通行地役权：土地分割导致土地被围困时

想象一下，您在穆然（Mougins）拥有一块美丽的土地，可以俯瞰山丘。您几年前购买了这块土地，在上面建造了您的房子，每天享受着您的花园。但问题是：要进入您的房产，您必须穿过邻居的土地。最初存在口头协议，但自从他出售了部分土地后，他现在拒绝您通行。该怎么办？您的房产是否真的被围困（无法通往公共道路）？

这种情况，我在我的律师事务所经常遇到，无论是在格拉斯（Grasse）、穆然（Mougins）还是勒卡内（Le Cannet）。业主们发现自己被堵住，无法进入自己的房产，有时涉及重大的财务问题。总是出现的问题是：“我有权要求从邻居的土地上通行吗？”

法国最高法院（Cour de cassation）在2025年11月20日的一项判决中正好回答了这个问题。这一判例（司法判决的集合）澄清了一个关键点：当围困是由于单一土地分割造成时，游戏规则就改变了。但这对您具体意味着什么？

事实：一个每天都会发生的故事

故事始于N先生，一位乡村业主。他最初拥有多块土地，其中一些已经被围困。多年来，通过连续出售，他形成了一个单一地产（合并的土地集合），作为一个整体，不再被围困。换句话说，通过合并他的土地，他创建了通往公共道路的通道。

然后，根据1999年7月24日的契约，N先生分割了这个单一地产。他出售了部分土地，包括第2、5和7号地块。问题在于：这些出售的地块变得被围困。新业主无法再从道路直接进入。他们随后要求在N先生剩余的土地上设立通行地役权（穿越他人土地的权利）。

冲突爆发了。购买者认为他们有权通行，因为他们的土地被围困。而N先生则对此义务提出异议。此案被提交至法院，在每个层级都有波折。上诉法院（cour d'appel）最初支持了被围困土地的业主，但N先生向法国最高法院（Cour de cassation）提起了上诉（pourvoi）。

在我的实践中，我遇到过类似的案件，其中类似的情况引发了多年的诉讼，诉讼费用经常超过10,000欧元。在勒卡内（Le Cannet），土地压力很大，这些通行问题可能会阻碍整个房地产项目。

法院的推理——详细解析

法国最高法院（Cour de cassation）撤销（cassé）了上诉法院（cour d'appel）的判决。其推理基于《民法典》（Code civil）第684条。该条规定：“其土地被围困的所有人……可以要求在其邻居的土地上通行。”但请注意：此规则有例外。

法官们重申了一个基本原则：当围困是由于一个未被围困的单一地产分割的直接后果时，通行只能根据第684条设立。很少有人知道的是：该条要求围困不是由于所有人的意愿造成的。然而，在这里，通过分割他的土地，N先生有意地重新创造了围困的情况。

最高法院（Cour）澄清了一个关键点：某些地块在单一地产形成之前是否被围困无关紧要。重要的是分割时地产的状态。如果在您分割土地时，整体未被围困，您不能随后以部分地块被围困为由要求通行。

换句话说，法院优先考虑了交易的安全性。如果您购买了一块来自分割的地块，您必须在购买时检查其通行情况。您不能利用由分割本身造成的围困来主张权利。这一推理是对先前判例的确认，但关于先前围困无关紧要这一点有重要澄清。

这对您的具体改变

如果您是穆然（Mougins）土地的出租业主（propriétaire bailleur），这项判决保护了您。想象一下，您分割您的房产以出售一部分。如果购买者的地块因这次分割而变得被围困，他们将不能强迫您提供通行。这保障了您的分割项目。

如果您是租户，情况则不同。您的租赁合同（bail）必须规定通行方式。如果业主之间发生纠纷，您可能会受到影响。在勒卡内（Le Cannet），我见过商业租户因为通往他们商店的通行权在相邻业主之间发生争议而失去客户。

如果您是购买者，您必须极其警惕。在购买来自分割的地块之前，检查其通往公共道路的通行情况。请土地测量专家（géomètre-expert）进行鉴定（费用：约1,500欧元）。如果通行依赖于相邻土地的通道，要求在地役权中写入买卖契约（acte de vente）。否则，您可能会得到一个无法进入的房产。

如果您是共同所有权人（copropriétaire），这项判决也适用于公共部分。一个单元的分割可能会造成围困情况。物业管理人（syndic）必须在工程或修改时预见这些问题。

如何应对？如果您处于这种情况，您首先应咨询专业律师。采取行动的时限很短：通常从分割之日起5年。涉及的金额可能很大：在格拉斯（Grasse），没有通行权的土地价值可能下降30%至50%。

避免此类纠纷的四个建议

• 在任何分割之前，请土地测量专家（géomètre-expert）制定分割计划，并标明通道。平均费用：2,000至3,000欧元，但这可以避免20,000欧元的诉讼。
• 在买卖契约（acte de vente）中，如果地块需要通道，请精确写入地役权（宽度、位置、期限）。如有必要，与邻居协商赔偿。
• 对于购买者，要求包含保证通行的条款。如果卖方不能证明合法且永久的通行权，拒绝购买。
• 如有疑问，在签署前咨询律师。一小时的咨询（约150欧元）可以挽救300,000欧元的投资。

深入探讨：相关判例及演变

这项判决符合一贯的判例路线。早在2011年7月6日的一项判决（n° 10-17.138）中，法国最高法院（Cour de cassation）就曾拒绝在围困由分割造成时授予通行权。此处的创新在于确认了先前围困无关紧要。

然而，存在一项不同的判决。一些上诉法院（cour d'appel），如波尔多（Bordeaux）法院在2018年，有时会基于公平原则在类似情况下授予通行权。法国最高法院（Cour de cassation）结束了这些犹豫。

这对未来意味着什么？法院将严格适用此规则。趋势是房地产交易的法律安全性。分割土地的业主必须预见通行问题，否则他们的销售可能会受到质疑。

在我的实践中，我观察到公证人（notaires）在这些点上越来越警惕。在穆然（Mougins），土地非常抢手，没有明确通行权的地块可能会数月无法出售。

需要记住的关键点

• 如果您分割土地：检查每块地块是否有独立的通往公共道路的通道。否则，在出售前规划地役权。
• 如果您购买分割的地块：要求提供通行证明。没有证明 = 不要签署。
• 如果您的土地在分割后变得被围困：如果围困是由这次分割造成的，您不能要求从邻居的土地上通行。
• 采取行动的时限：通常从分割之日起5年。尽快咨询律师。
• 诉讼费用：预计司法费用在8,000至25,000欧元之间，且无成功保证。

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