参考判决： cc • 第97-22.161号 • 1999-12-15 • 查阅判决 →
想象一下这个场景：您是Salon-de-Provence市中心一栋老建筑内的公寓业主。多年来，小内院一直用作公共通道、自行车存放处和附近猫的避难所。有一天，共有物业协会决定在那里建造一个垃圾房。您反对，主张这个院子是“共同庭院地役权”，必须保持开放。协会回答说，共有物业规章允许建造。谁是正确的？这正是法国最高法院在1999年12月15日的一项判决（第97-22.161号）中裁定的问题，该判决至今仍具有权威性。
这个故事，我在Aix-en-Provence、Arles或Marseille的实践中经常遇到。某个开发商或共有人想利用公共空间，但遇到了几十年甚至一个世纪前的地役权。问题总是一样的：为公共利益、为遵守城市规划法规而设立的地役权，能否通过业主大会投票废除？答案是否定的，而且没有回旋余地。
但这对您——业主、租户或房地产专业人士——具体意味着什么？这项判决确立了一个基本原则：某些所谓的“永久性”地役权不能通过简单的共有物业规章取消。简而言之，如果您的建筑负担有为了满足（特别是城市规划）法规要求而设立的共同庭院地役权，那么这项地役权约束所有人，包括协会。共有物业规章中任何相反的条款都被视为未写入。换句话说，规章不能违背为集体利益而设立的内容。
事实：每天都会发生的故事
回到引发这项判决的案件。一家公司，我们称之为“Samas公司”，拥有一栋住宅和商业用途的建筑。这栋建筑有一个内院，在一份古老的买卖合同（19世纪所谓的“traité”）中被描述为“共同庭院”。这个院子是为了遵守当时的法规（特别是关于卫生和清洁方面的）而设立的。它必须永久保持无任何建筑。
多年后，该建筑被分割为共有物业。共有物业规章在未考虑该地役权的情况下制定，授权协会在院子里建造。仍然拥有该建筑部分单元的Samas公司表示反对。她诉诸法律，要求承认共同庭院地役权优先于共有物业规章。共有物业协会抗辩，主张地役权因混同（因为需役地和供役地的所有人相同）而消灭，并且共有物业规章在共有人之间具有法律效力。
上诉法院（cour d'appel）支持Samas公司。它认定地役权是为满足法规要求而设立的，不服务于某个需役地（这是一项公共利益地役权，而非特定业主的利益），并且具有永久性。它由此推断，该地役权构成永久性负担该建筑基地的义务，并约束协会。共有物业规章中与该负担相反的条款应被视为未写入。协会向最高法院提起上诉。
法院的推理——深入分析
法国最高法院在1999年12月15日的判决中驳回了协会的上诉。它赞同上诉法院的推理，并依据两个法律支柱。
首先，最高法院重申，地役权受《法国民法典》（Code civil）第637条及后续条款的约束。地役权是为另一所有人拥有的不动产（需役地）的使用和便利而对一项不动产（供役地）施加的负担。但在本案中，共同庭院地役权没有需役地：它是为了集体利益（建筑居民、邻里、公共卫生）而设立的。因此，这不是一个传统的地役权，而是一项永久性的实际负担，无论土地所有者是谁，它都随土地转移。
其次，最高法院驳回了“混同消灭”的论点（即当供役地所有人也成为需役地所有人时）。这里没有需役地，因此不可能发生混同。它还指出，共有物业法规（1965年7月10日法律）不允许共有物业规章废除为公共利益设立的负担。该法第2条要求共有物业规章定义公共和私有部分，但不能偏离城市规划或集体利益的地役权。
很少有人知道，这项判决是保护公共利益地役权的一系列判决的一部分。例如，最高法院曾判决，为解除土地封闭而设立的通行地役权不能通过业主之间的协议取消，如果该地役权惠及公众（第三民事庭，1994年1月12日）。在这里，它走得更远：即使是纯粹私人的地役权，但只要是为遵守法规要求而设立，就不可触碰。
这对您具体意味着什么
