufungsurteil auf. Er stellt klar, dass nur die für die Errichtung des Bauwerks notwendigen Dienstbarkeiten zwingend sind; für andere können die Parteien durch Vereinbarung frei abweichen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 251-8 CCH (in der damals geltenden Fassung). Diese Vorschrift besagt, dass der Bauberechtigte eines Erbbaurechts seine Rechte ganz oder teilweise abtreten oder Dienstbarkeiten bestellen kann, jedoch innerhalb der vertraglich festgelegten Grenzen. Es stellte sich die Frage, ob diese Grenzen zwingend oder nur dispositiv sind.
Das Gericht antwortet, indem es zwei Kategorien von Dienstbarkeiten unterscheidet: solche, die für die Bebauung unerlässlich sind (z. B. eine Abwasserdienstbarkeit zur Ableitung von Abwasser) und solche, die akzessorisch sind (z. B. eine Wegerecht-Dienstbarkeit zur Verschönerung des Gartens). Für erstere ist das Gesetz zwingend: davon kann vertraglich nicht abgewichen werden. Für letztere können die Parteien im Erbbaurechtsvertrag frei entscheiden, ob sie diese erlauben oder nicht.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht die Dienstbarkeit für nichtig erklärt, ohne zu prüfen, ob sie für die Bebauung unerlässlich war. Der Kassationshof wirft ihm daher vor, die Vertragsfreiheit verkannt zu haben: Da die Parteien im Vertrag vorgesehen hatten, dass der Bauberechtigte Dienstbarkeiten bestellen könne, sei diese Klausel zu beachten, es sei denn, es werde nachgewiesen, dass die betreffende Dienstbarkeit unerlässlich sei.
Diese Argumentation ist eine klassische Anwendung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (Artikel 1102 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Sie zeigt auch, dass die Tatsachengerichte die Fakten genau prüfen müssen: Eine Dienstbarkeit ist nicht grundsätzlich verboten, es muss vielmehr geprüft werden, ob sie für die Verwirklichung des Bauprojekts erforderlich ist.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer und Verpächter sind (derjenige, der das Grundstück im Erbbaurecht vergibt), erinnert Sie diese Entscheidung daran, bei der Vertragsgestaltung sorgfältig zu sein. Wenn Sie zustimmen, dass der Bauberechtigte Dienstbarkeiten bestellen darf, können Sie sich dem später nicht widersetzen, es sei denn, die Dienstbarkeit gefährdet die Zweckbestimmung des Bauwerks. Beispiel: In Pomponne hat ein Eigentümer ein Erbbaurecht für ein Bürogebäude gewährt; der Bauberechtigte wollte eine Wegerecht-Dienstbarkeit für einen Fußweg einrichten. Der Eigentümer versuchte, sich zu widersetzen, aber die Vertragsklausel erlaubte es. Ergebnis: Er musste es geschehen lassen.
Für den Bauberechtigten (denjenigen, der baut) ist diese Rechtsprechung eine Sicherheit. Sie ermöglicht es Ihnen, für Ihr Projekt nützliche Dienstbarkeiten zu erhalten, sofern der Vertrag sie vorsieht. Achtung jedoch: Ist die Dienstbarkeit unerlässlich (z. B. ein Netzanschluss), können Sie sie auch ohne Klausel durchsetzen. Aber es ist besser, eine klare Klausel vorzusehen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Für den Erwerber eines mit einer Dienstbarkeit aus einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks: Prüfen Sie, ob die Dienstbarkeit durch den Erbbaurechtsvertrag genehmigt wurde. Ist dies nicht der Fall, könnte sie angefochten werden. In der Praxis prüft ein Notar diese Punkte beim Verkauf, aber eine Kontrolle durch einen Rechtsanwalt ist ratsam.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Formulieren Sie eine präzise Klausel im Erbbaurechtsvertrag: Geben Sie klar an, ob der Bauberechtigte Dienstbarkeiten bestellen darf, und wenn ja, welche (Wegerecht, Leitungsrechte, Aussicht
