Im Januar 2025 entdeckt ein Eigentümer einer Wohnung am Quai des Salinières in Libourne, dass sein Nachbar im ersten Stock drei erkerartige Fenster geöffnet hat, die direkt auf seine Terrasse blicken, in weniger als 1,90 Metern Entfernung. Die gerade Sicht (vue droite) ist offensichtlich. Der Rechtsstreit entsteht. Dieser Fall, der sich jedes Jahr in der Gironde wiederholt, verdeutlicht die Dringlichkeit, die geltenden Regeln für Fensterrecht (Servitude de vue) in Libourne zu kennen. Nach Angaben der Notarkammer der Gironde betreffen 12 % der Immobilienstreitigkeiten in der Gironde Fensterrechte, ein Anstieg von 3 % seit 2020.
Fensterrecht: Was das Gesetz sagt
Das Fensterrecht (Servitude de vue) wird durch die Artikel 678, 679 und 680 des Code civil geregelt. Diese Texte, die seit ihrer napoleonischen Abfassung unverändert sind, legen Mindestabstände für jede Öffnung fest, die einen Blick auf das Nachbargrundstück bietet. Artikel 678 verbietet gerade Sichtfenster (vues droites) (Fenster, Balkon, Terrasse) in weniger als 1,90 Metern Entfernung von der Grundstücksgrenze. Artikel 679 regelt schräge Sichtfenster (vues obliques) (um 45° oder mehr geneigt): Der Mindestabstand beträgt 0,60 Meter. Diese Abstände werden von der Außenkante der Wand bis zur Grenze des Nachbargrundstücks gemessen (Cass. 3e civ., 18. Januar 2023, Nr. 21-25.412).
Es ist wichtig, zwischen der gesetzlichen Dienstbarkeit – die nur durch dreißigjährige Ersitzung oder durch Bestimmung des Familienvaters (destination du père de famille) erworben werden kann – und der vertraglichen Dienstbarkeit (servitude conventionnelle), die frei durch notarielle Urkunde vereinbart wird, zu unterscheiden. Im zweiten Fall können die gesetzlichen Abstände reduziert oder erhöht werden, sofern die öffentliche Ordnung respektiert wird (Art. 686 C. civ.). In der Gironde sehen viele neuere Wohngebiete in Libourne (Quartier Condat, Zone de la Rauze) vertragliche Fensterrechte vor, um die Privatsphäre zwischen Einfamilienhäusern zu schützen.
Der Code de l'urbanisme (Baugesetzbuch) enthält auch Vorschriften zu Abstandsflächen (Artikel R.111-17 und folgende), die strenger sein können als der Code civil. So verlangt der lokale Bebauungsplan (PLU) von Libourne, der 2023 überarbeitet wurde, in bestimmten geschützten Einfamilienhausgebieten einen Mindestabstand von 3 Metern für gerade Sichtfenster. Im Konfliktfall hat die für den Nachbarn günstigere Norm Vorrang (CE, 10. November 2022, Nr. 452362). Schließlich legt der Code de l'habitat (Art. L.141-1) Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften fest, die indirekt bestimmte Fenster verbieten können, die eine übermäßige Nähe schaffen.
Die aktuelle Rechtsprechung
Der Kassationshof hat kürzlich den Begriff der geraden Sicht (vue droite) präzisiert: In einem Urteil vom 6. Oktober 2022 (Cass. 3e civ., Nr. 21-19.860) entschied er, dass ein Dachflächenfenster (Velux), das um weniger als 20° geneigt ist, eine gerade Sicht darstellt, da der Blick direkt auf das Nachbargrundstück fallen kann. Diese Entscheidung hatte direkte Auswirkungen auf Rechtsstreitigkeiten in Libourne, wo ausgebaute Dachgeschosse häufig sind. Der Conseil d'État hat in einer Entscheidung vom 14. Februar 2024 (Nr. 473456) klargestellt, dass der PLU aus städtebaulichen Gründen von den gesetzlichen Abständen des Code civil abweichen kann, jedoch niemals eine übermäßige visuelle Beeinträchtigung für den Nachbarn verursachen darf (Grundsatz der Verhältnismäßigkeit).
Lokal hat das Gericht (Tribunal Judiciaire) von Libourne im Jahr 2023 eine einstweilige Verfügung (RG Nr. 23/00123) erlassen, die die Beseitigung eines unregelmäßigen geraden Sichtfensters unter Androhung eines Zwangsgeldes von 100 € pro Tag Verspätung anordnete. In diesem Fall ging es um ein Gebäude am Place Dormoy, wo ein Eigentümer ein Fenster in 1,20 Metern Entfernung zur Grenze gebrochen hatte. Der Richter wandte Artikel 678 C. civ. strikt an, ohne die Toleranz des Nachbarn zu akzeptieren, die weniger als 5 Jahre bestand (die dreißigjährige Ersitzung war nicht erworben).
Besonderheiten in Libourne und in der Gironde
Der Immobilienmarkt in Libourne ist besonders angespannt: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt 2.150 € (Quelle: Notaires de Gironde, 2024), mit einem Anstieg von 8 % in einem Jahr. Die Knappheit an Baugrundstücken im historischen Stadtzentrum (als geschützter Sektor eingestuft) fördert Verdichtung und Aufstockungen, was zu einer Zunahme von Streitigkeiten über Fensterrechte führt. Das Gericht (Tribunal Judiciaire) von Libourne, das für Immobiliendienstbarkeiten zuständig ist, weist eine durchschnittliche Terminierungsdauer von 14 Monaten für Hauptsacheverfahren auf (offizielle Zahl der Geschäftsstelle, 2024). Im einstweiligen Rechtsschutz kann eine Entscheidung in 6 bis 8 Wochen erwirkt werden.
In der Gironde wird die lokale Rechtsprechung durch das Berufungsgericht (Cour d'appel) von Bordeaux beeinflusst, das kürzlich die Verurteilung eines Eigentümers aus Libourne zur Zahlung von 8.000 € Schadensersatz wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörung (trouble anormal de voisinage) durch ein schräges Sichtfenster in 0,40 m Abstand bestätigt hat (CA Bordeaux, 12. September 2023, Nr. 22/04567). Die Notare in Libourne berichten, dass 70 % der jüngsten Kaufverträge eine Klausel zu Fensterrechten enthalten, die oft aus einer Grundstücksteilung stammt. Fehlt eine solche Erwähnung, greift die Vermutung des Nichtbestehens einer Dienstbarkeit (Art. 686 C. civ.).
Schließlich verlangt der Bebauungsplan (PLU) von Libourne (Überarbeitung genehmigt am 15. März 2023) in den Zonen UA und UB einen Abstand von 3 Metern für jede neue Öffnung, die eine gerade Sicht auf das Nachbargrundstück bietet, es sei denn, der Nachbar stimmt schriftlich zu (Artikel 4 der Verordnung). Diese Regel geht über den Code civil hinaus und gilt für Baugenehmigungen, die nach dem 1. Januar 2024 eingereicht werden.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Feststellung des Verstoßes: Lassen Sie ein gerichtliches Protokoll (constat d'huissier) gemäß Art. 249 CPC erstellen, um den Abstand zwischen der Öffnung und der Grundstücksgrenze genau zu messen. Ein Fotobericht und ein bemaßter Plan sind unerlässlich. Kosten