对于共有人：如果您的建筑包含一个在旧文书中被描述为“共同”的院子、通道或空间，并且该空间是为遵守城市规划规则（高度、宽度、通风）而设立的，您不能在业主大会上决定在其中建造任何东西，即使是多数决。共有物业规章中允许建造的条款将是无效的。例如在Arles：一栋18世纪建筑有一个30平方米的内院，是为遵守1840年的对齐规划（plan d'alignement）而设立的。协会想在那里建一个自行车棚。不可能，除非能证明该地役权不再有存在的理由（这非常困难）。
对于购房者：在购买老旧共有物业中的单元前，请检查产权文件。寻找“共同庭院地役权”、“共同通道”或“英式庭院”的提及。如果存在，要知道它是永久性的，您无法修改。请让您的公证人或专业律师分析这些文件。遗漏可能让您付出高昂代价：想象一下，您购买了一套公寓，对院子的一部分拥有专有权，而地役权阻止任何建造。您将无法实现计划中的扩建项目。
对于房地产开发商：在分割老旧建筑时要谨慎。如果您不追溯到原始文件，可能会错过一项公共利益地役权。在我的实践中，我在Salon-de-Provence遇到过一个案例，开发商购买了一栋建筑准备改造成住宅，但没有注意到一项共同庭院地役权禁止在院子里进行任何建造。他不得不修改计划，损失了6个月时间和50,000欧元的研究费用。
避免此类纠纷的四个建议
- 查阅旧产权文件：不要仅依赖共有物业规章。追溯到连续的买卖合同，特别是如果建筑建于1900年之前。寻找“共同庭院”、“共同通道”、“地役权”、“永久性负担”等词。
- 检查历史城市规划规定：一些地役权是为遵守现已废除的街道或卫生法规而设立的。但地役权仍然存在，除非被主管当局正式取消。咨询市政厅的城市规划部门（例如在Arles或Salon）。
- 不要假设多数共有人可以决定一切：违反永久性地役权的业主大会决议可能被撤销。在投票前，请律师分析情况。咨询费用（几百欧元）与诉讼风险相比微不足道。
- 有疑问时，向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼：如果您是业主，而协会想在共同庭院中建造，您可以请求法官确认地役权具有约束力，并且规章中的相反条款视为未写入。注意：时效期限很短（自业主大会决议之日起5年）。
深入探讨：相关判例与演变
1999年的这项判决并非孤立。最高法院作出了多项类似裁决，例如1998年10月7日的一项判决（第96-19.084号），其中裁定为服务分区而设立的通行地役权不能通过共有物业规章取消。最近，在2016年5月12日的一项判决（第15-14.779号）中，它将这一原则扩展到地方城市规划计划（PLU）中设立的城市规划地役权。
因此，法院的趋势很明确：公共利益或集体利益的地役权受到近乎绝对的保护。法官认为它们属于公共秩序范畴，即使共有人的一致意愿也不能偏离。但请注意：这种保护仅适用于通过公证文书（acte authentique）或三十年时效设立的地役权。仅在共有物业规章中提及不足以建立永久性地役权。
未来应牢记什么？随着城市密集化，围绕共同庭院的冲突可能会增加。共有人会想优化空间，但历史地役权将阻止他们。判例法应保持稳定：公共利益优先于个人利益。如果您面临此类纠纷，不要等待。迅速行动可以避免非法建造和恢复原状的费用。
要点总结
- 为遵守法规要求而设立的共同庭院地役权是永久性的：不能通过业主大会投票或共有物业规章条款取消。
- 共有物业规章不能违背为集体利益设立的负担：相反的条款被视为未写入。
- 混同消灭不适用于此类地役权，因为它不服务于需役地。
- 在购买或建造前，检查旧产权文件和现有地役权。强烈建议事先咨询专业律师。
- 发生纠纷时，迅速行动：您有5年时间质疑违反地役权的业主大会决议。
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